SCI Saint-Denis de la Réunion (974) : IR vs IS
Sur un appartement de 60 m² acheté 174 660 euros à Saint-Denis de la Réunion, la SCI à l'IR laisse 4 223 euros nets par an contre 7 671 euros à l'IS.
Combien rapporte une SCI à Saint-Denis de la Réunion en 2026 ?
4 223 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²
812 €
de loyer mensuel estimé, bien à 174 660 €
1 747 €
de taxe foncière annuelle estimée
Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.
Chiffres clés — Saint-Denis de la Réunion (974)
4 061 €
Prix moyen / m²
4 651 €
Prix appart. / m²
812 €
Loyer estimé / mois
153 810
Population
SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Saint-Denis de la Réunion
Les deux régimes appliqués au même bien : 60 m² à 4 651 euros/m², rendement brut 4 %.
Revenus et charges
SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)
SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)
* À l'IS, tant que les sommes restent dans la SCI elles ne sont pas taxées une seconde fois ; dès qu'elles sont distribuées, le PFU de 30 % ou le barème progressif s'applique.
Frais de création d'une SCI à Saint-Denis de la Réunion
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Simuler ma SCICréer une SCI à Saint-Denis de la Réunion : ce qu'il faut savoir
La Société Civile Immobilière sépare la propriété du bien de celle des associés : ce sont des parts qui circulent, se donnent et se démembrent, pas des mètres carrés. C'est de là que vient tout son intérêt patrimonial.
Saint-Denis de la Réunion (974) réunit environ 153 810 habitants en région La Réunion. Le prix des appartements, 4 651 euros/m², fixe la base amortissable de la SCI à l'IS et donc l'écart entre les deux régimes.
À l'IR, chaque euro de loyer net est imposé à la tranche marginale du foyer, majorée de 17,2 %. À l'IS, l'amortissement du bâti sur trente ans réduit fortement le résultat, mais l'option est irrévocable et alourdit la fiscalité de la revente.
Avec un prix médian de 2 911 euros/m² (+1,9 % sur un an) et 2 200 transactions annuelles, une SCI à Saint-Denis de la Réunion se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.
Questions fréquentes — SCI Saint-Denis de la Réunion
Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Saint-Denis de la Réunion ?
Combien coûte la création d'une SCI à Saint-Denis de la Réunion ?
Quelle rentabilité locative attendre à Saint-Denis de la Réunion via une SCI ?
Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Saint-Denis de la Réunion ?
Analyse locale
Contexte local : Saint-Denis de la Réunion en bref
Avec 153 810 habitants, Saint-Denis de la Réunion est la 2e commune la plus peuplée de la région La Réunion (sur 24 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 27e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 1 130 hab/km² en fait un territoire très dense.
Localisée dans le département La Réunion (chef-lieu : Saint-Denis), Saint-Denis de la Réunion évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.
Analyse locale
Le niveau des prix à Saint-Denis de la Réunion
Le prix de vente médian à Saint-Denis de la Réunion est de 2 911 €/m², pour une moyenne constatée de 4 061 €/m². Ce niveau place Saint-Denis de la Réunion au 102e rang des 160 communes de plus de 50 000 habitants du site, au-dessus de la moyenne nationale.
La ville affiche un prix 19 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 19 %), et au même niveau que celle de son département (2 911 €/m²).
Le marché local enregistre 2 200 transactions par an, soit 14 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Sur douze mois, les prix progressent de 1,9 %.
Analyse locale
Budget immobilier : les ordres de grandeur
Si le rythme des douze derniers mois (1,9 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 2 911 €/m² à environ 3 198 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.
Concrètement, au prix médian de 2 911 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 69 m² (l'équivalent d'un T4), 100 000 € à environ 34 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 203 770 €.
Ces niveaux de prix placent Saint-Denis de la Réunion parmi les marchés les plus chers : le budget immobilier y pèse nettement plus que la moyenne nationale, un paramètre à intégrer dans toute simulation.
Analyse locale
Le marché immobilier à Saint-Denis de la Réunion en 2026
La ville de Saint-Denis de la Réunion affiche un prix de vente médian de 2 911 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 061 €/m². Les prix sont en hausse sur un an (+1,9 %). Avec 153 810 habitants, la ville présente une densité de 1 130 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 2 200 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.
Concrètement, le m² s'y vend au même niveau que la médiane du département (La Réunion), et 19 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Saint-Denis de la Réunion
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 651 €/m² contre 3 564 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 174 660 €, soit une mensualité de 847 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 420 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 291 100 €, avec une mensualité de 1 411 € (salaire requis : 4 031 € net/mois).
Les prix à Saint-Denis de la Réunion sont 19 % au-dessus de la moyenne nationale.
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Saint-Denis de la Réunion
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 911 €) est inférieur au prix moyen (4 061 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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