Mis à jour juillet 2026

SCI Lormont (33) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Lormont ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Lormont dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 157 320 euros, le résultat net annuel est d'environ 2 711 euros en IR contre 5 135 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Lormont ?

La création d'une SCI à Lormont coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Lormont ?

Investir via une SCI à Lormont offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 2 794 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.

Combien rapporte une SCI à Lormont en 2026 ?

2 711 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

559 €

de loyer mensuel estimé, bien à 157 320 €

1 573 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Lormont (33)

2 794 €

Prix moyen / m²

2 457 €

Prix appart. / m²

559 €

Loyer estimé / mois

25 769

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Lormont

Base de calcul : un 60 m² à 2 457 euros/m², soit 157 320 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 157 320 €

Loyer mensuel estimé 559 € / mois

Revenu locatif annuel 6 708 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 573 €

Résultat avant impôt 5 135 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 5 135 €

Impôt (TMI 30%) -1 541 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -883 €

Résultat net SCI IR 2 711 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 5 135 €

Amortissement du bien (30 ans) -5 244 €

Résultat imposable à l'IS 0 €

IS (15%) -0 €

Résultat net SCI IS 5 135 € / an

* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.

Frais de création d'une SCI à Lormont

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Votre bien ne vaut pas 157 320 euros : refaites le calcul sur son montant réel

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Créer une SCI à Lormont : ce qu'il faut savoir

Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.

En région Nouvelle-Aquitaine, Lormont (33) compte environ 25 769 habitants pour un marché à 2 457 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.

Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.

Avec un prix médian de 2 622 euros/m² (-6,7 % sur un an) et 202 transactions annuelles, Lormont offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Lormont est proche de 4 départements : Charente-Maritime, Dordogne, Lot-et-Garonne, Landes. Avec un prix médian de 2 622 euros/m² (202 transactions par an), le marché à Lormont se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Charente-Maritime Dordogne Lot-et-Garonne Landes

Questions fréquentes — SCI Lormont

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Lormont ?

Ni l'un ni l'autre dans l'absolu. Sur le bien type retenu à Lormont (60 m², 157 320 euros), l'IS laisse 5 135 euros de résultat annuel contre 2 711 euros à l'IR, mais ce résultat reste dans la société et sa sortie sera taxée. L'arbitrage se joue sur la durée de détention et sur la tranche marginale des associés.

Combien coûte la création d'une SCI à Lormont ?

De 1 500 à 2 500 euros selon que les statuts sont rédigés par un professionnel ou par les associés. Les frais incompressibles sont l'annonce légale et l'immatriculation ; le reste dépend du niveau d'accompagnement retenu.

Quelle rentabilité locative attendre à Lormont via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 2 622 €/m² (soit 157 320 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 559 euros/mois, soit 6 708 euros/an. Après taxe foncière (1 573 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 2 711 euros/an en SCI IR ou 5 135 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Lormont ?

Quatre, dans l'ordre où elles comptent vraiment : transmettre par donations successives de parts, avec une décote de 10 à 15 % pour illiquidité ; éviter l'indivision et ses blocages ; investir à plusieurs sans copropriété ; et choisir son régime fiscal entre IR et IS. La protection du patrimoine personnel, elle, reste limitée puisque les associés répondent des dettes à proportion de leurs parts.

Analyse locale

La ville Lormont : repères locaux

Avec 25 769 habitants, Lormont est la 26e commune la plus peuplée de la région Nouvelle-Aquitaine (sur 190 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 395e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 3 292 hab/km² en fait un territoire très dense.

Localisée dans le département Gironde (chef-lieu : Bordeaux), Lormont évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Combien coûte le m² à Lormont ?

Le prix de vente médian à Lormont est de 2 622 €/m², pour une moyenne constatée de 2 794 €/m². Ce niveau place Lormont au 1 173e rang des 2 175 communes du site, proche de la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 7 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 7 %), et 23 % moins cher que celle de son département (3 421 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Lot-et-Garonne (1 667 €/m²) et le plus onéreux Charente-Maritime (2 827 €/m²).

Le marché local enregistre 202 transactions par an, soit 8 pour 1 000 habitants — un marché moyennement liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 6,7 %.

Analyse locale

Projection et pouvoir d'achat à Lormont

Si le rythme des douze derniers mois (6,7 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 2 622 €/m² à environ 1 854 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 2 622 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 76 m² (l'équivalent d'un T4), 100 000 € à environ 38 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 183 540 €.

Ni avantage ni handicap marqué, le pouvoir d'achat immobilier à Lormont suit de près la moyenne nationale : les simulations locales donnent un ordre de grandeur fiable du marché.

Analyse locale

Le marché immobilier à Lormont en 2026

La ville de Lormont affiche un prix de vente médian de 2 622 €/m² (ventes notariales), proche de la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 794 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-6,7 %). Avec 25 769 habitants, la ville présente une densité de 3 292 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 202 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 23 % moins cher que la médiane du département (Gironde), et 7 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Lormont

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 457 €/m² contre 3 390 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 157 320 €, soit une mensualité de 762 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 177 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 262 200 €, avec une mensualité de 1 271 € (salaire requis : 3 631 € net/mois).

Les prix à Lormont sont 7 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Dordogne, Lot-et-Garonne affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Lormont	2 622 €	-6,7 %	25 769
Charente-Maritime	2 827 €	-4,2 %	672 279
Dordogne	1 779 €	-2,7 %	417 614
Lot-et-Garonne	1 667 €	-2,6 %	333 602

Département

Voir les résultats pour Gironde (33) 1 690 493 hab.

3 421 €/m²

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Autres villes de la région

Bordeaux 267 991 hab.

Villenave-d'Ornon 42 545 hab.

3 462 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Lormont

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 622 €) est inférieur au prix moyen (2 794 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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