Mis à jour juillet 2026

SCI Saint-Dizier (52) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Saint-Dizier ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Saint-Dizier dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 76 320 euros, le résultat net annuel est d'environ 1 612 euros en IR contre 2 977 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Saint-Dizier ?

La création d'une SCI à Saint-Dizier coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Saint-Dizier ?

Investir via une SCI à Saint-Dizier offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 1 589 euros/m², le département offre des prix accessibles permettant une rentabilité attractive.

Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.

Combien rapporte une SCI à Saint-Dizier en 2026 ?

1 612 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

318 €

de loyer mensuel estimé, bien à 76 320 €

763 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Saint-Dizier (52)

1 589 €

Prix moyen / m²

2 057 €

Prix appart. / m²

318 €

Loyer estimé / mois

22 858

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Saint-Dizier

Base de calcul : un 60 m² à 2 057 euros/m², soit 76 320 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 76 320 €

Loyer mensuel estimé 318 € / mois

Revenu locatif annuel 3 816 €

Taxe foncière (~1% valeur) 763 €

Résultat avant impôt 3 053 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 3 053 €

Impôt (TMI 30%) -916 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -525 €

Résultat net SCI IR 1 612 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 3 053 €

Amortissement du bien (30 ans) -2 544 €

Résultat imposable à l'IS 509 €

IS (15%) -76 €

Résultat net SCI IS 2 977 € / an

* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.

Frais de création d'une SCI à Saint-Dizier

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Votre bien ne vaut pas 76 320 euros : refaites le calcul sur son montant réel

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Créer une SCI à Saint-Dizier : ce qu'il faut savoir

Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.

En région Grand Est, Saint-Dizier (52) compte environ 22 858 habitants pour un marché à 2 057 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.

Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.

Avec un prix médian de 1 272 euros/m², le ticket d'entrée à Saint-Dizier est plus abordable, ce qui soutient la rentabilité locative d'une SCI.

SCI dans les départements voisins

Saint-Dizier est proche de 5 départements : Marne, Meuse, Vosges, Haute-Saône, Côte-d'Or. Avec un prix médian de 1 272 euros/m², les prix d'entrée à Saint-Dizier soutiennent une SCI, la rentabilité locative dépendant du loyer réel face à ces prix.

Marne Meuse Vosges Haute-Saône Côte-d'Or

Questions fréquentes — SCI Saint-Dizier

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Saint-Dizier ?

Ni l'un ni l'autre dans l'absolu. Sur le bien type retenu à Saint-Dizier (60 m², 76 320 euros), l'IS laisse 2 977 euros de résultat annuel contre 1 612 euros à l'IR, mais ce résultat reste dans la société et sa sortie sera taxée. L'arbitrage se joue sur la durée de détention et sur la tranche marginale des associés.

Combien coûte la création d'une SCI à Saint-Dizier ?

De 1 500 à 2 500 euros selon que les statuts sont rédigés par un professionnel ou par les associés. Les frais incompressibles sont l'annonce légale et l'immatriculation ; le reste dépend du niveau d'accompagnement retenu.

Quelle rentabilité locative attendre à Saint-Dizier via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 1 272 €/m² (soit 76 320 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 318 euros/mois, soit 3 816 euros/an. Après taxe foncière (763 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 1 612 euros/an en SCI IR ou 2 977 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Saint-Dizier ?

Quatre, dans l'ordre où elles comptent vraiment : transmettre par donations successives de parts, avec une décote de 10 à 15 % pour illiquidité ; éviter l'indivision et ses blocages ; investir à plusieurs sans copropriété ; et choisir son régime fiscal entre IR et IS. La protection du patrimoine personnel, elle, reste limitée puisque les associés répondent des dettes à proportion de leurs parts.

Analyse locale

Contexte local : Saint-Dizier en bref

Avec 22 858 habitants, Saint-Dizier est la 16e commune la plus peuplée de la région Grand Est (sur 89 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 441e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 471 hab/km² en fait un territoire dense.

Localisée dans le département Haute-Marne (chef-lieu : Chaumont), Saint-Dizier évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Le niveau des prix à Saint-Dizier

Le prix de vente médian à Saint-Dizier est de 1 272 €/m², pour une moyenne constatée de 1 589 €/m². Ce niveau place Saint-Dizier au 2 120e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus accessibles.

La ville affiche un prix 48 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 48 %), et 19 % plus cher que celle de son département (1 068 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Meuse (1 211 €/m²) et le plus onéreux Côte-d'Or (2 400 €/m²).

Le marché local enregistre 308 transactions par an, soit 13 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 5,8 %.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Si le rythme des douze derniers mois (5,8 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 1 272 €/m² à environ 943 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 1 272 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 157 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 79 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 89 040 €.

Le pouvoir d'achat immobilier à Saint-Dizier dépasse nettement la moyenne nationale : 157 m² achetables avec 200 000 €, une réalité qui change les calculs de capacité d'emprunt.

Analyse locale

Le marché immobilier à Saint-Dizier en 2026

La ville de Saint-Dizier affiche un prix de vente médian de 1 272 €/m² (ventes notariales), nettement inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 1 589 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-5,8 %). Avec 22 858 habitants, la ville présente une densité de 471 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 308 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 19 % plus cher que la médiane du département (Haute-Marne), et 48 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Saint-Dizier

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 057 €/m² contre 1 290 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 76 320 €, soit une mensualité de 370 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 057 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 127 200 €, avec une mensualité de 617 € (salaire requis : 1 763 € net/mois).

Les prix à Saint-Dizier sont 48 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Marne, Vosges affichent des prix plus élevés.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Saint-Dizier	1 272 €	-5,8 %	22 858
Marne	2 129 €	-4,2 %	563 076
Meuse	1 211 €	+1,2 %	180 290
Vosges	1 535 €	+0,8 %	357 248

Département

Voir les résultats pour Haute-Marne (52) 168 331 hab.

1 068 €/m²

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Autres villes de la région

Strasbourg 293 771 hab.

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Saint-Dizier

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 272 €) est inférieur au prix moyen (1 589 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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