Démembrement de propriété 2026 : barème 669, donation en nue-propriété et stratégies
Démembrement 2026 : barème art. 669 CGI (50/50 à 51-60 ans), donation nue-propriété, usufruit temporaire 23 %/10 ans. Simulation T4 Paris, économie de droits.
Un père de 55 ans donne la nue-propriété d’un appartement parisien estimé 500 000 € à son fils. Selon le barème fiscal (art. 669 CGI), la nue-propriété vaut 50 % à cet âge — soit 250 000 €. Après abattement de 100 000 € (art. 779-I CGI), la base taxable est de 150 000 €, et les droits de donation s’élèvent à ~28 194 €. Au décès du père, l’usufruit s’éteint : le fils récupère la pleine propriété sans aucun droit supplémentaire. S’il avait attendu la succession sur la pleine propriété, les droits auraient été de ~78 194 € — une économie de 50 000 €.
Barème fiscal de l’usufruit viager (art. 669 CGI)
Ce barème, inchangé depuis 2004, s’applique obligatoirement pour calculer les droits de donation, de succession et de mutation à titre onéreux :
| Âge de l’usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 90 ans | 10 % | 90 % |
L’âge optimal pour donner
Plus le donateur est jeune, plus la valeur de l’usufruit est élevée (car il en profitera longtemps) et plus la nue-propriété est faible — donc moins de droits à payer.
| Donation d’un bien à 500 000 € | NP à 55 ans | NP à 65 ans | NP à 75 ans |
|---|---|---|---|
| Valeur nue-propriété | 250 000 € | 300 000 € | 350 000 € |
| Abattement (100 000 €) | −100 000 € | −100 000 € | −100 000 € |
| Base taxable | 150 000 € | 200 000 € | 250 000 € |
| Droits de donation | ~28 194 € | ~38 194 € | ~48 194 € |
Donner à 55 ans plutôt qu’à 75 ans économise 20 000 € de droits.
Usufruit temporaire : 23 % par période de 10 ans
Pour l’usufruit temporaire (fixé dans le temps, pas au décès), la valeur est de 23 % de la pleine propriété par période de 10 ans, sans dépasser la valeur de l’usufruit viager :
| Durée de l’usufruit temporaire | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété |
|---|---|---|
| ≤ 10 ans | 23 % | 77 % |
| 11 à 20 ans | 46 % | 54 % |
| 21 à 30 ans | 69 % | 31 % |
L’usufruit temporaire est utilisé dans les schémas de donation avec réserve d’usufruit pour une durée déterminée, ou pour des cessions temporaires d’usufruit à une société (ex. : SCI).
Simulation : donation NP d’un T4 à Paris
| Hypothèses | |
|---|---|
| Bien | T4 Paris 15e |
| Valeur pleine propriété | 600 000 € |
| Âge du donateur | 58 ans (tranche 51-60 ans) |
| Nombre d’enfants donataires | 2 |
Donation en nue-propriété (démembrement)
| Calcul | Enfant 1 | Enfant 2 |
|---|---|---|
| Valeur NP (50 %) | 300 000 € | — |
| Quote-part (50/50) | 150 000 € | 150 000 € |
| Abattement 779-I | −100 000 € | −100 000 € |
| Base taxable | 50 000 € | 50 000 € |
| Droits | ~8 194 € | ~8 194 € |
| Total droits | ~16 388 € |
Si donation en pleine propriété
| Calcul | Enfant 1 | Enfant 2 |
|---|---|---|
| Quote-part | 300 000 € | 300 000 € |
| Abattement | −100 000 € | −100 000 € |
| Base taxable | 200 000 € | 200 000 € |
| Droits | ~38 194 € | ~38 194 € |
| Total droits | ~76 388 € |
Si succession (sans donation préalable)
| Calcul | Enfant 1 | Enfant 2 |
|---|---|---|
| Quote-part | 300 000 € | 300 000 € |
| Abattement (déjà utilisé ?) | −100 000 € | −100 000 € |
| Base taxable | 200 000 € | 200 000 € |
| Droits | ~38 194 € | ~38 194 € |
| Total droits | ~76 388 € |
Économie du démembrement : 76 388 − 16 388 = 60 000 €.
Stratégie : la donation-partage avec réserve d’usufruit
La donation-partage avec réserve d’usufruit est le schéma classique de transmission immobilière :
- Le donateur conserve l’usufruit (il continue d’habiter le bien ou d’en percevoir les loyers)
- Les enfants reçoivent la nue-propriété
- Les droits sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété
- Au décès du donateur, l’usufruit s’éteint → les enfants deviennent pleins propriétaires sans droits supplémentaires
- L’abattement de 100 000 € se renouvelle tous les 15 ans (art. 784 CGI)
Optimisation par tranches de 15 ans
| Donation | Âge donateur | NP taxable/enfant | Droits |
|---|---|---|---|
| 1re donation (T4 Paris) | 55 ans | 150 000 € | ~8 194 €/enfant |
| Renouvellement abattement | 70 ans | Abattement neuf | — |
| 2e donation (autre bien) | 70 ans | Utilise le nouvel abattement | Optimisé |
Démembrement et SCPI
Le démembrement est couramment utilisé pour les parts de SCPI :
- L’investisseur achète la nue-propriété avec une décote (ex. : −37 % pour 10 ans d’usufruit temporaire)
- Pendant 10 ans, il ne perçoit aucun loyer et ne paie aucun impôt sur des revenus fonciers
- À l’extinction de l’usufruit, il récupère la pleine propriété et les loyers
| SCPI 100 000 € PP, démembrement 10 ans | |
|---|---|
| Prix NP (77 % = 23 % usufruit temporaire) | 63 000 € (décote réelle ~37 % car décotes marché > barème fiscal) |
| Loyers capitalisés sur 10 ans (5 % brut) | ~50 000 € |
| Valeur PP récupérée | ~100 000 € |
| Gain net | 100 000 − 63 000 = 37 000 € |
Ce schéma est particulièrement intéressant pour les contribuables à TMI élevée qui veulent investir sans alourdir leur revenu foncier.
Démembrement et IFI
Pour l’IFI, c’est l’usufruitier qui déclare la valeur en pleine propriété du bien démembré (art. 968 CGI). Le nu-propriétaire n’a rien à déclarer — un avantage majeur pour les patrimoines proches du seuil de 1,3 M€.
Exception : en cas de démembrement issu d’une succession (usufruit légal du conjoint survivant), chacun déclare la valeur de son droit (usufruit ou NP) selon le barème 669.
Sources : art. 669 CGI (barème usufruit/NP), art. 779-I CGI (abattement 100 000 €), art. 784 CGI (rappel fiscal 15 ans), art. 968 CGI (IFI et démembrement), art. 1133 CGI (droits de donation).
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