SCI Toulouse (31) : IR vs IS
Sur un appartement de 60 m² acheté 204 180 euros à Toulouse, la SCI à l'IR laisse 4 371 euros nets par an contre 8 057 euros à l'IS.
Combien rapporte une SCI à Toulouse en 2026 ?
4 371 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²
860 €
de loyer mensuel estimé, bien à 204 180 €
2 042 €
de taxe foncière annuelle estimée
Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.
Chiffres clés — Toulouse (31)
4 302 €
Prix moyen / m²
4 275 €
Prix appart. / m²
860 €
Loyer estimé / mois
514 819
Population
SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Toulouse
Les deux régimes appliqués au même bien : 60 m² à 4 275 euros/m², rendement brut 4 %.
Revenus et charges
SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)
SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)
* À l'IS, tant que les sommes restent dans la SCI elles ne sont pas taxées une seconde fois ; dès qu'elles sont distribuées, le PFU de 30 % ou le barème progressif s'applique.
Frais de création d'une SCI à Toulouse
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Simuler ma SCICréer une SCI à Toulouse : ce qu'il faut savoir
La Société Civile Immobilière sépare la propriété du bien de celle des associés : ce sont des parts qui circulent, se donnent et se démembrent, pas des mètres carrés. C'est de là que vient tout son intérêt patrimonial.
Toulouse (31) réunit environ 514 819 habitants en région Occitanie. Le prix des appartements, 4 275 euros/m², fixe la base amortissable de la SCI à l'IS et donc l'écart entre les deux régimes.
À l'IR, chaque euro de loyer net est imposé à la tranche marginale du foyer, majorée de 17,2 %. À l'IS, l'amortissement du bâti sur trente ans réduit fortement le résultat, mais l'option est irrévocable et alourdit la fiscalité de la revente.
Avec un prix médian de 3 403 euros/m² (-3,7 % sur un an) et 7 503 transactions annuelles, une SCI à Toulouse se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.
SCI dans les départements voisins
Toulouse est proche de 5 départements : Ariège, Aude, Tarn, Tarn-et-Garonne, Gers. Avec un prix médian de 3 403 euros/m² (7 503 transactions par an), comparez le marché à Toulouse avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.
Questions fréquentes — SCI Toulouse
Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Toulouse ?
Combien coûte la création d'une SCI à Toulouse ?
Quelle rentabilité locative attendre à Toulouse via une SCI ?
Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Toulouse ?
Analyse locale
Repères sur Toulouse
Toulouse compte 514 819 habitants, ce qui la place en tête de la région Occitanie par la population et au 3e rang national. Avec 4 361 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.
La ville fait partie du département Haute-Garonne, dont elle est le chef-lieu et le centre administratif. Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.
Analyse locale
Prix et comparaisons pour Toulouse
La médiane des prix à Toulouse s'établit à 3 403 €/m² (moyenne : 4 302 €/m²). Toulouse se situe ainsi au 81e rang des 160 grandes communes du site, parmi les marchés les plus chers.
La ville affiche un prix 39 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 39 %), et 20 % plus cher que celle de son département (2 831 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Ariège (1 667 €/m²) et le plus onéreux Aude (2 078 €/m²).
Le marché local enregistre 7 503 transactions par an, soit 15 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 3,7 %.
Analyse locale
À quoi correspond ce niveau de prix ?
Si le rythme des douze derniers mois (3,7 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 3 403 €/m² à environ 2 818 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.
Concrètement, au prix médian de 3 403 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 59 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 29 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 238 210 €.
Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 59 m² à Toulouse contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.
Analyse locale
Le marché immobilier à Toulouse en 2026
La ville de Toulouse affiche un prix de vente médian de 3 403 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 302 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-3,7 %). Avec 514 819 habitants, la ville présente une densité de 4 361 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 7 503 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.
Concrètement, le m² s'y vend 20 % plus cher que la médiane du département (Haute-Garonne), et 39 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Toulouse
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 275 €/m² contre 4 460 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 204 180 €, soit une mensualité de 990 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 829 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 340 300 €, avec une mensualité de 1 649 € (salaire requis : 4 711 € net/mois).
Les prix à Toulouse sont 39 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Ariège, Aude, Tarn affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Toulouse
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 403 €) est inférieur au prix moyen (4 302 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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