SCI Baie-Mahault (971) : IR vs IS

Analyse locale

Le portrait chiffré : Baie-Mahault

Baie-Mahault compte 30 924 habitants, ce qui la place au 2e rang de la région Guadeloupe par la population et au 315e rang national. Avec 662 habitants au km², la densité locale est qualifiée de dense.

La ville fait partie du département Guadeloupe, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Basse-Terre). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix locaux : les chiffres qui comptent

La médiane des prix à Baie-Mahault s'établit à 3 018 €/m² (moyenne : 4 975 €/m², moyenne faussée par des ventes atypiques). Baie-Mahault se situe ainsi au 930e rang des 2 175 communes du site, au-dessus de la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 23 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 23 %), et 8 % moins cher que celle de son département (3 297 €/m²).

Le marché local enregistre 174 transactions par an, soit 6 pour 1 000 habitants — un marché moyennement liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

Projection à 5 ans et surfaces achetables

Avec 174 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 3 018 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 66 m² (l'équivalent d'un T4), 100 000 € à environ 33 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 211 260 €.

Sur ce marché, à Baie-Mahault, le même montant investi achète moins de surface qu'ailleurs en France : les simulations doivent intégrer ce surcoût local.

Analyse locale

Le marché immobilier à Baie-Mahault en 2026

La ville de Baie-Mahault affiche un prix de vente médian de 3 018 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée (4 975 €/m²) est nettement plus élevée, tirée par des ventes atypiques : la médiane reflète mieux le marché courant. La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 30 924 habitants, la ville présente une densité de 662 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 174 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 8 % moins cher que la médiane du département (Guadeloupe), et 23 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Baie-Mahault

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 8 829 €/m² contre 2 895 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements (moyennes sensibles aux ventes atypiques sur ce territoire, à lire comme des ordres de grandeur). Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 181 080 €, soit une mensualité de 878 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 509 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 301 800 €, avec une mensualité de 1 463 € (salaire requis : 4 180 € net/mois).

Les prix à Baie-Mahault sont 23 % au-dessus de la moyenne nationale.

Département

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Fiscalité

Fiscalité immobilière à Baie-Mahault

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 018 €) est inférieur au prix moyen (4 975 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.