Mis à jour juillet 2026

SCI Thorigny-sur-Marne (77) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Thorigny-sur-Marne ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Thorigny-sur-Marne dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 214 500 euros, le résultat net annuel est d'environ 4 241 euros en IR contre 7 899 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Thorigny-sur-Marne ?

La création d'une SCI à Thorigny-sur-Marne coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Thorigny-sur-Marne ?

Investir via une SCI à Thorigny-sur-Marne offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 4 239 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

IR ou IS pour une SCI à Thorigny-sur-Marne ? La réponse dépend du prix du bien, ici 4 670 euros/m² pour un appartement, et de l'horizon de détention.

Combien rapporte une SCI à Thorigny-sur-Marne en 2026 ?

4 241 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

848 €

de loyer mensuel estimé, bien à 214 500 €

2 145 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Thorigny-sur-Marne (77)

4 239 €

Prix moyen / m²

4 670 €

Prix appart. / m²

848 €

Loyer estimé / mois

10 440

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Thorigny-sur-Marne

Simulation sur un appartement de 60 m² à 4 670 euros/m², rendement locatif brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 214 500 €

Loyer mensuel estimé 848 € / mois

Revenu locatif annuel 10 176 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 145 €

Résultat avant impôt 8 031 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 8 031 €

Impôt (TMI 30%) -2 409 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 381 €

Résultat net SCI IR 4 241 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 8 031 €

Amortissement du bien (30 ans) -7 150 €

Résultat imposable à l'IS 881 €

IS (15%) -132 €

Résultat net SCI IS 7 899 € / an

* Le résultat affiché à l'IS n'est pas disponible pour les associés : le sortir coûte 30 % de PFU, ou le barème progressif si l'option est plus favorable.

Frais de création d'une SCI à Thorigny-sur-Marne

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

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Créer une SCI à Thorigny-sur-Marne : ce qu'il faut savoir

Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre par tranches successives, choisir son régime fiscal : voilà ce qu'une SCI apporte réellement. Elle ne fait en revanche pas disparaître l'impôt.

Avec environ 10 440 habitants en région Île-de-France, Thorigny-sur-Marne (77) affiche un prix appartement de 4 670 euros/m². C'est ce montant qui détermine l'amortissement déductible en cas d'option à l'IS.

Le choix entre IR et IS n'est pas une préférence, c'est un calcul. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus et supportent la TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bâti sur environ trente ans efface une grande partie du résultat imposable, mais la plus-value de revente est calculée sur une valeur nette amortie, donc plus élevée.

Avec un prix médian de 3 575 euros/m² (-6,7 % sur un an) et 107 transactions annuelles, une SCI à Thorigny-sur-Marne se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Thorigny-sur-Marne est proche de 5 départements : Essonne, Val-de-Marne, Seine-Saint-Denis, Val-d'Oise, Oise. Avec un prix médian de 3 575 euros/m² (107 transactions par an), comparez le marché à Thorigny-sur-Marne avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Essonne Val-de-Marne Seine-Saint-Denis Val-d'Oise Oise

Questions fréquentes — SCI Thorigny-sur-Marne

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Thorigny-sur-Marne ?

L'écart se chiffre : 4 241 euros par an à l'IR, 7 899 euros à l'IS, sur un appartement de 60 m² valorisé 214 500 euros à Thorigny-sur-Marne. L'IS gagne pendant la détention grâce à l'amortissement ; il perd à la revente, puisque la plus-value se calcule sur une valeur nette amortie.

Combien coûte la création d'une SCI à Thorigny-sur-Marne ?

Entre 1 500 et 2 500 euros : rédaction des statuts, annonce légale et immatriculation au greffe. Rédiger soi-même les statuts fait tomber la facture, mais l'accompagnement d'un notaire ou d'un avocat sécurise des clauses qui se paient cher quand elles manquent.

Quelle rentabilité locative attendre à Thorigny-sur-Marne via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 3 575 €/m² (soit 214 500 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 848 euros/mois, soit 10 176 euros/an. Après taxe foncière (2 145 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 4 241 euros/an en SCI IR ou 7 899 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Thorigny-sur-Marne ?

Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre progressivement par parts avec une décote de 10 à 15 %, arbitrer entre IR et IS : voilà ce qu'une SCI apporte réellement à un projet à Thorigny-sur-Marne. Elle n'apporte en revanche aucune protection absolue du patrimoine personnel, la responsabilité des associés restant indéfinie.

Analyse locale

La ville Thorigny-sur-Marne : repères locaux

Avec 10 440 habitants, Thorigny-sur-Marne est la 280e commune la plus peuplée de la région Île-de-France (sur 395 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 1 006e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 2 034 hab/km² en fait un territoire très dense.

Localisée dans le département Seine-et-Marne (chef-lieu : Melun), Thorigny-sur-Marne évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Combien coûte le m² à Thorigny-sur-Marne ?

Le prix de vente médian à Thorigny-sur-Marne est de 3 575 €/m², pour une moyenne constatée de 4 239 €/m². Ce niveau place Thorigny-sur-Marne au 593e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 46 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 46 %), et 14 % plus cher que celle de son département (3 130 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Oise (2 300 €/m²) et le plus onéreux Val-de-Marne (5 085 €/m²).

Le marché local enregistre 107 transactions par an, soit 10 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

Projection et pouvoir d'achat à Thorigny-sur-Marne

Avec 107 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 3 575 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 56 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 28 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 250 250 €.

Sur ce marché, à Thorigny-sur-Marne, le même montant investi achète moins de surface qu'ailleurs en France : les simulations doivent intégrer ce surcoût local.

Analyse locale

Le marché immobilier à Thorigny-sur-Marne en 2026

La ville de Thorigny-sur-Marne affiche un prix de vente médian de 3 575 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 239 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 10 440 habitants, la ville présente une densité de 2 034 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 107 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 14 % plus cher que la médiane du département (Seine-et-Marne), et 46 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Thorigny-sur-Marne

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 670 €/m² contre 3 645 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 214 500 €, soit une mensualité de 1 040 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 971 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 357 500 €, avec une mensualité de 1 733 € (salaire requis : 4 951 € net/mois).

Les prix à Thorigny-sur-Marne sont 46 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Thorigny-sur-Marne	3 575 €	en baisse	10 440
Essonne	3 245 €	-6,3 %	1 338 485
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929
Seine-Saint-Denis	4 208 €	-0,9 %	1 704 316

Département

Voir les résultats pour Seine-et-Marne (77) 1 468 108 hab.

3 130 €/m²

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Autres villes de la région

Pontault-Combault 39 096 hab.

3 941 €/m²

Savigny-le-Temple 31 148 hab.

2 815 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Thorigny-sur-Marne

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 575 €) est inférieur au prix moyen (4 239 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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