SCI Limoges (87) : IR vs IS

Analyse locale

Repères sur Limoges

Limoges compte 129 937 habitants, ce qui la place au 2e rang de la région Nouvelle-Aquitaine par la population et au 40e rang national. Avec 1 629 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.

La ville fait partie du département Haute-Vienne, dont elle est le chef-lieu et le centre administratif. Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix et comparaisons pour Limoges

La médiane des prix à Limoges s'établit à 1 778 €/m² (moyenne : 2 993 €/m², moyenne faussée par des ventes atypiques). Limoges se situe ainsi au 154e rang des 160 grandes communes du site, sous la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 27 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 27 %), et 11 % plus cher que celle de son département (1 598 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Creuse (1 005 €/m²) et le plus onéreux Dordogne (1 779 €/m²).

Le marché local enregistre 2 263 transactions par an, soit 17 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 6,9 %.

Analyse locale

À quoi correspond ce niveau de prix ?

Si le rythme des douze derniers mois (6,9 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 1 778 €/m² à environ 1 244 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 1 778 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 112 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 56 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 124 460 €.

Ces niveaux de prix classent Limoges parmi les territoires accessibles : le budget immobilier y est sensiblement inférieur à la moyenne nationale, ce qui change la donne pour toute projection financière.

Analyse locale

Le marché immobilier à Limoges en 2026

La ville de Limoges affiche un prix de vente médian de 1 778 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée (2 993 €/m²) est nettement plus élevée, tirée par des ventes atypiques : la médiane reflète mieux le marché courant. Les prix sont en baisse sur un an (-6,9 %). Avec 129 937 habitants, la ville présente une densité de 1 629 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 2 263 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 11 % plus cher que la médiane du département (Haute-Vienne), et 27 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Limoges

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 305 €/m² contre 2 048 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements (moyennes sensibles aux ventes atypiques sur ce territoire, à lire comme des ordres de grandeur). Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 106 680 €, soit une mensualité de 517 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 477 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 177 800 €, avec une mensualité de 862 € (salaire requis : 2 463 € net/mois).

Les prix à Limoges sont 27 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Département

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Autres villes de la région

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Limoges

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 778 €) est inférieur au prix moyen (2 993 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.