Mis à jour juillet 2026

SCI Viroflay (78) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Viroflay ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Viroflay dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 354 720 euros, le résultat net annuel est d'environ 7 010 euros en IR contre 13 059 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Viroflay ?

La création d'une SCI à Viroflay coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Viroflay ?

Investir via une SCI à Viroflay offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 7 010 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

Comparaison SCI à l'IR et à l'IS selon les prix immobiliers réels à Viroflay. Simulation fiscale et rentabilité locative.

Combien rapporte une SCI à Viroflay en 2026 ?

7 010 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

1 402 €

de loyer mensuel estimé, bien à 354 720 €

3 547 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Viroflay (78)

7 010 €

Prix moyen / m²

6 579 €

Prix appart. / m²

1 402 €

Loyer estimé / mois

17 237

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Viroflay

Bien retenu : 60 m² valorisés 354 720 euros aux prix appartement du secteur, loué au rendement brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 354 720 €

Loyer mensuel estimé 1 402 € / mois

Revenu locatif annuel 16 824 €

Taxe foncière (~1% valeur) 3 547 €

Résultat avant impôt 13 277 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 13 277 €

Impôt (TMI 30%) -3 983 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -2 284 €

Résultat net SCI IR 7 010 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 13 277 €

Amortissement du bien (30 ans) -11 824 €

Résultat imposable à l'IS 1 453 €

IS (15%) -218 €

Résultat net SCI IS 13 059 € / an

* Attention à la double détente de l'IS : le résultat est imposé dans la société, puis une seconde fois lors de la distribution (PFU de 30 % ou barème progressif sur option).

Frais de création d'une SCI à Viroflay

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Changez le prix, le loyer et votre tranche d'imposition pour voir basculer l'arbitrage IR/IS

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Créer une SCI à Viroflay : ce qu'il faut savoir

La SCI répond d'abord à un problème juridique, celui de l'indivision, et seulement ensuite à une question fiscale. Créée à deux ou en famille, elle évite le blocage où chaque décision exige l'unanimité.

Viroflay (78), en région Île-de-France, compte environ 17 237 habitants. Au prix appartement de 6 579 euros/m², le ticket d'entrée d'un 60 m² s'établit à 354 720 euros.

L'IR taxe immédiatement les loyers au barème progressif, prélèvements sociaux compris. L'IS permet de déduire l'amortissement et d'imposer peu pendant la détention, au prix d'une plus-value de revente nettement plus lourde. L'arbitrage dépend donc de la durée de détention envisagée.

Avec un prix médian de 5 912 euros/m² (-1,2 % sur un an) et 207 transactions annuelles, une SCI à Viroflay se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Viroflay est proche de 5 départements : Val-d'Oise, Hauts-de-Seine, Essonne, Eure-et-Loir, Eure. Avec un prix médian de 5 912 euros/m² (207 transactions par an), comparez le marché à Viroflay avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Val-d'Oise Hauts-de-Seine Essonne Eure-et-Loir Eure

Questions fréquentes — SCI Viroflay

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Viroflay ?

L'IR convient à qui veut encaisser les loyers tout de suite, au prix d'une imposition à la tranche marginale majorée de 17,2 %. L'IS convient à qui capitalise dans la société : l'amortissement sur trente ans réduit fortement le résultat, 13 059 euros contre 7 010 euros ici, mais l'option est irrévocable.

Combien coûte la création d'une SCI à Viroflay ?

Le budget de création tient en trois lignes : statuts, annonce légale, greffe, soit 1 500 à 2 500 euros au total. À cela s'ajoutent, chaque année, une comptabilité obligatoire à l'IS et une assemblée générale à tenir, coûts récurrents souvent oubliés au moment du choix.

Quelle rentabilité locative attendre à Viroflay via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 5 912 €/m² (soit 354 720 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 1 402 euros/mois, soit 16 824 euros/an. Après taxe foncière (3 547 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 7 010 euros/an en SCI IR ou 13 059 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Viroflay ?

Le principal avantage est patrimonial, pas fiscal : on donne des parts, pas des murs, ce qui permet de fractionner la transmission dans le temps et de bénéficier d'une décote de 10 à 15 %. S'y ajoutent la sortie de l'indivision et le choix du régime d'imposition.

Analyse locale

Le portrait chiffré : Viroflay

Viroflay compte 17 237 habitants, ce qui la place au 211e rang de la région Île-de-France par la population et au 613e rang national. Avec 4 955 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.

La ville fait partie du département Yvelines, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Versailles). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix locaux : les chiffres qui comptent

La médiane des prix à Viroflay s'établit à 5 912 €/m² (moyenne : 7 010 €/m²). Viroflay se situe ainsi au 98e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 142 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 142 %), et 49 % plus cher que celle de son département (3 959 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Eure-et-Loir (1 938 €/m²) et le plus onéreux Hauts-de-Seine (6 641 €/m²).

Le marché local enregistre 207 transactions par an, soit 12 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 1,2 %.

Analyse locale

Projection à 5 ans et surfaces achetables

Si le rythme des douze derniers mois (1,2 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 5 912 €/m² à environ 5 566 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 5 912 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 34 m² (l'équivalent d'un T2), 100 000 € à environ 17 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 413 840 €.

Ces niveaux de prix placent Viroflay parmi les marchés les plus chers : le budget immobilier y pèse nettement plus que la moyenne nationale, un paramètre à intégrer dans toute simulation.

Analyse locale

Le marché immobilier à Viroflay en 2026

La ville de Viroflay affiche un prix de vente médian de 5 912 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 7 010 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-1,2 %). Avec 17 237 habitants, la ville présente une densité de 4 955 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 207 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 49 % plus cher que la médiane du département (Yvelines), et 142 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Viroflay

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 6 579 €/m² contre 8 654 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 354 720 €, soit une mensualité de 1 719 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 4 911 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 591 200 €, avec une mensualité de 2 865 € (salaire requis : 8 186 € net/mois).

Les prix à Viroflay sont 142 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Val-d'Oise, Essonne affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Viroflay	5 912 €	-1,2 %	17 237
Val-d'Oise	3 538 €	-2,7 %	1 281 653
Hauts-de-Seine	6 641 €	-5,9 %	1 654 712
Essonne	3 245 €	-6,3 %	1 338 485

Département

Voir les résultats pour Yvelines (78) 1 485 086 hab.

3 959 €/m²

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Autres villes de la région

Versailles 84 095 hab.

6 847 €/m²

Sartrouville 52 763 hab.

4 417 €/m²

Saint-Germain-en-Laye 45 931 hab.

6 667 €/m²

Mantes-la-Jolie 43 526 hab.

2 716 €/m²

Poissy 40 983 hab.

3 835 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Viroflay

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (5 912 €) est inférieur au prix moyen (7 010 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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