Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Marseille 15e Arrondissement ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Marseille 15e Arrondissement. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 127 140 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 63 570 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Marseille 15e Arrondissement ?

Le démembrement à Marseille 15e Arrondissement présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Les prix accessibles de ce département permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Marseille 15e Arrondissement (13)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Marseille 15e Arrondissement ?

Le démembrement de propriété à Marseille 15e Arrondissement consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Marseille 15e Arrondissement. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Marseille 15e Arrondissement (13)

2 411 €

Prix moyen / m²

2 119 €

Prix appart. / m²

3 345 €

Prix maison / m²

79 161

Population

127 140 €

Appartement 60 m²

334 500 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (2 119 €/m²)

Valeur pleine propriété 127 140 €

Valeur nue-propriété (50%) 63 570 €

Valeur usufruit (50%) 63 570 €

Droits donation pleine propriété 3 622 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 3 622 €

Maison 100 m² (3 345 €/m²)

Valeur pleine propriété 334 500 €

Valeur nue-propriété (50%) 167 250 €

Valeur usufruit (50%) 167 250 €

Droits donation pleine propriété 45 094 €

Droits donation nue-propriété 11 644 €

Économie fiscale 33 450 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (2 119 €/m²)

Valeur pleine propriété 127 140 €

Valeur nue-propriété (60%) 76 284 €

Valeur usufruit (40%) 50 856 €

Droits donation pleine propriété 3 622 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 3 622 €

Maison 100 m² (3 345 €/m²)

Valeur pleine propriété 334 500 €

Valeur nue-propriété (60%) 200 700 €

Valeur usufruit (40%) 133 800 €

Droits donation pleine propriété 45 094 €

Droits donation nue-propriété 18 334 €

Économie fiscale 26 760 €

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Démembrement de propriété en Marseille 15e Arrondissement : ce qu'il faut savoir

Ville de Provence-Alpes-Côte d'Azur.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Marseille 15e Arrondissement (13), situé en région Provence-Alpes-Côte d'Azur. Avec un prix moyen de 2 411 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec une attractivité moyenne, Marseille 15e Arrondissement offre un bon compromis entre valeur patrimoniale et accessibilité. Le démembrement permet de transmettre efficacement même des biens de valeur modérée.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Marseille 15e Arrondissement est proche de 4 départements : Bouches-du-Rhône, Var, Vaucluse, Gard. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Les prix à Marseille 15e Arrondissement sont dans la moyenne régionale, offrant un potentiel d'optimisation fiscale comparable aux départements voisins.

Bouches-du-Rhône Var Vaucluse Gard

Questions fréquentes — Démembrement Marseille 15e Arrondissement

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Marseille 15e Arrondissement ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Marseille 15e Arrondissement, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Marseille 15e Arrondissement.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Marseille 15e Arrondissement ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 127 140 euros : un donateur de 55 ans économise 3 622 euros, un donateur de 70 ans économise 3 622 euros. Pour une maison de 100 m² à 334 500 euros : l'économie est de 33 450 euros à 55 ans et 26 760 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Marseille 15e Arrondissement ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. À Marseille 15e Arrondissement, les prix accessibles permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Analyse locale

Le marché immobilier à Marseille 15e Arrondissement en 2026

La ville de Marseille 15e Arrondissement affiche un prix de vente médian de 1 695 €/m² (ventes notariales), nettement inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 411 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-10,8 %). Avec 79 161 habitants, la ville présente une densité de 4 758 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 571 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 56 % moins cher que la médiane du département (Bouches-du-Rhône), et 31 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Marseille 15e Arrondissement

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 119 €/m² contre 3 345 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 101 700 €, soit une mensualité de 493 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 409 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 169 500 €, avec une mensualité de 822 € (salaire requis : 2 349 € net/mois).

Les prix à Marseille 15e Arrondissement sont 31 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Bouches-du-Rhône, Var, Vaucluse affichent des prix plus élevés.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Marseille 15e Arrondissement	1 695 €	-10,8 %	79 161
Bouches-du-Rhône	3 814 €	-3,1 %	2 087 658
Var	4 182 €	-2,6 %	1 119 307
Vaucluse	2 818 €	-5,5 %	572 056

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Aix-en-Provence 149 695 hab.

5 166 €/m²

Marseille 13e Arrondissement 95 112 hab.

3 120 €/m²

Avignon 92 188 hab.

2 457 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Marseille 15e Arrondissement

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 695 €) est inférieur au prix moyen (2 411 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Marseille 15e Arrondissement (13)

Chiffres clés — Marseille 15e Arrondissement (13)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (2 119 €/m²)

Maison 100 m² (3 345 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (2 119 €/m²)

Maison 100 m² (3 345 €/m²)

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