Mis à jour juillet 2026

SCI Gravelines (59) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Gravelines ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Gravelines dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 120 120 euros, le résultat net annuel est d'environ 2 204 euros en IR contre 4 149 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Gravelines ?

La création d'une SCI à Gravelines coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Gravelines ?

Investir via une SCI à Gravelines offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 2 241 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Sur un appartement de 60 m² acheté 120 120 euros à Gravelines, la SCI à l'IR laisse 2 204 euros nets par an contre 4 149 euros à l'IS.

Combien rapporte une SCI à Gravelines en 2026 ?

2 204 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

448 €

de loyer mensuel estimé, bien à 120 120 €

1 201 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Gravelines (59)

2 241 €

Prix moyen / m²

2 845 €

Prix appart. / m²

448 €

Loyer estimé / mois

11 430

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Gravelines

Les deux régimes appliqués au même bien : 60 m² à 2 845 euros/m², rendement brut 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 120 120 €

Loyer mensuel estimé 448 € / mois

Revenu locatif annuel 5 376 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 201 €

Résultat avant impôt 4 175 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 4 175 €

Impôt (TMI 30%) -1 253 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -718 €

Résultat net SCI IR 2 204 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 4 175 €

Amortissement du bien (30 ans) -4 004 €

Résultat imposable à l'IS 171 €

IS (15%) -26 €

Résultat net SCI IS 4 149 € / an

* À l'IS, tant que les sommes restent dans la SCI elles ne sont pas taxées une seconde fois ; dès qu'elles sont distribuées, le PFU de 30 % ou le barème progressif s'applique.

Frais de création d'une SCI à Gravelines

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Le point de bascule entre IR et IS dépend de votre TMI : testez la vôtre

Simuler ma SCI

Créer une SCI à Gravelines : ce qu'il faut savoir

La Société Civile Immobilière sépare la propriété du bien de celle des associés : ce sont des parts qui circulent, se donnent et se démembrent, pas des mètres carrés. C'est de là que vient tout son intérêt patrimonial.

Gravelines (59) réunit environ 11 430 habitants en région Hauts-de-France. Le prix des appartements, 2 845 euros/m², fixe la base amortissable de la SCI à l'IS et donc l'écart entre les deux régimes.

À l'IR, chaque euro de loyer net est imposé à la tranche marginale du foyer, majorée de 17,2 %. À l'IS, l'amortissement du bâti sur trente ans réduit fortement le résultat, mais l'option est irrévocable et alourdit la fiscalité de la revente.

Avec un prix médian de 2 002 euros/m² (-8,5 % sur un an) et 118 transactions annuelles, Gravelines offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Gravelines est proche de 3 départements : Pas-de-Calais, Somme, Aisne. Avec un prix médian de 2 002 euros/m² (118 transactions par an), le marché à Gravelines se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Pas-de-Calais Somme Aisne

Questions fréquentes — SCI Gravelines

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Gravelines ?

Tout dépend de l'horizon. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus du foyer et supportent la tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bien sur trente ans efface une grande part du résultat imposable. Sur un 60 m² à 120 120 euros à Gravelines, cela donne 2 204 euros nets par an à l'IR contre 4 149 euros à l'IS.

Combien coûte la création d'une SCI à Gravelines ?

Comptez 1 500 à 2 500 euros. L'essentiel du montant tient aux honoraires de rédaction des statuts, le reste étant des frais fixes (annonce légale, greffe). Rapporté au prix du bien type à Gravelines, 120 120 euros, c'est de l'ordre de 2,1 % du projet.

Quelle rentabilité locative attendre à Gravelines via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 2 002 €/m² (soit 120 120 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 448 euros/mois, soit 5 376 euros/an. Après taxe foncière (1 201 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 2 204 euros/an en SCI IR ou 4 149 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Gravelines ?

Sur un marché à 2 845 euros/m² comme celui de Gravelines, la SCI sert surtout à deux choses : acheter à plusieurs sans subir l'indivision, et transmettre le bien par tranches de parts plutôt qu'en une fois, avec une décote de 10 à 15 % à la clé.

Analyse locale

Repères sur Gravelines

Gravelines compte 11 430 habitants, ce qui la place au 82e rang de la région Hauts-de-France par la population et au 908e rang national. Avec 553 habitants au km², la densité locale est qualifiée de dense.

La ville fait partie du département Nord, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Lille). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix et comparaisons pour Gravelines

La médiane des prix à Gravelines s'établit à 2 002 €/m² (moyenne : 2 241 €/m²). Gravelines se situe ainsi au 1 653e rang des 2 175 communes du site, sous la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 18 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 18 %), et 9 % moins cher que celle de son département (2 208 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Aisne (1 333 €/m²) et le plus onéreux Somme (1 894 €/m²).

Le marché local enregistre 118 transactions par an, soit 10 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

À quoi correspond ce niveau de prix ?

Avec 118 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 2 002 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 100 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 50 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 140 140 €.

Ces niveaux de prix classent Gravelines parmi les territoires accessibles : le budget immobilier y est sensiblement inférieur à la moyenne nationale, ce qui change la donne pour toute projection financière.

Analyse locale

Le marché immobilier à Gravelines en 2026

La ville de Gravelines affiche un prix de vente médian de 2 002 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 241 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 11 430 habitants, la ville présente une densité de 553 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 118 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 9 % moins cher que la médiane du département (Nord), et 18 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Gravelines

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 845 €/m² contre 2 025 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 120 120 €, soit une mensualité de 582 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 663 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 200 200 €, avec une mensualité de 970 € (salaire requis : 2 771 € net/mois).

Les prix à Gravelines sont 18 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Gravelines	2 002 €	en baisse	11 430
Pas-de-Calais	1 860 €	-3,3 %	1 457 905
Somme	1 894 €	-5,8 %	565 413
Aisne	1 333 €	-4 %	523 342

Département

Voir les résultats pour Nord (59) 2 615 635 hab.

2 208 €/m²

Explorer

Autres villes de la région

Lille 238 246 hab.

3 771 €/m²

Tourcoing 98 772 hab.

1 916 €/m²

Roubaix 98 286 hab.

1 818 €/m²

Dunkerque 86 263 hab.

2 275 €/m²

Villeneuve-d'Ascq 62 868 hab.

2 986 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Gravelines

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 002 €) est inférieur au prix moyen (2 241 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

Calculateurs liés

Simulateur SCI

Calcul personnalisé IR vs IS

Crédit immobilier Gravelines

Simulez votre financement

Frais de notaire Gravelines

Calcul détaillé pour ce département

Taxe foncière Gravelines

Estimez votre taxe foncière