Mis à jour juillet 2026

SCI Les Mureaux (78) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS aux Mureaux ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS aux Mureaux dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 154 860 euros, le résultat net annuel est d'environ 3 782 euros en IR contre 6 863 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI aux Mureaux ?

La création d'une SCI aux Mureaux coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir aux Mureaux ?

Investir via une SCI aux Mureaux offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 3 628 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Sur un appartement de 60 m² acheté 154 860 euros aux Mureaux, la SCI à l'IR laisse 3 782 euros nets par an contre 6 863 euros à l'IS.

Combien rapporte une SCI aux Mureaux en 2026 ?

3 782 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

726 €

de loyer mensuel estimé, bien à 154 860 €

1 549 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Les Mureaux (78)

3 628 €

Prix moyen / m²

4 183 €

Prix appart. / m²

726 €

Loyer estimé / mois

34 632

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² aux Mureaux

Les deux régimes appliqués au même bien : 60 m² à 4 183 euros/m², rendement brut 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 154 860 €

Loyer mensuel estimé 726 € / mois

Revenu locatif annuel 8 712 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 549 €

Résultat avant impôt 7 163 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 7 163 €

Impôt (TMI 30%) -2 149 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 232 €

Résultat net SCI IR 3 782 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 7 163 €

Amortissement du bien (30 ans) -5 162 €

Résultat imposable à l'IS 2 001 €

IS (15%) -300 €

Résultat net SCI IS 6 863 € / an

* À l'IS, tant que les sommes restent dans la SCI elles ne sont pas taxées une seconde fois ; dès qu'elles sont distribuées, le PFU de 30 % ou le barème progressif s'applique.

Frais de création d'une SCI aux Mureaux

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Le point de bascule entre IR et IS dépend de votre TMI : testez la vôtre

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Créer une SCI aux Mureaux : ce qu'il faut savoir

La Société Civile Immobilière sépare la propriété du bien de celle des associés : ce sont des parts qui circulent, se donnent et se démembrent, pas des mètres carrés. C'est de là que vient tout son intérêt patrimonial.

Les Mureaux (78) réunit environ 34 632 habitants en région Île-de-France. Le prix des appartements, 4 183 euros/m², fixe la base amortissable de la SCI à l'IS et donc l'écart entre les deux régimes.

À l'IR, chaque euro de loyer net est imposé à la tranche marginale du foyer, majorée de 17,2 %. À l'IS, l'amortissement du bâti sur trente ans réduit fortement le résultat, mais l'option est irrévocable et alourdit la fiscalité de la revente.

Avec un prix médian de 2 581 euros/m² (+1,3 % sur un an) et 175 transactions annuelles, Les Mureaux offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Les Mureaux est proche de 5 départements : Val-d'Oise, Hauts-de-Seine, Essonne, Eure-et-Loir, Eure. Avec un prix médian de 2 581 euros/m² (175 transactions par an), le marché aux Mureaux se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Val-d'Oise Hauts-de-Seine Essonne Eure-et-Loir Eure

Questions fréquentes — SCI Les Mureaux

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS aux Mureaux ?

Tout dépend de l'horizon. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus du foyer et supportent la tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bien sur trente ans efface une grande part du résultat imposable. Sur un 60 m² à 154 860 euros aux Mureaux, cela donne 3 782 euros nets par an à l'IR contre 6 863 euros à l'IS.

Combien coûte la création d'une SCI aux Mureaux ?

Comptez 1 500 à 2 500 euros. L'essentiel du montant tient aux honoraires de rédaction des statuts, le reste étant des frais fixes (annonce légale, greffe). Rapporté au prix du bien type aux Mureaux, 154 860 euros, c'est de l'ordre de 1,6 % du projet.

Quelle rentabilité locative attendre aux Mureaux via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 2 581 €/m² (soit 154 860 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 726 euros/mois, soit 8 712 euros/an. Après taxe foncière (1 549 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 3 782 euros/an en SCI IR ou 6 863 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir aux Mureaux ?

Sur un marché à 4 183 euros/m² comme celui de Les Mureaux, la SCI sert surtout à deux choses : acheter à plusieurs sans subir l'indivision, et transmettre le bien par tranches de parts plutôt qu'en une fois, avec une décote de 10 à 15 % à la clé.

Analyse locale

La ville Les Mureaux : repères locaux

Avec 34 632 habitants, Les Mureaux est la 98e commune la plus peuplée de la région Île-de-France (sur 395 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 280e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 2 799 hab/km² en fait un territoire très dense.

Localisée dans le département Yvelines (chef-lieu : Versailles), Les Mureaux évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Combien coûte le m² aux Mureaux ?

Le prix de vente médian aux Mureaux est de 2 581 €/m², pour une moyenne constatée de 3 628 €/m². Ce niveau place Les Mureaux au 1 216e rang des 2 175 communes du site, proche de la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 5 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 5 %), et 35 % moins cher que celle de son département (3 959 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Eure-et-Loir (1 938 €/m²) et le plus onéreux Hauts-de-Seine (6 641 €/m²).

Le marché local enregistre 175 transactions par an, soit 5 pour 1 000 habitants — un marché moyennement liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la hausse.

Analyse locale

Projection et pouvoir d'achat aux Mureaux

Avec 175 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 2 581 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 77 m² (l'équivalent d'un T4), 100 000 € à environ 39 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 180 670 €.

Ces niveaux de prix placent Les Mureaux dans la moyenne nationale : ni territoire d'exception, ni marché au rabais, les simulations locales reflètent une réalité proche du standard français.

Analyse locale

Le marché immobilier à Les Mureaux en 2026

La ville de Les Mureaux affiche un prix de vente médian de 2 581 €/m² (ventes notariales), proche de la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 628 €/m². La tendance sur un an est orientée à la hausse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 34 632 habitants, la ville présente une densité de 2 799 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 175 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 35 % moins cher que la médiane du département (Yvelines), et 5 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Les Mureaux

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 183 €/m² contre 2 835 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 154 860 €, soit une mensualité de 751 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 146 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 258 100 €, avec une mensualité de 1 251 € (salaire requis : 3 574 € net/mois).

Les prix à Les Mureaux sont 5 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Les Mureaux	2 581 €	en hausse	34 632
Val-d'Oise	3 538 €	-2,7 %	1 281 653
Hauts-de-Seine	6 641 €	-5,9 %	1 654 712
Essonne	3 245 €	-6,3 %	1 338 485

Département

Voir les résultats pour Yvelines (78) 1 485 086 hab.

3 959 €/m²

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Autres villes de la région

Versailles 84 095 hab.

6 847 €/m²

Sartrouville 52 763 hab.

4 417 €/m²

Saint-Germain-en-Laye 45 931 hab.

6 667 €/m²

Mantes-la-Jolie 43 526 hab.

2 716 €/m²

Poissy 40 983 hab.

3 835 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Les Mureaux

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 581 €) est inférieur au prix moyen (3 628 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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