Mis à jour juillet 2026

SCI Balma (31) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Balma ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Balma dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 208 080 euros, le résultat net annuel est d'environ 3 394 euros en IR contre 6 427 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Balma ?

La création d'une SCI à Balma coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Balma ?

Investir via une SCI à Balma offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 3 546 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

IR ou IS pour une SCI à Balma ? La réponse dépend du prix du bien, ici 3 245 euros/m² pour un appartement, et de l'horizon de détention.

Combien rapporte une SCI à Balma en 2026 ?

3 394 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

709 €

de loyer mensuel estimé, bien à 208 080 €

2 081 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Balma (31)

3 546 €

Prix moyen / m²

3 245 €

Prix appart. / m²

709 €

Loyer estimé / mois

17 772

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Balma

Simulation sur un appartement de 60 m² à 3 245 euros/m², rendement locatif brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 208 080 €

Loyer mensuel estimé 709 € / mois

Revenu locatif annuel 8 508 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 081 €

Résultat avant impôt 6 427 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 6 427 €

Impôt (TMI 30%) -1 928 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 105 €

Résultat net SCI IR 3 394 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 6 427 €

Amortissement du bien (30 ans) -6 936 €

Résultat imposable à l'IS 0 €

IS (15%) -0 €

Résultat net SCI IS 6 427 € / an

* Le résultat affiché à l'IS n'est pas disponible pour les associés : le sortir coûte 30 % de PFU, ou le barème progressif si l'option est plus favorable.

Frais de création d'une SCI à Balma

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

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Créer une SCI à Balma : ce qu'il faut savoir

Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre par tranches successives, choisir son régime fiscal : voilà ce qu'une SCI apporte réellement. Elle ne fait en revanche pas disparaître l'impôt.

Avec environ 17 772 habitants en région Occitanie, Balma (31) affiche un prix appartement de 3 245 euros/m². C'est ce montant qui détermine l'amortissement déductible en cas d'option à l'IS.

Le choix entre IR et IS n'est pas une préférence, c'est un calcul. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus et supportent la TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bâti sur environ trente ans efface une grande partie du résultat imposable, mais la plus-value de revente est calculée sur une valeur nette amortie, donc plus élevée.

Avec un prix médian de 3 468 euros/m² (-7 % sur un an) et 204 transactions annuelles, Balma offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Balma est proche de 5 départements : Ariège, Aude, Tarn, Tarn-et-Garonne, Gers. Avec un prix médian de 3 468 euros/m² (204 transactions par an), le marché à Balma se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Ariège Aude Tarn Tarn-et-Garonne Gers

Questions fréquentes — SCI Balma

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Balma ?

L'écart se chiffre : 3 394 euros par an à l'IR, 6 427 euros à l'IS, sur un appartement de 60 m² valorisé 208 080 euros à Balma. L'IS gagne pendant la détention grâce à l'amortissement ; il perd à la revente, puisque la plus-value se calcule sur une valeur nette amortie.

Combien coûte la création d'une SCI à Balma ?

Entre 1 500 et 2 500 euros : rédaction des statuts, annonce légale et immatriculation au greffe. Rédiger soi-même les statuts fait tomber la facture, mais l'accompagnement d'un notaire ou d'un avocat sécurise des clauses qui se paient cher quand elles manquent.

Quelle rentabilité locative attendre à Balma via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 3 468 €/m² (soit 208 080 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 709 euros/mois, soit 8 508 euros/an. Après taxe foncière (2 081 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 3 394 euros/an en SCI IR ou 6 427 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Balma ?

Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre progressivement par parts avec une décote de 10 à 15 %, arbitrer entre IR et IS : voilà ce qu'une SCI apporte réellement à un projet à Balma. Elle n'apporte en revanche aucune protection absolue du patrimoine personnel, la responsabilité des associés restant indéfinie.

Analyse locale

Contexte local : Balma en bref

Avec 17 772 habitants, Balma est la 29e commune la plus peuplée de la région Occitanie (sur 201 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 593e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 1 064 hab/km² en fait un territoire très dense.

Localisée dans le département Haute-Garonne (chef-lieu : Toulouse), Balma évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Le niveau des prix à Balma

Le prix de vente médian à Balma est de 3 468 €/m², pour une moyenne constatée de 3 546 €/m². Ce niveau place Balma au 656e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 42 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 42 %), et 23 % plus cher que celle de son département (2 831 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Ariège (1 667 €/m²) et le plus onéreux Aude (2 078 €/m²).

Le marché local enregistre 204 transactions par an, soit 11 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 7 %.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Si le rythme des douze derniers mois (7 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 3 468 €/m² à environ 2 413 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 3 468 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 58 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 29 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 242 760 €.

Ces niveaux de prix placent Balma parmi les marchés les plus chers : le budget immobilier y pèse nettement plus que la moyenne nationale, un paramètre à intégrer dans toute simulation.

Analyse locale

Le marché immobilier à Balma en 2026

La ville de Balma affiche un prix de vente médian de 3 468 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 546 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-7 %). Avec 17 772 habitants, la ville présente une densité de 1 064 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 204 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.

Concrètement, le m² s'y vend 23 % plus cher que la médiane du département (Haute-Garonne), et 42 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Balma

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 245 €/m² contre 3 926 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 208 080 €, soit une mensualité de 1 009 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 883 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 346 800 €, avec une mensualité de 1 681 € (salaire requis : 4 803 € net/mois).

Les prix à Balma sont 42 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Ariège, Aude, Tarn affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Balma	3 468 €	-7 %	17 772
Ariège	1 667 €	+0 %	155 722
Aude	2 078 €	+0,6 %	379 648
Tarn	1 811 €	-5,2 %	397 352

Département

Voir les résultats pour Haute-Garonne (31) 1 471 468 hab.

2 831 €/m²

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Autres villes de la région

Toulouse 514 819 hab.

3 403 €/m²

Colomiers 40 882 hab.

2 664 €/m²

Tournefeuille 30 168 hab.

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Balma

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 468 €) est inférieur au prix moyen (3 546 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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