Mis à jour juillet 2026

SCI Douarnenez (29) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Douarnenez ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Douarnenez dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 140 640 euros, le résultat net annuel est d'environ 2 597 euros en IR contre 4 883 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Douarnenez ?

La création d'une SCI à Douarnenez coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Douarnenez ?

Investir via une SCI à Douarnenez offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 2 635 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

IR ou IS pour une SCI à Douarnenez ? La réponse dépend du prix du bien, ici 3 025 euros/m² pour un appartement, et de l'horizon de détention.

Combien rapporte une SCI à Douarnenez en 2026 ?

2 597 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

527 €

de loyer mensuel estimé, bien à 140 640 €

1 406 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Douarnenez (29)

2 635 €

Prix moyen / m²

3 025 €

Prix appart. / m²

527 €

Loyer estimé / mois

14 068

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Douarnenez

Simulation sur un appartement de 60 m² à 3 025 euros/m², rendement locatif brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 140 640 €

Loyer mensuel estimé 527 € / mois

Revenu locatif annuel 6 324 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 406 €

Résultat avant impôt 4 918 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 4 918 €

Impôt (TMI 30%) -1 475 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -846 €

Résultat net SCI IR 2 597 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 4 918 €

Amortissement du bien (30 ans) -4 688 €

Résultat imposable à l'IS 230 €

IS (15%) -35 €

Résultat net SCI IS 4 883 € / an

* Le résultat affiché à l'IS n'est pas disponible pour les associés : le sortir coûte 30 % de PFU, ou le barème progressif si l'option est plus favorable.

Frais de création d'une SCI à Douarnenez

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

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Créer une SCI à Douarnenez : ce qu'il faut savoir

Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre par tranches successives, choisir son régime fiscal : voilà ce qu'une SCI apporte réellement. Elle ne fait en revanche pas disparaître l'impôt.

Avec environ 14 068 habitants en région Bretagne, Douarnenez (29) affiche un prix appartement de 3 025 euros/m². C'est ce montant qui détermine l'amortissement déductible en cas d'option à l'IS.

Le choix entre IR et IS n'est pas une préférence, c'est un calcul. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus et supportent la TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bâti sur environ trente ans efface une grande partie du résultat imposable, mais la plus-value de revente est calculée sur une valeur nette amortie, donc plus élevée.

Avec un prix médian de 2 344 euros/m² (-5,1 % sur un an) et 285 transactions annuelles, Douarnenez offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Douarnenez est proche de 2 départements : Côtes-d'Armor, Morbihan. Avec un prix médian de 2 344 euros/m² (285 transactions par an), le marché à Douarnenez se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Côtes-d'Armor Morbihan

Questions fréquentes — SCI Douarnenez

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Douarnenez ?

L'écart se chiffre : 2 597 euros par an à l'IR, 4 883 euros à l'IS, sur un appartement de 60 m² valorisé 140 640 euros à Douarnenez. L'IS gagne pendant la détention grâce à l'amortissement ; il perd à la revente, puisque la plus-value se calcule sur une valeur nette amortie.

Combien coûte la création d'une SCI à Douarnenez ?

Entre 1 500 et 2 500 euros : rédaction des statuts, annonce légale et immatriculation au greffe. Rédiger soi-même les statuts fait tomber la facture, mais l'accompagnement d'un notaire ou d'un avocat sécurise des clauses qui se paient cher quand elles manquent.

Quelle rentabilité locative attendre à Douarnenez via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 2 344 €/m² (soit 140 640 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 527 euros/mois, soit 6 324 euros/an. Après taxe foncière (1 406 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 2 597 euros/an en SCI IR ou 4 883 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Douarnenez ?

Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre progressivement par parts avec une décote de 10 à 15 %, arbitrer entre IR et IS : voilà ce qu'une SCI apporte réellement à un projet à Douarnenez. Elle n'apporte en revanche aucune protection absolue du patrimoine personnel, la responsabilité des associés restant indéfinie.

Analyse locale

La ville Douarnenez : repères locaux

Avec 14 068 habitants, Douarnenez est la 25e commune la plus peuplée de la région Bretagne (sur 134 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 747e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 549 hab/km² en fait un territoire dense.

Localisée dans le département Finistère (chef-lieu : Quimper), Douarnenez évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Combien coûte le m² à Douarnenez ?

Le prix de vente médian à Douarnenez est de 2 344 €/m², pour une moyenne constatée de 2 635 €/m². Ce niveau place Douarnenez au 1 389e rang des 2 175 communes du site, proche de la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 4 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 4 %), et 4 % plus cher que celle de son département (2 250 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Côtes-d'Armor (2 062 €/m²) et le plus onéreux Morbihan (2 706 €/m²).

Le marché local enregistre 285 transactions par an, soit 20 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 5,1 %.

Analyse locale

Projection et pouvoir d'achat à Douarnenez

Si le rythme des douze derniers mois (5,1 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 2 344 €/m² à environ 1 804 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 2 344 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 85 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 43 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 164 080 €.

Ces niveaux de prix placent Douarnenez dans la moyenne nationale : ni territoire d'exception, ni marché au rabais, les simulations locales reflètent une réalité proche du standard français.

Analyse locale

Le marché immobilier à Douarnenez en 2026

La ville de Douarnenez affiche un prix de vente médian de 2 344 €/m² (ventes notariales), proche de la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 635 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-5,1 %). Avec 14 068 habitants, la ville présente une densité de 549 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 285 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 4 % plus cher que la médiane du département (Finistère), et 4 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Douarnenez

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 025 €/m² contre 2 364 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 140 640 €, soit une mensualité de 682 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 949 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 234 400 €, avec une mensualité de 1 136 € (salaire requis : 3 246 € net/mois).

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Douarnenez	2 344 €	-5,1 %	14 068
Côtes-d'Armor	2 062 €	-0,2 %	611 859
Morbihan	2 706 €	-2 %	783 390

Département

Voir les résultats pour Finistère (29) 933 455 hab.

2 250 €/m²

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Autres villes de la région

Concarneau 20 845 hab.

3 227 €/m²

Landerneau 16 363 hab.

2 252 €/m²

Guipavas 15 538 hab.

2 473 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Douarnenez

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 344 €) est inférieur au prix moyen (2 635 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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