Mis à jour juillet 2026

SCI Biguglia (2B) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Biguglia ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Biguglia dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 209 400 euros, le résultat net annuel est d'environ 3 621 euros en IR contre 6 858 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Biguglia ?

La création d'une SCI à Biguglia coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Biguglia ?

Investir via une SCI à Biguglia offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 3 730 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Sur un appartement de 60 m² acheté 209 400 euros à Biguglia, la SCI à l'IR laisse 3 621 euros nets par an contre 6 858 euros à l'IS.

Combien rapporte une SCI à Biguglia en 2026 ?

3 621 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

746 €

de loyer mensuel estimé, bien à 209 400 €

2 094 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Biguglia (2B)

3 730 €

Prix moyen / m²

3 660 €

Prix appart. / m²

746 €

Loyer estimé / mois

7 642

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Biguglia

Les deux régimes appliqués au même bien : 60 m² à 3 660 euros/m², rendement brut 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 209 400 €

Loyer mensuel estimé 746 € / mois

Revenu locatif annuel 8 952 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 094 €

Résultat avant impôt 6 858 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 6 858 €

Impôt (TMI 30%) -2 057 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 180 €

Résultat net SCI IR 3 621 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 6 858 €

Amortissement du bien (30 ans) -6 980 €

Résultat imposable à l'IS 0 €

IS (15%) -0 €

Résultat net SCI IS 6 858 € / an

* À l'IS, tant que les sommes restent dans la SCI elles ne sont pas taxées une seconde fois ; dès qu'elles sont distribuées, le PFU de 30 % ou le barème progressif s'applique.

Frais de création d'une SCI à Biguglia

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

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Créer une SCI à Biguglia : ce qu'il faut savoir

La Société Civile Immobilière sépare la propriété du bien de celle des associés : ce sont des parts qui circulent, se donnent et se démembrent, pas des mètres carrés. C'est de là que vient tout son intérêt patrimonial.

Biguglia (2B) réunit environ 7 642 habitants en région Corse. Le prix des appartements, 3 660 euros/m², fixe la base amortissable de la SCI à l'IS et donc l'écart entre les deux régimes.

À l'IR, chaque euro de loyer net est imposé à la tranche marginale du foyer, majorée de 17,2 %. À l'IS, l'amortissement du bâti sur trente ans réduit fortement le résultat, mais l'option est irrévocable et alourdit la fiscalité de la revente.

Avec un prix médian de 3 490 euros/m² (+11,4 % sur un an) et 65 transactions annuelles, Biguglia offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Biguglia est proche de 1 départements : Corse-du-Sud. Avec un prix médian de 3 490 euros/m² (65 transactions par an), le marché à Biguglia se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Corse-du-Sud

Questions fréquentes — SCI Biguglia

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Biguglia ?

Tout dépend de l'horizon. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus du foyer et supportent la tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bien sur trente ans efface une grande part du résultat imposable. Sur un 60 m² à 209 400 euros à Biguglia, cela donne 3 621 euros nets par an à l'IR contre 6 858 euros à l'IS.

Combien coûte la création d'une SCI à Biguglia ?

Comptez 1 500 à 2 500 euros. L'essentiel du montant tient aux honoraires de rédaction des statuts, le reste étant des frais fixes (annonce légale, greffe). Rapporté au prix du bien type à Biguglia, 209 400 euros, c'est de l'ordre de 1,2 % du projet.

Quelle rentabilité locative attendre à Biguglia via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 3 490 €/m² (soit 209 400 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 746 euros/mois, soit 8 952 euros/an. Après taxe foncière (2 094 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 3 621 euros/an en SCI IR ou 6 858 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Biguglia ?

Sur un marché à 3 660 euros/m² comme celui de Biguglia, la SCI sert surtout à deux choses : acheter à plusieurs sans subir l'indivision, et transmettre le bien par tranches de parts plutôt qu'en une fois, avec une décote de 10 à 15 % à la clé.

Analyse locale

Repères sur Biguglia

Biguglia compte 7 642 habitants, ce qui la place au 6e rang de la région Corse par la population et au 1 404e rang national. Avec 286 habitants au km², la densité locale est qualifiée de moyennement dense.

La ville fait partie du département Haute-Corse, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Bastia). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix et comparaisons pour Biguglia

La médiane des prix à Biguglia s'établit à 3 490 €/m² (moyenne : 3 730 €/m²). Biguglia se situe ainsi au 642e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 43 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 43 %), et 8 % plus cher que celle de son département (3 229 €/m²). Le voisin le plus proche en prix est Corse-du-Sud (4 392 €/m²).

Le marché local enregistre 65 transactions par an, soit 9 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la hausse.

Analyse locale

À quoi correspond ce niveau de prix ?

Avec 65 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 3 490 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 57 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 29 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 244 300 €.

Sur ce marché, à Biguglia, le même montant investi achète moins de surface qu'ailleurs en France : les simulations doivent intégrer ce surcoût local.

Analyse locale

Le marché immobilier à Biguglia en 2026

La ville de Biguglia affiche un prix de vente médian de 3 490 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 730 €/m². La tendance sur un an est orientée à la hausse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 7 642 habitants, la ville présente une densité de 286 hab/km², un territoire moyennement dense.

Le marché immobilier enregistre environ 65 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 8 % plus cher que la médiane du département (Haute-Corse), et 43 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Biguglia

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 660 €/m² contre 3 876 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 209 400 €, soit une mensualité de 1 015 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 900 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 349 000 €, avec une mensualité de 1 692 € (salaire requis : 4 834 € net/mois).

Les prix à Biguglia sont 43 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Biguglia	3 490 €	en hausse	7 642
Corse-du-Sud	4 392 €	-1,2 %	168 306

Département

Voir les résultats pour Haute-Corse (2B) 187 180 hab.

3 229 €/m²

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Autres villes de la région

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Biguglia

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 490 €) est inférieur au prix moyen (3 730 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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