Mis à jour juillet 2026

SCI Fontainebleau (77) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Fontainebleau ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Fontainebleau dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 287 220 euros, le résultat net annuel est d'environ 5 687 euros en IR contre 10 592 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Fontainebleau ?

La création d'une SCI à Fontainebleau coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Fontainebleau ?

Investir via une SCI à Fontainebleau offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 5 683 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

IR ou IS pour une SCI à Fontainebleau ? La réponse dépend du prix du bien, ici 5 572 euros/m² pour un appartement, et de l'horizon de détention.

Combien rapporte une SCI à Fontainebleau en 2026 ?

5 687 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

1 137 €

de loyer mensuel estimé, bien à 287 220 €

2 872 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Fontainebleau (77)

5 683 €

Prix moyen / m²

5 572 €

Prix appart. / m²

1 137 €

Loyer estimé / mois

15 583

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Fontainebleau

Simulation sur un appartement de 60 m² à 5 572 euros/m², rendement locatif brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 287 220 €

Loyer mensuel estimé 1 137 € / mois

Revenu locatif annuel 13 644 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 872 €

Résultat avant impôt 10 772 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 10 772 €

Impôt (TMI 30%) -3 232 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 853 €

Résultat net SCI IR 5 687 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 10 772 €

Amortissement du bien (30 ans) -9 574 €

Résultat imposable à l'IS 1 198 €

IS (15%) -180 €

Résultat net SCI IS 10 592 € / an

* Le résultat affiché à l'IS n'est pas disponible pour les associés : le sortir coûte 30 % de PFU, ou le barème progressif si l'option est plus favorable.

Frais de création d'une SCI à Fontainebleau

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Simulez votre projet SCI personnalisé à Fontainebleau

Simuler ma SCI

Créer une SCI à Fontainebleau : ce qu'il faut savoir

Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre par tranches successives, choisir son régime fiscal : voilà ce qu'une SCI apporte réellement. Elle ne fait en revanche pas disparaître l'impôt.

Avec environ 15 583 habitants en région Île-de-France, Fontainebleau (77) affiche un prix appartement de 5 572 euros/m². C'est ce montant qui détermine l'amortissement déductible en cas d'option à l'IS.

Le choix entre IR et IS n'est pas une préférence, c'est un calcul. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus et supportent la TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bâti sur environ trente ans efface une grande partie du résultat imposable, mais la plus-value de revente est calculée sur une valeur nette amortie, donc plus élevée.

Avec un prix médian de 4 787 euros/m² (-2,9 % sur un an) et 253 transactions annuelles, une SCI à Fontainebleau se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Fontainebleau est proche de 5 départements : Essonne, Val-de-Marne, Seine-Saint-Denis, Val-d'Oise, Oise. Avec un prix médian de 4 787 euros/m² (253 transactions par an), comparez le marché à Fontainebleau avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Essonne Val-de-Marne Seine-Saint-Denis Val-d'Oise Oise

Questions fréquentes — SCI Fontainebleau

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Fontainebleau ?

L'écart se chiffre : 5 687 euros par an à l'IR, 10 592 euros à l'IS, sur un appartement de 60 m² valorisé 287 220 euros à Fontainebleau. L'IS gagne pendant la détention grâce à l'amortissement ; il perd à la revente, puisque la plus-value se calcule sur une valeur nette amortie.

Combien coûte la création d'une SCI à Fontainebleau ?

Entre 1 500 et 2 500 euros : rédaction des statuts, annonce légale et immatriculation au greffe. Rédiger soi-même les statuts fait tomber la facture, mais l'accompagnement d'un notaire ou d'un avocat sécurise des clauses qui se paient cher quand elles manquent.

Quelle rentabilité locative attendre à Fontainebleau via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 4 787 €/m² (soit 287 220 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 1 137 euros/mois, soit 13 644 euros/an. Après taxe foncière (2 872 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 5 687 euros/an en SCI IR ou 10 592 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Fontainebleau ?

Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre progressivement par parts avec une décote de 10 à 15 %, arbitrer entre IR et IS : voilà ce qu'une SCI apporte réellement à un projet à Fontainebleau. Elle n'apporte en revanche aucune protection absolue du patrimoine personnel, la responsabilité des associés restant indéfinie.

Analyse locale

Contexte local : Fontainebleau en bref

Avec 15 583 habitants, Fontainebleau est la 228e commune la plus peuplée de la région Île-de-France (sur 395 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 677e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 90 hab/km² en fait un territoire peu dense.

Localisée dans le département Seine-et-Marne (chef-lieu : Melun), Fontainebleau évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Le niveau des prix à Fontainebleau

Le prix de vente médian à Fontainebleau est de 4 787 €/m², pour une moyenne constatée de 5 683 €/m². Ce niveau place Fontainebleau au 204e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 96 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 96 %), et 53 % plus cher que celle de son département (3 130 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Oise (2 300 €/m²) et le plus onéreux Val-de-Marne (5 085 €/m²).

Le marché local enregistre 253 transactions par an, soit 16 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 2,9 %.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Si le rythme des douze derniers mois (2,9 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 4 787 €/m² à environ 4 132 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 4 787 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 42 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 21 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 335 090 €.

Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 42 m² à Fontainebleau contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.

Analyse locale

Le marché immobilier à Fontainebleau en 2026

La ville de Fontainebleau affiche un prix de vente médian de 4 787 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 683 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-2,9 %). Avec 15 583 habitants, la ville présente une densité de 90 hab/km², un territoire peu dense.

Le marché immobilier enregistre environ 253 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 53 % plus cher que la médiane du département (Seine-et-Marne), et 96 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Fontainebleau

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 572 €/m² contre 6 122 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 287 220 €, soit une mensualité de 1 392 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 977 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 478 700 €, avec une mensualité de 2 320 € (salaire requis : 6 629 € net/mois).

Les prix à Fontainebleau sont 96 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Essonne, Seine-Saint-Denis affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Fontainebleau	4 787 €	-2,9 %	15 583
Essonne	3 245 €	-6,3 %	1 338 485
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929
Seine-Saint-Denis	4 208 €	-0,9 %	1 704 316

Département

Voir les résultats pour Seine-et-Marne (77) 1 468 108 hab.

3 130 €/m²

Explorer

Autres villes de la région

Pontault-Combault 39 096 hab.

3 941 €/m²

Savigny-le-Temple 31 148 hab.

2 815 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Fontainebleau

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 787 €) est inférieur au prix moyen (5 683 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

Calculateurs liés

Simulateur SCI

Calcul personnalisé IR vs IS

Crédit immobilier Fontainebleau

Simulez votre financement

Frais de notaire Fontainebleau

Calcul détaillé pour ce département

Taxe foncière Fontainebleau

Estimez votre taxe foncière