SCI Épinay-sous-Sénart (91) : IR vs IS
IR ou IS pour une SCI à Épinay-sous-Sénart ? La réponse dépend du prix du bien, ici 2 142 euros/m² pour un appartement, et de l'horizon de détention.
Combien rapporte une SCI à Épinay-sous-Sénart en 2026 ?
2 382 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²
477 €
de loyer mensuel estimé, bien à 121 320 €
1 213 €
de taxe foncière annuelle estimée
Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.
Chiffres clés — Épinay-sous-Sénart (91)
2 383 €
Prix moyen / m²
2 142 €
Prix appart. / m²
477 €
Loyer estimé / mois
11 611
Population
SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Épinay-sous-Sénart
Simulation sur un appartement de 60 m² à 2 142 euros/m², rendement locatif brut de 4 %.
Revenus et charges
SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)
SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)
* Le résultat affiché à l'IS n'est pas disponible pour les associés : le sortir coûte 30 % de PFU, ou le barème progressif si l'option est plus favorable.
Frais de création d'une SCI à Épinay-sous-Sénart
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Simuler ma SCICréer une SCI à Épinay-sous-Sénart : ce qu'il faut savoir
Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre par tranches successives, choisir son régime fiscal : voilà ce qu'une SCI apporte réellement. Elle ne fait en revanche pas disparaître l'impôt.
Avec environ 11 611 habitants en région Île-de-France, Épinay-sous-Sénart (91) affiche un prix appartement de 2 142 euros/m². C'est ce montant qui détermine l'amortissement déductible en cas d'option à l'IS.
Le choix entre IR et IS n'est pas une préférence, c'est un calcul. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus et supportent la TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bâti sur environ trente ans efface une grande partie du résultat imposable, mais la plus-value de revente est calculée sur une valeur nette amortie, donc plus élevée.
Avec un prix médian de 2 022 euros/m² (-4,4 % sur un an) et 74 transactions annuelles, Épinay-sous-Sénart offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.
SCI dans les départements voisins
Épinay-sous-Sénart est proche de 5 départements : Seine-et-Marne, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine, Yvelines, Eure-et-Loir. Avec un prix médian de 2 022 euros/m² (74 transactions par an), le marché à Épinay-sous-Sénart se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.
Questions fréquentes — SCI Épinay-sous-Sénart
Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Épinay-sous-Sénart ?
Combien coûte la création d'une SCI à Épinay-sous-Sénart ?
Quelle rentabilité locative attendre à Épinay-sous-Sénart via une SCI ?
Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Épinay-sous-Sénart ?
Analyse locale
La ville Épinay-sous-Sénart : repères locaux
Avec 11 611 habitants, Épinay-sous-Sénart est la 266e commune la plus peuplée de la région Île-de-France (sur 395 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 893e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 3 237 hab/km² en fait un territoire très dense.
Localisée dans le département Essonne (chef-lieu : Évry-Courcouronnes), Épinay-sous-Sénart évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.
Analyse locale
Combien coûte le m² à Épinay-sous-Sénart ?
Le prix de vente médian à Épinay-sous-Sénart est de 2 022 €/m², pour une moyenne constatée de 2 383 €/m². Ce niveau place Épinay-sous-Sénart au 1 638e rang des 2 175 communes du site, sous la moyenne nationale.
La ville affiche un prix 17 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 17 %), et 38 % moins cher que celle de son département (3 245 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Eure-et-Loir (1 938 €/m²) et le plus onéreux Hauts-de-Seine (6 641 €/m²).
Le marché local enregistre 74 transactions par an, soit 6 pour 1 000 habitants — un marché moyennement liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.
Analyse locale
Projection et pouvoir d'achat à Épinay-sous-Sénart
Avec 74 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.
Concrètement, au prix médian de 2 022 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 99 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 49 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 141 540 €.
Sur ce marché accessible, à Épinay-sous-Sénart, un budget donné achète nettement plus de surface que dans les métropoles : les simulations locales en tiennent compte.
Analyse locale
Le marché immobilier à Épinay-sous-Sénart en 2026
La ville d'Épinay-sous-Sénart affiche un prix de vente médian de 2 022 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 383 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 11 611 habitants, la ville présente une densité de 3 237 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 74 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.
Concrètement, le m² s'y vend 38 % moins cher que la médiane du département (Essonne), et 17 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Épinay-sous-Sénart
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 142 €/m² contre 3 032 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 121 320 €, soit une mensualité de 588 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 680 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 202 200 €, avec une mensualité de 980 € (salaire requis : 2 800 € net/mois).
Les prix à Épinay-sous-Sénart sont 17 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Seine-et-Marne, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine affichent des prix plus élevés.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Épinay-sous-Sénart | 2 022 € | en baisse | 11 611 |
| Seine-et-Marne | 3 130 € | -6,1 % | 1 468 108 |
| Val-de-Marne | 5 085 € | -3 % | 1 426 929 |
| Hauts-de-Seine | 6 641 € | -5,9 % | 1 654 712 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Épinay-sous-Sénart
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 022 €) est inférieur au prix moyen (2 383 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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