Mis à jour juillet 2026

SCI Auray (56) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Auray ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Auray dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 222 360 euros, le résultat net annuel est d'environ 4 110 euros en IR contre 7 728 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Auray ?

La création d'une SCI à Auray coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Auray ?

Investir via une SCI à Auray offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 4 169 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

Sur un appartement de 60 m² acheté 222 360 euros à Auray, la SCI à l'IR laisse 4 110 euros nets par an contre 7 728 euros à l'IS.

Combien rapporte une SCI à Auray en 2026 ?

4 110 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

834 €

de loyer mensuel estimé, bien à 222 360 €

2 224 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Auray (56)

4 169 €

Prix moyen / m²

4 457 €

Prix appart. / m²

834 €

Loyer estimé / mois

14 207

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Auray

Les deux régimes appliqués au même bien : 60 m² à 4 457 euros/m², rendement brut 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 222 360 €

Loyer mensuel estimé 834 € / mois

Revenu locatif annuel 10 008 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 224 €

Résultat avant impôt 7 784 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 7 784 €

Impôt (TMI 30%) -2 335 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 339 €

Résultat net SCI IR 4 110 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 7 784 €

Amortissement du bien (30 ans) -7 412 €

Résultat imposable à l'IS 372 €

IS (15%) -56 €

Résultat net SCI IS 7 728 € / an

* À l'IS, tant que les sommes restent dans la SCI elles ne sont pas taxées une seconde fois ; dès qu'elles sont distribuées, le PFU de 30 % ou le barème progressif s'applique.

Frais de création d'une SCI à Auray

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Le point de bascule entre IR et IS dépend de votre TMI : testez la vôtre

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Créer une SCI à Auray : ce qu'il faut savoir

La Société Civile Immobilière sépare la propriété du bien de celle des associés : ce sont des parts qui circulent, se donnent et se démembrent, pas des mètres carrés. C'est de là que vient tout son intérêt patrimonial.

Auray (56) réunit environ 14 207 habitants en région Bretagne. Le prix des appartements, 4 457 euros/m², fixe la base amortissable de la SCI à l'IS et donc l'écart entre les deux régimes.

À l'IR, chaque euro de loyer net est imposé à la tranche marginale du foyer, majorée de 17,2 %. À l'IS, l'amortissement du bâti sur trente ans réduit fortement le résultat, mais l'option est irrévocable et alourdit la fiscalité de la revente.

Avec un prix médian de 3 706 euros/m² (+0,9 % sur un an) et 247 transactions annuelles, une SCI à Auray se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Auray est proche de 4 départements : Finistère, Côtes-d'Armor, Ille-et-Vilaine, Loire-Atlantique. Avec un prix médian de 3 706 euros/m² (247 transactions par an), comparez le marché à Auray avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Finistère Côtes-d'Armor Ille-et-Vilaine Loire-Atlantique

Questions fréquentes — SCI Auray

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Auray ?

Tout dépend de l'horizon. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus du foyer et supportent la tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bien sur trente ans efface une grande part du résultat imposable. Sur un 60 m² à 222 360 euros à Auray, cela donne 4 110 euros nets par an à l'IR contre 7 728 euros à l'IS.

Combien coûte la création d'une SCI à Auray ?

Comptez 1 500 à 2 500 euros. L'essentiel du montant tient aux honoraires de rédaction des statuts, le reste étant des frais fixes (annonce légale, greffe). Rapporté au prix du bien type à Auray, 222 360 euros, c'est de l'ordre de 1,1 % du projet.

Quelle rentabilité locative attendre à Auray via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 3 706 €/m² (soit 222 360 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 834 euros/mois, soit 10 008 euros/an. Après taxe foncière (2 224 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 4 110 euros/an en SCI IR ou 7 728 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Auray ?

Sur un marché à 4 457 euros/m² comme celui d'Auray, la SCI sert surtout à deux choses : acheter à plusieurs sans subir l'indivision, et transmettre le bien par tranches de parts plutôt qu'en une fois, avec une décote de 10 à 15 % à la clé.

Analyse locale

Le portrait chiffré : Auray

Auray compte 14 207 habitants, ce qui la place au 24e rang de la région Bretagne par la population et au 739e rang national. Avec 1 972 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.

La ville fait partie du département Morbihan, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Vannes). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix locaux : les chiffres qui comptent

La médiane des prix à Auray s'établit à 3 706 €/m² (moyenne : 4 169 €/m²). Auray se situe ainsi au 532e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 51 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 51 %), et 37 % plus cher que celle de son département (2 706 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Côtes-d'Armor (2 062 €/m²) et le plus onéreux Loire-Atlantique (3 125 €/m²).

Le marché local enregistre 247 transactions par an, soit 17 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix restent stables.

Analyse locale

Projection à 5 ans et surfaces achetables

Si le rythme des douze derniers mois (0,9 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 3 706 €/m² à environ 3 876 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 3 706 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 54 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 27 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 259 420 €.

Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 54 m² à Auray contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.

Analyse locale

Le marché immobilier à Auray en 2026

La ville d'Auray affiche un prix de vente médian de 3 706 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 169 €/m². Les prix sont stables sur un an (+0,9 %). Avec 14 207 habitants, la ville présente une densité de 1 972 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 247 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 37 % plus cher que la médiane du département (Morbihan), et 51 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Auray

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 457 €/m² contre 3 648 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 222 360 €, soit une mensualité de 1 078 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 080 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 370 600 €, avec une mensualité de 1 796 € (salaire requis : 5 131 € net/mois).

Les prix à Auray sont 51 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Finistère, Côtes-d'Armor, Ille-et-Vilaine affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Auray	3 706 €	+0,9 %	14 207
Finistère	2 250 €	-1 %	933 455
Côtes-d'Armor	2 062 €	-0,2 %	611 859
Ille-et-Vilaine	2 723 €	-3,6 %	1 120 666

Département

Voir les résultats pour Morbihan (56) 783 390 hab.

2 706 €/m²

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Autres villes de la région

Hennebont 15 910 hab.

2 509 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Auray

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 706 €) est inférieur au prix moyen (4 169 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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