SCI Cahors (46) : IR vs IS
Comparaison SCI à l'IR et à l'IS selon les prix immobiliers réels à Cahors. Simulation fiscale et rentabilité locative.
Combien rapporte une SCI à Cahors en 2026 ?
3 074 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²
578 €
de loyer mensuel estimé, bien à 111 300 €
1 113 €
de taxe foncière annuelle estimée
Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.
Chiffres clés — Cahors (46)
2 889 €
Prix moyen / m²
3 615 €
Prix appart. / m²
578 €
Loyer estimé / mois
20 050
Population
SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Cahors
Bien retenu : 60 m² valorisés 111 300 euros aux prix appartement du secteur, loué au rendement brut de 4 %.
Revenus et charges
SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)
SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)
* Attention à la double détente de l'IS : le résultat est imposé dans la société, puis une seconde fois lors de la distribution (PFU de 30 % ou barème progressif sur option).
Frais de création d'une SCI à Cahors
Changez le prix, le loyer et votre tranche d'imposition pour voir basculer l'arbitrage IR/IS
Simuler ma SCICréer une SCI à Cahors : ce qu'il faut savoir
La SCI répond d'abord à un problème juridique, celui de l'indivision, et seulement ensuite à une question fiscale. Créée à deux ou en famille, elle évite le blocage où chaque décision exige l'unanimité.
Cahors (46), en région Occitanie, compte environ 20 050 habitants. Au prix appartement de 3 615 euros/m², le ticket d'entrée d'un 60 m² s'établit à 111 300 euros.
L'IR taxe immédiatement les loyers au barème progressif, prélèvements sociaux compris. L'IS permet de déduire l'amortissement et d'imposer peu pendant la détention, au prix d'une plus-value de revente nettement plus lourde. L'arbitrage dépend donc de la durée de détention envisagée.
Avec un prix médian de 1 855 euros/m² (-2,3 % sur un an) et 462 transactions annuelles, Cahors offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.
SCI dans les départements voisins
Cahors est proche de 5 départements : Corrèze, Cantal, Aveyron, Tarn-et-Garonne, Lot-et-Garonne. Avec un prix médian de 1 855 euros/m² (462 transactions par an), le marché à Cahors se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.
Questions fréquentes — SCI Cahors
Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Cahors ?
Combien coûte la création d'une SCI à Cahors ?
Quelle rentabilité locative attendre à Cahors via une SCI ?
Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Cahors ?
Analyse locale
Le portrait chiffré : Cahors
Cahors compte 20 050 habitants, ce qui la place au 27e rang de la région Occitanie par la population et au 524e rang national. Avec 309 habitants au km², la densité locale est qualifiée de dense.
La ville fait partie du département Lot, dont elle est le chef-lieu et le centre administratif. Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.
Analyse locale
Prix locaux : les chiffres qui comptent
La médiane des prix à Cahors s'établit à 1 855 €/m² (moyenne : 2 889 €/m², moyenne faussée par des ventes atypiques). Cahors se situe ainsi au 1 770e rang des 2 175 communes du site, sous la moyenne nationale.
La ville affiche un prix 24 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 24 %), et 4 % plus cher que celle de son département (1 789 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Cantal (1 452 €/m²) et le plus onéreux Tarn-et-Garonne (1 950 €/m²).
Le marché local enregistre 462 transactions par an, soit 23 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 2,3 %.
Analyse locale
Projection à 5 ans et surfaces achetables
Si le rythme des douze derniers mois (2,3 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 1 855 €/m² à environ 1 651 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.
Concrètement, au prix médian de 1 855 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 108 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 54 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 129 850 €.
Sur ce marché accessible, à Cahors, un budget donné achète nettement plus de surface que dans les métropoles : les simulations locales en tiennent compte.
Analyse locale
Le marché immobilier à Cahors en 2026
La ville de Cahors affiche un prix de vente médian de 1 855 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée (2 889 €/m²) est nettement plus élevée, tirée par des ventes atypiques : la médiane reflète mieux le marché courant. Les prix sont en baisse sur un an (-2,3 %). Avec 20 050 habitants, la ville présente une densité de 309 hab/km², un territoire dense.
Le marché immobilier enregistre environ 462 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.
Concrètement, le m² s'y vend 4 % plus cher que la médiane du département (Lot), et 24 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Cahors
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 615 €/m² contre 1 913 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements (moyennes sensibles aux ventes atypiques sur ce territoire, à lire comme des ordres de grandeur). Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 111 300 €, soit une mensualité de 539 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 540 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 185 500 €, avec une mensualité de 899 € (salaire requis : 2 569 € net/mois).
Les prix à Cahors sont 24 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Cahors
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 855 €) est inférieur au prix moyen (2 889 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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