Mis à jour juillet 2026

SCI Vigneux-sur-Seine (91) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Vigneux-sur-Seine ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Vigneux-sur-Seine dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 196 800 euros, le résultat net annuel est d'environ 3 701 euros en IR contre 6 941 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Vigneux-sur-Seine ?

La création d'une SCI à Vigneux-sur-Seine coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Vigneux-sur-Seine ?

Investir via une SCI à Vigneux-sur-Seine offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 3 739 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Sur un appartement de 60 m² acheté 196 800 euros à Vigneux-sur-Seine, la SCI à l'IR laisse 3 701 euros nets par an contre 6 941 euros à l'IS.

Combien rapporte une SCI à Vigneux-sur-Seine en 2026 ?

3 701 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

748 €

de loyer mensuel estimé, bien à 196 800 €

1 968 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Vigneux-sur-Seine (91)

3 739 €

Prix moyen / m²

3 808 €

Prix appart. / m²

748 €

Loyer estimé / mois

31 466

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Vigneux-sur-Seine

Les deux régimes appliqués au même bien : 60 m² à 3 808 euros/m², rendement brut 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 196 800 €

Loyer mensuel estimé 748 € / mois

Revenu locatif annuel 8 976 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 968 €

Résultat avant impôt 7 008 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 7 008 €

Impôt (TMI 30%) -2 102 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 205 €

Résultat net SCI IR 3 701 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 7 008 €

Amortissement du bien (30 ans) -6 560 €

Résultat imposable à l'IS 448 €

IS (15%) -67 €

Résultat net SCI IS 6 941 € / an

* À l'IS, tant que les sommes restent dans la SCI elles ne sont pas taxées une seconde fois ; dès qu'elles sont distribuées, le PFU de 30 % ou le barème progressif s'applique.

Frais de création d'une SCI à Vigneux-sur-Seine

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Le point de bascule entre IR et IS dépend de votre TMI : testez la vôtre

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Créer une SCI à Vigneux-sur-Seine : ce qu'il faut savoir

La Société Civile Immobilière sépare la propriété du bien de celle des associés : ce sont des parts qui circulent, se donnent et se démembrent, pas des mètres carrés. C'est de là que vient tout son intérêt patrimonial.

Vigneux-sur-Seine (91) réunit environ 31 466 habitants en région Île-de-France. Le prix des appartements, 3 808 euros/m², fixe la base amortissable de la SCI à l'IS et donc l'écart entre les deux régimes.

À l'IR, chaque euro de loyer net est imposé à la tranche marginale du foyer, majorée de 17,2 %. À l'IS, l'amortissement du bâti sur trente ans réduit fortement le résultat, mais l'option est irrévocable et alourdit la fiscalité de la revente.

Avec un prix médian de 3 280 euros/m² (-10,4 % sur un an) et 247 transactions annuelles, Vigneux-sur-Seine offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Vigneux-sur-Seine est proche de 5 départements : Seine-et-Marne, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine, Yvelines, Eure-et-Loir. Avec un prix médian de 3 280 euros/m² (247 transactions par an), le marché à Vigneux-sur-Seine se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Seine-et-Marne Val-de-Marne Hauts-de-Seine Yvelines Eure-et-Loir

Questions fréquentes — SCI Vigneux-sur-Seine

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Vigneux-sur-Seine ?

Tout dépend de l'horizon. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus du foyer et supportent la tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bien sur trente ans efface une grande part du résultat imposable. Sur un 60 m² à 196 800 euros à Vigneux-sur-Seine, cela donne 3 701 euros nets par an à l'IR contre 6 941 euros à l'IS.

Combien coûte la création d'une SCI à Vigneux-sur-Seine ?

Comptez 1 500 à 2 500 euros. L'essentiel du montant tient aux honoraires de rédaction des statuts, le reste étant des frais fixes (annonce légale, greffe). Rapporté au prix du bien type à Vigneux-sur-Seine, 196 800 euros, c'est de l'ordre de 1,3 % du projet.

Quelle rentabilité locative attendre à Vigneux-sur-Seine via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 3 280 €/m² (soit 196 800 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 748 euros/mois, soit 8 976 euros/an. Après taxe foncière (1 968 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 3 701 euros/an en SCI IR ou 6 941 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Vigneux-sur-Seine ?

Sur un marché à 3 808 euros/m² comme celui de Vigneux-sur-Seine, la SCI sert surtout à deux choses : acheter à plusieurs sans subir l'indivision, et transmettre le bien par tranches de parts plutôt qu'en une fois, avec une décote de 10 à 15 % à la clé.

Analyse locale

Le portrait chiffré : Vigneux-sur-Seine

Vigneux-sur-Seine compte 31 466 habitants, ce qui la place au 108e rang de la région Île-de-France par la population et au 306e rang national. Avec 3 507 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.

La ville fait partie du département Essonne, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Évry-Courcouronnes). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix locaux : les chiffres qui comptent

La médiane des prix à Vigneux-sur-Seine s'établit à 3 280 €/m² (moyenne : 3 739 €/m²). Vigneux-sur-Seine se situe ainsi au 752e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 34 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 34 %), et au même niveau que celle de son département (3 245 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Eure-et-Loir (1 938 €/m²) et le plus onéreux Hauts-de-Seine (6 641 €/m²).

Le marché local enregistre 247 transactions par an, soit 8 pour 1 000 habitants — un marché moyennement liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 10,4 %.

Analyse locale

Projection à 5 ans et surfaces achetables

Si le rythme des douze derniers mois (10,4 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 3 280 €/m² à environ 1 894 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 3 280 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 61 m² (l'équivalent d'un T4), 100 000 € à environ 30 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 229 600 €.

Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 61 m² à Vigneux-sur-Seine contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.

Analyse locale

Le marché immobilier à Vigneux-sur-Seine en 2026

La ville de Vigneux-sur-Seine affiche un prix de vente médian de 3 280 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 739 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-10,4 %). Avec 31 466 habitants, la ville présente une densité de 3 507 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 247 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend au même niveau que la médiane du département (Essonne), et 34 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Vigneux-sur-Seine

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 808 €/m² contre 3 672 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 196 800 €, soit une mensualité de 954 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 726 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 328 000 €, avec une mensualité de 1 590 € (salaire requis : 4 543 € net/mois).

Les prix à Vigneux-sur-Seine sont 34 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Vigneux-sur-Seine	3 280 €	-10,4 %	31 466
Seine-et-Marne	3 130 €	-6,1 %	1 468 108
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929
Hauts-de-Seine	6 641 €	-5,9 %	1 654 712

Département

Voir les résultats pour Essonne (91) 1 338 485 hab.

3 245 €/m²

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Autres villes de la région

Évry-Courcouronnes 66 919 hab.

2 373 €/m²

Corbeil-Essonnes 54 471 hab.

2 703 €/m²

Massy 51 729 hab.

4 269 €/m²

Savigny-sur-Orge 37 601 hab.

3 609 €/m²

Palaiseau 37 471 hab.

4 164 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Vigneux-sur-Seine

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 280 €) est inférieur au prix moyen (3 739 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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