Mis à jour juillet 2026

SCI Châtellerault (86) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Châtellerault ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Châtellerault dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 84 480 euros, le résultat net annuel est d'environ 2 101 euros en IR contre 3 805 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Châtellerault ?

La création d'une SCI à Châtellerault coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Châtellerault ?

Investir via une SCI à Châtellerault offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 2 011 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Comparaison SCI à l'IR et à l'IS selon les prix immobiliers réels à Châtellerault. Simulation fiscale et rentabilité locative.

Combien rapporte une SCI à Châtellerault en 2026 ?

2 101 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

402 €

de loyer mensuel estimé, bien à 84 480 €

845 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Châtellerault (86)

2 011 €

Prix moyen / m²

3 215 €

Prix appart. / m²

402 €

Loyer estimé / mois

31 003

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Châtellerault

Bien retenu : 60 m² valorisés 84 480 euros aux prix appartement du secteur, loué au rendement brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 84 480 €

Loyer mensuel estimé 402 € / mois

Revenu locatif annuel 4 824 €

Taxe foncière (~1% valeur) 845 €

Résultat avant impôt 3 979 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 3 979 €

Impôt (TMI 30%) -1 194 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -684 €

Résultat net SCI IR 2 101 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 3 979 €

Amortissement du bien (30 ans) -2 816 €

Résultat imposable à l'IS 1 163 €

IS (15%) -174 €

Résultat net SCI IS 3 805 € / an

* Attention à la double détente de l'IS : le résultat est imposé dans la société, puis une seconde fois lors de la distribution (PFU de 30 % ou barème progressif sur option).

Frais de création d'une SCI à Châtellerault

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Changez le prix, le loyer et votre tranche d'imposition pour voir basculer l'arbitrage IR/IS

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Créer une SCI à Châtellerault : ce qu'il faut savoir

La SCI répond d'abord à un problème juridique, celui de l'indivision, et seulement ensuite à une question fiscale. Créée à deux ou en famille, elle évite le blocage où chaque décision exige l'unanimité.

Châtellerault (86), en région Nouvelle-Aquitaine, compte environ 31 003 habitants. Au prix appartement de 3 215 euros/m², le ticket d'entrée d'un 60 m² s'établit à 84 480 euros.

L'IR taxe immédiatement les loyers au barème progressif, prélèvements sociaux compris. L'IS permet de déduire l'amortissement et d'imposer peu pendant la détention, au prix d'une plus-value de revente nettement plus lourde. L'arbitrage dépend donc de la durée de détention envisagée.

Avec un prix médian de 1 408 euros/m² (-11,5 % sur un an) et 598 transactions annuelles, Châtellerault offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Châtellerault est proche de 5 départements : Indre-et-Loire, Indre, Haute-Vienne, Charente, Deux-Sèvres. Avec un prix médian de 1 408 euros/m² (598 transactions par an), le marché à Châtellerault se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Indre-et-Loire Indre Haute-Vienne Charente Deux-Sèvres

Questions fréquentes — SCI Châtellerault

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Châtellerault ?

L'IR convient à qui veut encaisser les loyers tout de suite, au prix d'une imposition à la tranche marginale majorée de 17,2 %. L'IS convient à qui capitalise dans la société : l'amortissement sur trente ans réduit fortement le résultat, 3 805 euros contre 2 101 euros ici, mais l'option est irrévocable.

Combien coûte la création d'une SCI à Châtellerault ?

Le budget de création tient en trois lignes : statuts, annonce légale, greffe, soit 1 500 à 2 500 euros au total. À cela s'ajoutent, chaque année, une comptabilité obligatoire à l'IS et une assemblée générale à tenir, coûts récurrents souvent oubliés au moment du choix.

Quelle rentabilité locative attendre à Châtellerault via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 1 408 €/m² (soit 84 480 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 402 euros/mois, soit 4 824 euros/an. Après taxe foncière (845 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 2 101 euros/an en SCI IR ou 3 805 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Châtellerault ?

Le principal avantage est patrimonial, pas fiscal : on donne des parts, pas des murs, ce qui permet de fractionner la transmission dans le temps et de bénéficier d'une décote de 10 à 15 %. S'y ajoutent la sortie de l'indivision et le choix du régime d'imposition.

Analyse locale

Contexte local : Châtellerault en bref

Avec 31 003 habitants, Châtellerault est la 19e commune la plus peuplée de la région Nouvelle-Aquitaine (sur 190 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 314e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 596 hab/km² en fait un territoire dense.

Localisée dans le département Vienne (chef-lieu : Poitiers), Châtellerault évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Le niveau des prix à Châtellerault

Le prix de vente médian à Châtellerault est de 1 408 €/m², pour une moyenne constatée de 2 011 €/m². Ce niveau place Châtellerault au 2 062e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus accessibles.

La ville affiche un prix 42 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 42 %), et 16 % moins cher que celle de son département (1 667 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Indre (1 147 €/m²) et le plus onéreux Indre-et-Loire (2 356 €/m²).

Le marché local enregistre 598 transactions par an, soit 19 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 11,5 %.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Si le rythme des douze derniers mois (11,5 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 1 408 €/m² à environ 764 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 1 408 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 142 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 71 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 98 560 €.

Ces niveaux de prix classent Châtellerault parmi les territoires accessibles : le budget immobilier y est sensiblement inférieur à la moyenne nationale, ce qui change la donne pour toute projection financière.

Analyse locale

Le marché immobilier à Châtellerault en 2026

La ville de Châtellerault affiche un prix de vente médian de 1 408 €/m² (ventes notariales), nettement inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 011 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-11,5 %). Avec 31 003 habitants, la ville présente une densité de 596 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 598 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 16 % moins cher que la médiane du département (Vienne), et 42 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Châtellerault

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 215 €/m² contre 1 411 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 84 480 €, soit une mensualité de 409 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 169 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 140 800 €, avec une mensualité de 682 € (salaire requis : 1 949 € net/mois).

Les prix à Châtellerault sont 42 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Indre-et-Loire, Haute-Vienne affichent des prix plus élevés.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Châtellerault	1 408 €	-11,5 %	31 003
Indre-et-Loire	2 356 €	-7,4 %	619 362
Indre	1 147 €	-1,9 %	216 069
Haute-Vienne	1 598 €	-3,2 %	373 167

Département

Voir les résultats pour Vienne (86) 438 897 hab.

1 667 €/m²

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Autres villes de la région

Poitiers 89 916 hab.

2 353 €/m²

Buxerolles 10 289 hab.

2 056 €/m²

Chauvigny 7 007 hab.

1 568 €/m²

Jaunay-Marigny 7 528 hab.

1 970 €/m²

Loudun 6 839 hab.

1 342 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Châtellerault

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 408 €) est inférieur au prix moyen (2 011 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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