SCI Ajaccio (2A) : IR vs IS

Analyse locale

Repères sur Ajaccio

Ajaccio compte 76 320 habitants, ce qui la place en tête de la région Corse par la population et au 87e rang national. Avec 925 habitants au km², la densité locale est qualifiée de dense.

La ville fait partie du département Corse-du-Sud, dont elle est le chef-lieu et le centre administratif. Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix et comparaisons pour Ajaccio

La médiane des prix à Ajaccio s'établit à 3 765 €/m² (moyenne : 4 035 €/m²). Ajaccio se situe ainsi au 70e rang des 160 grandes communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 54 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 54 %), et 14 % moins cher que celle de son département (4 392 €/m²). Le voisin le plus proche en prix est Haute-Corse (3 229 €/m²).

Le marché local enregistre 706 transactions par an, soit 9 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 2,5 %.

Analyse locale

À quoi correspond ce niveau de prix ?

Si le rythme des douze derniers mois (2,5 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 3 765 €/m² à environ 3 317 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 3 765 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 53 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 27 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 263 550 €.

Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 53 m² à Ajaccio contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.

Analyse locale

Le marché immobilier à Ajaccio en 2026

La ville d'Ajaccio affiche un prix de vente médian de 3 765 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 035 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-2,5 %). Avec 76 320 habitants, la ville présente une densité de 925 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 706 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 14 % moins cher que la médiane du département (Corse-du-Sud), et 54 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Ajaccio

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 940 €/m² contre 5 400 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 225 900 €, soit une mensualité de 1 095 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 129 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 376 500 €, avec une mensualité de 1 825 € (salaire requis : 5 214 € net/mois).

Les prix à Ajaccio sont 54 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Haute-Corse affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Département

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Autres villes de la région

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Ajaccio

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 765 €) est inférieur au prix moyen (4 035 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.