Mis à jour juillet 2026

SCI Le Bouscat (33) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS au Bouscat ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS au Bouscat dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 258 060 euros, le résultat net annuel est d'environ 4 833 euros en IR contre 9 072 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI au Bouscat ?

La création d'une SCI au Bouscat coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir au Bouscat ?

Investir via une SCI au Bouscat offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 4 888 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

IR ou IS pour une SCI au Bouscat ? La réponse dépend du prix du bien, ici 4 146 euros/m² pour un appartement, et de l'horizon de détention.

Combien rapporte une SCI au Bouscat en 2026 ?

4 833 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

978 €

de loyer mensuel estimé, bien à 258 060 €

2 581 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Le Bouscat (33)

4 888 €

Prix moyen / m²

4 146 €

Prix appart. / m²

978 €

Loyer estimé / mois

25 081

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² au Bouscat

Simulation sur un appartement de 60 m² à 4 146 euros/m², rendement locatif brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 258 060 €

Loyer mensuel estimé 978 € / mois

Revenu locatif annuel 11 736 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 581 €

Résultat avant impôt 9 155 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 9 155 €

Impôt (TMI 30%) -2 747 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 575 €

Résultat net SCI IR 4 833 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 9 155 €

Amortissement du bien (30 ans) -8 602 €

Résultat imposable à l'IS 553 €

IS (15%) -83 €

Résultat net SCI IS 9 072 € / an

* Le résultat affiché à l'IS n'est pas disponible pour les associés : le sortir coûte 30 % de PFU, ou le barème progressif si l'option est plus favorable.

Frais de création d'une SCI au Bouscat

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

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Créer une SCI au Bouscat : ce qu'il faut savoir

Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre par tranches successives, choisir son régime fiscal : voilà ce qu'une SCI apporte réellement. Elle ne fait en revanche pas disparaître l'impôt.

Avec environ 25 081 habitants en région Nouvelle-Aquitaine, Le Bouscat (33) affiche un prix appartement de 4 146 euros/m². C'est ce montant qui détermine l'amortissement déductible en cas d'option à l'IS.

Le choix entre IR et IS n'est pas une préférence, c'est un calcul. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus et supportent la TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bâti sur environ trente ans efface une grande partie du résultat imposable, mais la plus-value de revente est calculée sur une valeur nette amortie, donc plus élevée.

Avec un prix médian de 4 301 euros/m² (-8,8 % sur un an) et 355 transactions annuelles, une SCI au Bouscat se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Le Bouscat est proche de 4 départements : Charente-Maritime, Dordogne, Lot-et-Garonne, Landes. Avec un prix médian de 4 301 euros/m² (355 transactions par an), comparez le marché au Bouscat avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Charente-Maritime Dordogne Lot-et-Garonne Landes

Questions fréquentes — SCI Le Bouscat

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS au Bouscat ?

L'écart se chiffre : 4 833 euros par an à l'IR, 9 072 euros à l'IS, sur un appartement de 60 m² valorisé 258 060 euros au Bouscat. L'IS gagne pendant la détention grâce à l'amortissement ; il perd à la revente, puisque la plus-value se calcule sur une valeur nette amortie.

Combien coûte la création d'une SCI au Bouscat ?

Entre 1 500 et 2 500 euros : rédaction des statuts, annonce légale et immatriculation au greffe. Rédiger soi-même les statuts fait tomber la facture, mais l'accompagnement d'un notaire ou d'un avocat sécurise des clauses qui se paient cher quand elles manquent.

Quelle rentabilité locative attendre au Bouscat via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 4 301 €/m² (soit 258 060 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 978 euros/mois, soit 11 736 euros/an. Après taxe foncière (2 581 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 4 833 euros/an en SCI IR ou 9 072 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir au Bouscat ?

Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre progressivement par parts avec une décote de 10 à 15 %, arbitrer entre IR et IS : voilà ce qu'une SCI apporte réellement à un projet au Bouscat. Elle n'apporte en revanche aucune protection absolue du patrimoine personnel, la responsabilité des associés restant indéfinie.

Analyse locale

Le portrait chiffré : Le Bouscat

Le Bouscat compte 25 081 habitants, ce qui la place au 28e rang de la région Nouvelle-Aquitaine par la population et au 406e rang national. Avec 4 751 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.

La ville fait partie du département Gironde, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Bordeaux). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix locaux : les chiffres qui comptent

La médiane des prix au Bouscat s'établit à 4 301 €/m² (moyenne : 4 888 €/m²). Le Bouscat se situe ainsi au 310e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 76 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 76 %), et 26 % plus cher que celle de son département (3 421 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Lot-et-Garonne (1 667 €/m²) et le plus onéreux Charente-Maritime (2 827 €/m²).

Le marché local enregistre 355 transactions par an, soit 14 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 8,8 %.

Analyse locale

Projection à 5 ans et surfaces achetables

Si le rythme des douze derniers mois (8,8 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 4 301 €/m² à environ 2 714 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 4 301 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 47 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 23 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 301 070 €.

Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 47 m² au Bouscat contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.

Analyse locale

Le marché immobilier à Le Bouscat en 2026

La ville de Le Bouscat affiche un prix de vente médian de 4 301 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 888 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-8,8 %). Avec 25 081 habitants, la ville présente une densité de 4 751 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 355 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 26 % plus cher que la médiane du département (Gironde), et 76 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Le Bouscat

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 146 €/m² contre 5 677 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 258 060 €, soit une mensualité de 1 251 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 574 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 430 100 €, avec une mensualité de 2 085 € (salaire requis : 5 957 € net/mois).

Les prix à Le Bouscat sont 76 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Charente-Maritime, Dordogne, Lot-et-Garonne affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Le Bouscat	4 301 €	-8,8 %	25 081
Charente-Maritime	2 827 €	-4,2 %	672 279
Dordogne	1 779 €	-2,7 %	417 614
Lot-et-Garonne	1 667 €	-2,6 %	333 602

Département

Voir les résultats pour Gironde (33) 1 690 493 hab.

3 421 €/m²

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Autres villes de la région

Bordeaux 267 991 hab.

Villenave-d'Ornon 42 545 hab.

3 462 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Le Bouscat

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 301 €) est inférieur au prix moyen (4 888 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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