SCI Gradignan (33) : IR vs IS

Analyse locale

Contexte local : Gradignan en bref

Avec 26 952 habitants, Gradignan est la 23e commune la plus peuplée de la région Nouvelle-Aquitaine (sur 190 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 372e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 1 710 hab/km² en fait un territoire très dense.

Localisée dans le département Gironde (chef-lieu : Bordeaux), Gradignan évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Le niveau des prix à Gradignan

Le prix de vente médian à Gradignan est de 3 687 €/m², pour une moyenne constatée de 4 199 €/m². Ce niveau place Gradignan au 538e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 51 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 51 %), et 8 % plus cher que celle de son département (3 421 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Lot-et-Garonne (1 667 €/m²) et le plus onéreux Charente-Maritime (2 827 €/m²).

Le marché local enregistre 322 transactions par an, soit 12 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 3,1 %.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Si le rythme des douze derniers mois (3,1 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 3 687 €/m² à environ 3 150 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 3 687 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 54 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 27 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 258 090 €.

Ces niveaux de prix placent Gradignan parmi les marchés les plus chers : le budget immobilier y pèse nettement plus que la moyenne nationale, un paramètre à intégrer dans toute simulation.

Analyse locale

Le marché immobilier à Gradignan en 2026

La ville de Gradignan affiche un prix de vente médian de 3 687 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 199 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-3,1 %). Avec 26 952 habitants, la ville présente une densité de 1 710 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 322 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 8 % plus cher que la médiane du département (Gironde), et 51 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Gradignan

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 916 €/m² contre 4 639 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 221 220 €, soit une mensualité de 1 072 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 063 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 368 700 €, avec une mensualité de 1 787 € (salaire requis : 5 106 € net/mois).

Les prix à Gradignan sont 51 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Charente-Maritime, Dordogne, Lot-et-Garonne affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Département

Explorer

Autres villes de la région

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Gradignan

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 687 €) est inférieur au prix moyen (4 199 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.