Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement dans les Bouches-du-Rhône ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans les Bouches-du-Rhône. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 228 840 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 114 420 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier dans les Bouches-du-Rhône ?

Le démembrement dans les Bouches-du-Rhône présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Bouches-du-Rhône (13)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans les Bouches-du-Rhône ?

Le démembrement de propriété dans les Bouches-du-Rhône consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché dans les Bouches-du-Rhône. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Combien économise-t-on en démembrement dans les Bouches-du-Rhône ?

22 808 € de droits économisés, appartement de 60 m²

114 420 €

de nue-propriété, donateur de 55 ans

50 610 €

économisés sur une maison de 100 m²

Calculer pour mon bien

Barème fiscal de l'usufruit, article 669 du code général des impôts. Prix au m² issus des ventes notariales (DVF).

Chiffres clés — Bouches-du-Rhône (13)

4 783 €

Prix moyen / m²

4 651 €

Prix appart. / m²

5 061 €

Prix maison / m²

2 087 658

Population

228 840 €

Appartement 60 m²

506 100 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90 % 10 %

21 à 30 ans 80 % 20 %

31 à 40 ans 70 % 30 %

41 à 50 ans 60 % 40 %

51 à 60 ans 50 % 50 %

61 à 70 ans 40 % 60 %

71 à 80 ans 30 % 70 %

81 à 90 ans 20 % 80 %

Plus de 91 ans 10 % 90 %

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 814 €/m²)

Valeur pleine propriété 228 840 €

Valeur nue-propriété (50%) 114 420 €

Valeur usufruit (50%) 114 420 €

Droits donation pleine propriété 23 962 €

Droits donation nue-propriété 1 154 €

Économie fiscale 22 808 €

Maison 100 m² (5 061 €/m²)

Valeur pleine propriété 506 100 €

Valeur nue-propriété (50%) 253 050 €

Valeur usufruit (50%) 253 050 €

Droits donation pleine propriété 79 414 €

Droits donation nue-propriété 28 804 €

Économie fiscale 50 610 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 814 €/m²)

Valeur pleine propriété 228 840 €

Valeur nue-propriété (60%) 137 304 €

Valeur usufruit (40%) 91 536 €

Droits donation pleine propriété 23 962 €

Droits donation nue-propriété 5 655 €

Économie fiscale 18 307 €

Maison 100 m² (5 061 €/m²)

Valeur pleine propriété 506 100 €

Valeur nue-propriété (60%) 303 660 €

Valeur usufruit (40%) 202 440 €

Droits donation pleine propriété 79 414 €

Droits donation nue-propriété 38 926 €

Économie fiscale 40 488 €

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Démembrement de propriété dans les Bouches-du-Rhône : ce qu'il faut savoir

Les Bouches-du-Rhône presentent un marché très contraste entre Marseille (où les prix varient du simple au triple selon les arrondissements) et Aix-en-Provence, parmi les villes les plus chères de province. Le dynamisme économique (Euroméditerranée, port, tech) soutient une demande structurelle forte. Arles et le pays d

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente dans les Bouches-du-Rhône (13), situé en région Provence-Alpes-Côte d'Azur. Avec un prix moyen de 4 783 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec un prix médian de 3 814 euros/m² (27 280 transactions par an), le démembrement dans les Bouches-du-Rhône réduit l'assiette des droits de donation : l'économie dépend de la valeur du bien, pas de l'attractivité du département.

Les principales villes concernées sont Aix-en-Provence, Marseille 13e Arrondissement, Marseille 8e Arrondissement, Marseille 15e Arrondissement, Marseille 9e Arrondissement, Marseille 12e Arrondissement, Marseille 14e Arrondissement et Marseille 10e Arrondissement. Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Le Bouches-du-Rhône est voisin de 3 départements : Var, Vaucluse, Gard. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement dans les Bouches-du-Rhône génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Var Vaucluse Gard

Questions fréquentes — Démembrement Bouches-du-Rhône

Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans les Bouches-du-Rhône ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Dans les Bouches-du-Rhône, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans les Bouches-du-Rhône.

Combien économise-t-on avec un démembrement dans les Bouches-du-Rhône ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 228 840 euros : un donateur de 55 ans économise 22 808 euros, un donateur de 70 ans économise 18 307 euros. Pour une maison de 100 m² à 506 100 euros : l'économie est de 50 610 euros à 55 ans et 40 488 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien dans les Bouches-du-Rhône ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans les Bouches-du-Rhône, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier en Bouches-du-Rhône en 2026

Le département Bouches-du-Rhône (13) affiche un prix de vente médian de 3 814 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 783 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-3,1 %). Avec ses 2 087 658 habitants répartis sur 5 087 km², le département présente une densité de 410 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 27 280 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 56 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget en Bouches-du-Rhône

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 651 €/m² contre 5 061 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 228 840 €, soit une mensualité de 1 109 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 169 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 381 400 €, avec une mensualité de 1 849 € (salaire requis : 5 283 € net/mois).

Les prix en Bouches-du-Rhône sont 56 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Vaucluse, Gard affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Bouches-du-Rhône	3 814 €	-3,1 %	2 087 658
Var	4 182 €	-2,6 %	1 119 307
Vaucluse	2 818 €	-5,5 %	572 056
Gard	2 633 €	-3,1 %	770 940

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Principales villes en Bouches-du-Rhône

Aix-en-Provence 149 695 hab.

5 166 €/m²

Marseille 13e Arrondissement 95 112 hab.

3 120 €/m²

Marseille 8e Arrondissement 84 683 hab.

4 577 €/m²

Marseille 15e Arrondissement 79 161 hab.

1 695 €/m²

Marseille 9e Arrondissement 77 406 hab.

3 247 €/m²

Toutes les communes

Toutes les communes couvertes en Bouches-du-Rhône

Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 84 communes couvertes du département.

Fiscalité

Fiscalité immobilière en Bouches-du-Rhône

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 814 €) est inférieur au prix moyen (4 783 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 119 communes, dont les principales sont Aix-en-Provence, Marseille 13e Arrondissement, Marseille 8e Arrondissement, Marseille 15e Arrondissement.

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Chiffres clés — Bouches-du-Rhône (13)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 814 €/m²)

Maison 100 m² (5 061 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 814 €/m²)

Maison 100 m² (5 061 €/m²)

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Maison 100 m² (5 061 €/m²)