Mis à jour juillet 2026

SCI Coulommiers (77) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Coulommiers ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Coulommiers dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 162 480 euros, le résultat net annuel est d'environ 3 343 euros en IR contre 6 194 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Coulommiers ?

La création d'une SCI à Coulommiers coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Coulommiers ?

Investir via une SCI à Coulommiers offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 3 314 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.

Combien rapporte une SCI à Coulommiers en 2026 ?

3 343 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

663 €

de loyer mensuel estimé, bien à 162 480 €

1 625 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Coulommiers (77)

3 314 €

Prix moyen / m²

3 856 €

Prix appart. / m²

663 €

Loyer estimé / mois

16 374

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Coulommiers

Base de calcul : un 60 m² à 3 856 euros/m², soit 162 480 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 162 480 €

Loyer mensuel estimé 663 € / mois

Revenu locatif annuel 7 956 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 625 €

Résultat avant impôt 6 331 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 6 331 €

Impôt (TMI 30%) -1 899 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 089 €

Résultat net SCI IR 3 343 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 6 331 €

Amortissement du bien (30 ans) -5 416 €

Résultat imposable à l'IS 915 €

IS (15%) -137 €

Résultat net SCI IS 6 194 € / an

* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.

Frais de création d'une SCI à Coulommiers

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Votre bien ne vaut pas 162 480 euros : refaites le calcul sur son montant réel

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Créer une SCI à Coulommiers : ce qu'il faut savoir

Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.

En région Île-de-France, Coulommiers (77) compte environ 16 374 habitants pour un marché à 3 856 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.

Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.

Avec un prix médian de 2 708 euros/m² (-8,5 % sur un an) et 219 transactions annuelles, Coulommiers offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Coulommiers est proche de 5 départements : Essonne, Val-de-Marne, Seine-Saint-Denis, Val-d'Oise, Oise. Avec un prix médian de 2 708 euros/m² (219 transactions par an), le marché à Coulommiers se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Essonne Val-de-Marne Seine-Saint-Denis Val-d'Oise Oise

Questions fréquentes — SCI Coulommiers

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Coulommiers ?

Ni l'un ni l'autre dans l'absolu. Sur le bien type retenu à Coulommiers (60 m², 162 480 euros), l'IS laisse 6 194 euros de résultat annuel contre 3 343 euros à l'IR, mais ce résultat reste dans la société et sa sortie sera taxée. L'arbitrage se joue sur la durée de détention et sur la tranche marginale des associés.

Combien coûte la création d'une SCI à Coulommiers ?

De 1 500 à 2 500 euros selon que les statuts sont rédigés par un professionnel ou par les associés. Les frais incompressibles sont l'annonce légale et l'immatriculation ; le reste dépend du niveau d'accompagnement retenu.

Quelle rentabilité locative attendre à Coulommiers via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 2 708 €/m² (soit 162 480 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 663 euros/mois, soit 7 956 euros/an. Après taxe foncière (1 625 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 3 343 euros/an en SCI IR ou 6 194 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Coulommiers ?

Quatre, dans l'ordre où elles comptent vraiment : transmettre par donations successives de parts, avec une décote de 10 à 15 % pour illiquidité ; éviter l'indivision et ses blocages ; investir à plusieurs sans copropriété ; et choisir son régime fiscal entre IR et IS. La protection du patrimoine personnel, elle, reste limitée puisque les associés répondent des dettes à proportion de leurs parts.

Analyse locale

La ville Coulommiers : repères locaux

Avec 16 374 habitants, Coulommiers est la 218e commune la plus peuplée de la région Île-de-France (sur 395 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 641e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 1 500 hab/km² en fait un territoire très dense.

Localisée dans le département Seine-et-Marne (chef-lieu : Melun), Coulommiers évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Combien coûte le m² à Coulommiers ?

Le prix de vente médian à Coulommiers est de 2 708 €/m², pour une moyenne constatée de 3 314 €/m². Ce niveau place Coulommiers au 1 119e rang des 2 175 communes du site, au-dessus de la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 11 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 11 %), et 13 % moins cher que celle de son département (3 130 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Oise (2 300 €/m²) et le plus onéreux Val-de-Marne (5 085 €/m²).

Le marché local enregistre 219 transactions par an, soit 13 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 8,5 %.

Analyse locale

Projection et pouvoir d'achat à Coulommiers

Si le rythme des douze derniers mois (8,5 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 2 708 €/m² à environ 1 737 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 2 708 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 74 m² (l'équivalent d'un T4), 100 000 € à environ 37 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 189 560 €.

Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 74 m² à Coulommiers contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.

Analyse locale

Le marché immobilier à Coulommiers en 2026

La ville de Coulommiers affiche un prix de vente médian de 2 708 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 314 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-8,5 %). Avec 16 374 habitants, la ville présente une densité de 1 500 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 219 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 13 % moins cher que la médiane du département (Seine-et-Marne), et 11 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Coulommiers

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 856 €/m² contre 2 568 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 162 480 €, soit une mensualité de 788 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 251 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 270 800 €, avec une mensualité de 1 313 € (salaire requis : 3 751 € net/mois).

Les prix à Coulommiers sont 11 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Coulommiers	2 708 €	-8,5 %	16 374
Essonne	3 245 €	-6,3 %	1 338 485
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929
Seine-Saint-Denis	4 208 €	-0,9 %	1 704 316

Département

Voir les résultats pour Seine-et-Marne (77) 1 468 108 hab.

3 130 €/m²

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Autres villes de la région

Pontault-Combault 39 096 hab.

3 941 €/m²

Savigny-le-Temple 31 148 hab.

2 815 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Coulommiers

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 708 €) est inférieur au prix moyen (3 314 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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