Mis à jour juillet 2026

SCI Épinay-sur-Seine (93) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Épinay-sur-Seine ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Épinay-sur-Seine dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 173 220 euros, le résultat net annuel est d'environ 3 540 euros en IR contre 6 564 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Épinay-sur-Seine ?

La création d'une SCI à Épinay-sur-Seine coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Épinay-sur-Seine ?

Investir via une SCI à Épinay-sur-Seine offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 3 513 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Sur un appartement de 60 m² acheté 173 220 euros à Épinay-sur-Seine, la SCI à l'IR laisse 3 540 euros nets par an contre 6 564 euros à l'IS.

Combien rapporte une SCI à Épinay-sur-Seine en 2026 ?

3 540 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

703 €

de loyer mensuel estimé, bien à 173 220 €

1 732 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Épinay-sur-Seine (93)

3 513 €

Prix moyen / m²

3 406 €

Prix appart. / m²

703 €

Loyer estimé / mois

52 833

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Épinay-sur-Seine

Les deux régimes appliqués au même bien : 60 m² à 3 406 euros/m², rendement brut 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 173 220 €

Loyer mensuel estimé 703 € / mois

Revenu locatif annuel 8 436 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 732 €

Résultat avant impôt 6 704 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 6 704 €

Impôt (TMI 30%) -2 011 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 153 €

Résultat net SCI IR 3 540 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 6 704 €

Amortissement du bien (30 ans) -5 774 €

Résultat imposable à l'IS 930 €

IS (15%) -140 €

Résultat net SCI IS 6 564 € / an

* À l'IS, tant que les sommes restent dans la SCI elles ne sont pas taxées une seconde fois ; dès qu'elles sont distribuées, le PFU de 30 % ou le barème progressif s'applique.

Frais de création d'une SCI à Épinay-sur-Seine

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Le point de bascule entre IR et IS dépend de votre TMI : testez la vôtre

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Créer une SCI à Épinay-sur-Seine : ce qu'il faut savoir

La Société Civile Immobilière sépare la propriété du bien de celle des associés : ce sont des parts qui circulent, se donnent et se démembrent, pas des mètres carrés. C'est de là que vient tout son intérêt patrimonial.

Épinay-sur-Seine (93) réunit environ 52 833 habitants en région Île-de-France. Le prix des appartements, 3 406 euros/m², fixe la base amortissable de la SCI à l'IS et donc l'écart entre les deux régimes.

À l'IR, chaque euro de loyer net est imposé à la tranche marginale du foyer, majorée de 17,2 %. À l'IS, l'amortissement du bâti sur trente ans réduit fortement le résultat, mais l'option est irrévocable et alourdit la fiscalité de la revente.

Avec un prix médian de 2 887 euros/m² (-8,2 % sur un an) et 320 transactions annuelles, Épinay-sur-Seine offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Épinay-sur-Seine est proche de 5 départements : Paris, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine, Val-d'Oise, Seine-et-Marne. Avec un prix médian de 2 887 euros/m² (320 transactions par an), le marché à Épinay-sur-Seine se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Paris Val-de-Marne Hauts-de-Seine Val-d'Oise Seine-et-Marne

Questions fréquentes — SCI Épinay-sur-Seine

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Épinay-sur-Seine ?

Tout dépend de l'horizon. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus du foyer et supportent la tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bien sur trente ans efface une grande part du résultat imposable. Sur un 60 m² à 173 220 euros à Épinay-sur-Seine, cela donne 3 540 euros nets par an à l'IR contre 6 564 euros à l'IS.

Combien coûte la création d'une SCI à Épinay-sur-Seine ?

Comptez 1 500 à 2 500 euros. L'essentiel du montant tient aux honoraires de rédaction des statuts, le reste étant des frais fixes (annonce légale, greffe). Rapporté au prix du bien type à Épinay-sur-Seine, 173 220 euros, c'est de l'ordre de 1,4 % du projet.

Quelle rentabilité locative attendre à Épinay-sur-Seine via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 2 887 €/m² (soit 173 220 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 703 euros/mois, soit 8 436 euros/an. Après taxe foncière (1 732 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 3 540 euros/an en SCI IR ou 6 564 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Épinay-sur-Seine ?

Sur un marché à 3 406 euros/m² comme celui d'Épinay-sur-Seine, la SCI sert surtout à deux choses : acheter à plusieurs sans subir l'indivision, et transmettre le bien par tranches de parts plutôt qu'en une fois, avec une décote de 10 à 15 % à la clé.

Analyse locale

Repères sur Épinay-sur-Seine

Épinay-sur-Seine compte 52 833 habitants, ce qui la place au 52e rang de la région Île-de-France par la population et au 149e rang national. Avec 11 546 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.

La ville fait partie du département Seine-Saint-Denis, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Bobigny). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix et comparaisons pour Épinay-sur-Seine

La médiane des prix à Épinay-sur-Seine s'établit à 2 887 €/m² (moyenne : 3 513 €/m²). Épinay-sur-Seine se situe ainsi au 104e rang des 160 grandes communes du site, au-dessus de la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 18 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 18 %), et 31 % moins cher que celle de son département (4 208 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Seine-et-Marne (3 130 €/m²) et le plus onéreux Paris (9 683 €/m²).

Le marché local enregistre 320 transactions par an, soit 6 pour 1 000 habitants — un marché moyennement liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 8,2 %.

Analyse locale

À quoi correspond ce niveau de prix ?

Si le rythme des douze derniers mois (8,2 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 2 887 €/m² à environ 1 882 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 2 887 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 69 m² (l'équivalent d'un T4), 100 000 € à environ 35 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 202 090 €.

Ces niveaux de prix placent Épinay-sur-Seine parmi les marchés les plus chers : le budget immobilier y pèse nettement plus que la moyenne nationale, un paramètre à intégrer dans toute simulation.

Analyse locale

Le marché immobilier à Épinay-sur-Seine en 2026

La ville d'Épinay-sur-Seine affiche un prix de vente médian de 2 887 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 513 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-8,2 %). Avec 52 833 habitants, la ville présente une densité de 11 546 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 320 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 31 % moins cher que la médiane du département (Seine-Saint-Denis), et 18 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Épinay-sur-Seine

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 406 €/m² contre 3 888 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 173 220 €, soit une mensualité de 840 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 400 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 288 700 €, avec une mensualité de 1 399 € (salaire requis : 3 997 € net/mois).

Les prix à Épinay-sur-Seine sont 18 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Épinay-sur-Seine	2 887 €	-8,2 %	52 833
Paris	9 683 €	-5,7 %	2 103 778
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929
Hauts-de-Seine	6 641 €	-5,9 %	1 654 712

Département

Voir les résultats pour Seine-Saint-Denis (93) 1 704 316 hab.

4 208 €/m²

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Autres villes de la région

Saint-Denis 149 077 hab.

4 138 €/m²

Montreuil 111 934 hab.

5 967 €/m²

Aubervilliers 88 365 hab.

4 188 €/m²

Aulnay-sous-Bois 87 599 hab.

3 673 €/m²

Noisy-le-Grand 72 978 hab.

4 345 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Épinay-sur-Seine

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 887 €) est inférieur au prix moyen (3 513 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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