Mis à jour juillet 2026

SCI Les Avirons (974) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS aux Avirons ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS aux Avirons dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 223 380 euros, le résultat net annuel est d'environ 4 345 euros en IR contre 8 112 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI aux Avirons ?

La création d'une SCI aux Avirons coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir aux Avirons ?

Investir via une SCI aux Avirons offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 4 360 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.

Combien rapporte une SCI aux Avirons en 2026 ?

4 345 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

872 €

de loyer mensuel estimé, bien à 223 380 €

2 234 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Les Avirons (974)

4 360 €

Prix moyen / m²

3 426 €

Prix appart. / m²

872 €

Loyer estimé / mois

11 536

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² aux Avirons

Base de calcul : un 60 m² à 3 426 euros/m², soit 223 380 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 223 380 €

Loyer mensuel estimé 872 € / mois

Revenu locatif annuel 10 464 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 234 €

Résultat avant impôt 8 230 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 8 230 €

Impôt (TMI 30%) -2 469 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 416 €

Résultat net SCI IR 4 345 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 8 230 €

Amortissement du bien (30 ans) -7 446 €

Résultat imposable à l'IS 784 €

IS (15%) -118 €

Résultat net SCI IS 8 112 € / an

* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.

Frais de création d'une SCI aux Avirons

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Votre bien ne vaut pas 223 380 euros : refaites le calcul sur son montant réel

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Créer une SCI aux Avirons : ce qu'il faut savoir

Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.

En région La Réunion, Les Avirons (974) compte environ 11 536 habitants pour un marché à 3 426 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.

Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.

Avec un prix médian de 3 723 euros/m² (+12 % sur un an) et 92 transactions annuelles, une SCI aux Avirons se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

Questions fréquentes — SCI Les Avirons

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS aux Avirons ?

Ni l'un ni l'autre dans l'absolu. Sur le bien type retenu aux Avirons (60 m², 223 380 euros), l'IS laisse 8 112 euros de résultat annuel contre 4 345 euros à l'IR, mais ce résultat reste dans la société et sa sortie sera taxée. L'arbitrage se joue sur la durée de détention et sur la tranche marginale des associés.

Combien coûte la création d'une SCI aux Avirons ?

De 1 500 à 2 500 euros selon que les statuts sont rédigés par un professionnel ou par les associés. Les frais incompressibles sont l'annonce légale et l'immatriculation ; le reste dépend du niveau d'accompagnement retenu.

Quelle rentabilité locative attendre aux Avirons via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 3 723 €/m² (soit 223 380 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 872 euros/mois, soit 10 464 euros/an. Après taxe foncière (2 234 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 4 345 euros/an en SCI IR ou 8 112 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir aux Avirons ?

Quatre, dans l'ordre où elles comptent vraiment : transmettre par donations successives de parts, avec une décote de 10 à 15 % pour illiquidité ; éviter l'indivision et ses blocages ; investir à plusieurs sans copropriété ; et choisir son régime fiscal entre IR et IS. La protection du patrimoine personnel, elle, reste limitée puisque les associés répondent des dettes à proportion de leurs parts.

Analyse locale

Le portrait chiffré : Les Avirons

Les Avirons compte 11 536 habitants, ce qui la place au 18e rang de la région La Réunion par la population et au 898e rang national. Avec 437 habitants au km², la densité locale est qualifiée de dense.

La ville fait partie du département La Réunion, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Saint-Denis). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix locaux : les chiffres qui comptent

La médiane des prix aux Avirons s'établit à 3 723 €/m² (moyenne : 4 360 €/m²). Les Avirons se situe ainsi au 522e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 52 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 52 %), et 28 % plus cher que celle de son département (2 911 €/m²).

Le marché local enregistre 92 transactions par an, soit 8 pour 1 000 habitants — un marché moyennement liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la hausse.

Analyse locale

Projection à 5 ans et surfaces achetables

Avec 92 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 3 723 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 54 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 27 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 260 610 €.

Sur ce marché, à Les Avirons, le même montant investi achète moins de surface qu'ailleurs en France : les simulations doivent intégrer ce surcoût local.

Analyse locale

Le marché immobilier à Les Avirons en 2026

La ville de Les Avirons affiche un prix de vente médian de 3 723 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 360 €/m². La tendance sur un an est orientée à la hausse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 11 536 habitants, la ville présente une densité de 437 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 92 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 28 % plus cher que la médiane du département (La Réunion), et 52 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Les Avirons

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 426 €/m² contre 4 834 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 223 380 €, soit une mensualité de 1 083 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 094 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 372 300 €, avec une mensualité de 1 804 € (salaire requis : 5 154 € net/mois).

Les prix à Les Avirons sont 52 % au-dessus de la moyenne nationale.

Département

Voir les résultats pour La Réunion (974) 889 679 hab.

2 911 €/m²

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Autres villes de la région

Saint-Paul 108 088 hab.

4 636 €/m²

Saint-Pierre 85 038 hab.

3 414 €/m²

Le Tampon 82 579 hab.

2 652 €/m²

Saint-André 58 885 hab.

2 432 €/m²

Saint-Louis 54 941 hab.

2 614 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Les Avirons

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 723 €) est inférieur au prix moyen (4 360 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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