SCI Lyon (69) : IR vs IS
Comparaison SCI à l'IR et à l'IS selon les prix immobiliers réels à Lyon. Simulation fiscale et rentabilité locative.
Combien rapporte une SCI à Lyon en 2026 ?
5 133 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²
1 041 €
de loyer mensuel estimé, bien à 277 020 €
2 770 €
de taxe foncière annuelle estimée
Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.
Chiffres clés — Lyon (69)
5 205 €
Prix moyen / m²
5 165 €
Prix appart. / m²
1 041 €
Loyer estimé / mois
519 127
Population
SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Lyon
Bien retenu : 60 m² valorisés 277 020 euros aux prix appartement du secteur, loué au rendement brut de 4 %.
Revenus et charges
SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)
SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)
* Attention à la double détente de l'IS : le résultat est imposé dans la société, puis une seconde fois lors de la distribution (PFU de 30 % ou barème progressif sur option).
Frais de création d'une SCI à Lyon
Changez le prix, le loyer et votre tranche d'imposition pour voir basculer l'arbitrage IR/IS
Simuler ma SCICréer une SCI à Lyon : ce qu'il faut savoir
La SCI répond d'abord à un problème juridique, celui de l'indivision, et seulement ensuite à une question fiscale. Créée à deux ou en famille, elle évite le blocage où chaque décision exige l'unanimité.
Lyon (69), en région Auvergne-Rhône-Alpes, compte environ 519 127 habitants. Au prix appartement de 5 165 euros/m², le ticket d'entrée d'un 60 m² s'établit à 277 020 euros.
L'IR taxe immédiatement les loyers au barème progressif, prélèvements sociaux compris. L'IS permet de déduire l'amortissement et d'imposer peu pendant la détention, au prix d'une plus-value de revente nettement plus lourde. L'arbitrage dépend donc de la durée de détention envisagée.
Avec un prix médian de 4 617 euros/m² (-7,9 % sur un an) et 7 000 transactions annuelles, une SCI à Lyon se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.
SCI dans les départements voisins
Lyon est proche de 4 départements : Ain, Isère, Loire, Saône-et-Loire. Avec un prix médian de 4 617 euros/m² (7 000 transactions par an), comparez le marché à Lyon avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.
Questions fréquentes — SCI Lyon
Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Lyon ?
Combien coûte la création d'une SCI à Lyon ?
Quelle rentabilité locative attendre à Lyon via une SCI ?
Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Lyon ?
Analyse locale
Le portrait chiffré : Lyon
Lyon compte 519 127 habitants, ce qui la place en tête de la région Auvergne-Rhône-Alpes par la population et au 2e rang national. Avec 10 845 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.
La ville fait partie du département Rhône, dont elle est le chef-lieu et le centre administratif. Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.
Analyse locale
Prix locaux : les chiffres qui comptent
La médiane des prix à Lyon s'établit à 4 617 €/m² (moyenne : 5 205 €/m²). Lyon se situe ainsi au 45e rang des 160 grandes communes du site, parmi les marchés les plus chers.
La ville affiche un prix 89 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 89 %), et 20 % plus cher que celle de son département (3 862 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Saône-et-Loire (1 600 €/m²) et le plus onéreux Isère (2 752 €/m²).
Le marché local enregistre 7 000 transactions par an, soit 13 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 7,9 %.
Analyse locale
Projection à 5 ans et surfaces achetables
Si le rythme des douze derniers mois (7,9 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 4 617 €/m² à environ 3 060 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.
Concrètement, au prix médian de 4 617 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 43 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 22 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 323 190 €.
Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 43 m² à Lyon contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.
Analyse locale
Le marché immobilier à Lyon en 2026
La ville de Lyon affiche un prix de vente médian de 4 617 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 205 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-7,9 %). Avec 519 127 habitants, la ville présente une densité de 10 845 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 7 000 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.
Concrètement, le m² s'y vend 20 % plus cher que la médiane du département (Rhône), et 89 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Lyon
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 165 €/m² contre 7 361 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 277 020 €, soit une mensualité de 1 343 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 837 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 461 700 €, avec une mensualité de 2 238 € (salaire requis : 6 394 € net/mois).
Les prix à Lyon sont 89 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Ain, Isère, Loire affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Lyon
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 617 €) est inférieur au prix moyen (5 205 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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