Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Marseille 10e Arrondissement ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Marseille 10e Arrondissement. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 192 240 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 96 120 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Marseille 10e Arrondissement ?

Le démembrement à Marseille 10e Arrondissement présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Les prix accessibles de ce département permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Marseille 10e Arrondissement (13)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Marseille 10e Arrondissement ?

Le démembrement de propriété à Marseille 10e Arrondissement consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Marseille 10e Arrondissement. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Marseille 10e Arrondissement (13)

3 387 €

Prix moyen / m²

3 204 €

Prix appart. / m²

5 152 €

Prix maison / m²

60 317

Population

192 240 €

Appartement 60 m²

515 200 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 204 €/m²)

Valeur pleine propriété 192 240 €

Valeur nue-propriété (50%) 96 120 €

Valeur usufruit (50%) 96 120 €

Droits donation pleine propriété 16 642 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 16 642 €

Maison 100 m² (5 152 €/m²)

Valeur pleine propriété 515 200 €

Valeur nue-propriété (50%) 257 600 €

Valeur usufruit (50%) 257 600 €

Droits donation pleine propriété 81 234 €

Droits donation nue-propriété 29 714 €

Économie fiscale 51 520 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 204 €/m²)

Valeur pleine propriété 192 240 €

Valeur nue-propriété (60%) 115 344 €

Valeur usufruit (40%) 76 896 €

Droits donation pleine propriété 16 642 €

Droits donation nue-propriété 1 293 €

Économie fiscale 15 349 €

Maison 100 m² (5 152 €/m²)

Valeur pleine propriété 515 200 €

Valeur nue-propriété (60%) 309 120 €

Valeur usufruit (40%) 206 080 €

Droits donation pleine propriété 81 234 €

Droits donation nue-propriété 40 018 €

Économie fiscale 41 216 €

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Démembrement de propriété en Marseille 10e Arrondissement : ce qu'il faut savoir

Ville de Provence-Alpes-Côte d'Azur.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Marseille 10e Arrondissement (13), situé en région Provence-Alpes-Côte d'Azur. Avec un prix moyen de 3 387 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec une attractivité moyenne, Marseille 10e Arrondissement offre un bon compromis entre valeur patrimoniale et accessibilité. Le démembrement permet de transmettre efficacement même des biens de valeur modérée.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Marseille 10e Arrondissement est proche de 4 départements : Bouches-du-Rhône, Var, Vaucluse, Gard. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Les prix à Marseille 10e Arrondissement sont dans la moyenne régionale, offrant un potentiel d'optimisation fiscale comparable aux départements voisins.

Bouches-du-Rhône Var Vaucluse Gard

Questions fréquentes — Démembrement Marseille 10e Arrondissement

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Marseille 10e Arrondissement ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Marseille 10e Arrondissement, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Marseille 10e Arrondissement.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Marseille 10e Arrondissement ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 192 240 euros : un donateur de 55 ans économise 16 642 euros, un donateur de 70 ans économise 15 349 euros. Pour une maison de 100 m² à 515 200 euros : l'économie est de 51 520 euros à 55 ans et 41 216 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Marseille 10e Arrondissement ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. À Marseille 10e Arrondissement, les prix accessibles permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Analyse locale

Le marché immobilier à Marseille 10e Arrondissement en 2026

La ville de Marseille 10e Arrondissement affiche un prix de vente médian de 2 763 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 387 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-5,4 %). Avec 60 317 habitants, la ville présente une densité de 5 612 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 811 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 28 % moins cher que la médiane du département (Bouches-du-Rhône), et 13 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Marseille 10e Arrondissement

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 204 €/m² contre 5 152 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 165 780 €, soit une mensualité de 804 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 297 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 276 300 €, avec une mensualité de 1 339 € (salaire requis : 3 826 € net/mois).

Les prix à Marseille 10e Arrondissement sont 13 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Marseille 10e Arrondissement	2 763 €	-5,4 %	60 317
Bouches-du-Rhône	3 814 €	-3,1 %	2 087 658
Var	4 182 €	-2,6 %	1 119 307
Vaucluse	2 818 €	-5,5 %	572 056

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Aix-en-Provence 149 695 hab.

5 166 €/m²

Marseille 13e Arrondissement 95 112 hab.

3 120 €/m²

Avignon 92 188 hab.

2 457 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Marseille 10e Arrondissement

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 763 €) est inférieur au prix moyen (3 387 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Marseille 10e Arrondissement (13)

Chiffres clés — Marseille 10e Arrondissement (13)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 204 €/m²)

Maison 100 m² (5 152 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 204 €/m²)

Maison 100 m² (5 152 €/m²)

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Maison 100 m² (5 152 €/m²)