Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Aix-en-Provence ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Aix-en-Provence. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 342 660 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 171 330 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Aix-en-Provence ?

Le démembrement à Aix-en-Provence présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Aix-en-Provence (13)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Aix-en-Provence ?

Le démembrement de propriété à Aix-en-Provence consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Aix-en-Provence. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Aix-en-Provence (13)

5 987 €

Prix moyen / m²

5 711 €

Prix appart. / m²

7 058 €

Prix maison / m²

149 695

Population

342 660 €

Appartement 60 m²

705 800 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (5 711 €/m²)

Valeur pleine propriété 342 660 €

Valeur nue-propriété (50%) 171 330 €

Valeur usufruit (50%) 171 330 €

Droits donation pleine propriété 46 726 €

Droits donation nue-propriété 12 460 €

Économie fiscale 34 266 €

Maison 100 m² (7 058 €/m²)

Valeur pleine propriété 705 800 €

Valeur nue-propriété (50%) 352 900 €

Valeur usufruit (50%) 352 900 €

Droits donation pleine propriété 124 702 €

Droits donation nue-propriété 48 774 €

Économie fiscale 75 928 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (5 711 €/m²)

Valeur pleine propriété 342 660 €

Valeur nue-propriété (60%) 205 596 €

Valeur usufruit (40%) 137 064 €

Droits donation pleine propriété 46 726 €

Droits donation nue-propriété 19 314 €

Économie fiscale 27 412 €

Maison 100 m² (7 058 €/m²)

Valeur pleine propriété 705 800 €

Valeur nue-propriété (60%) 423 480 €

Valeur usufruit (40%) 282 320 €

Droits donation pleine propriété 124 702 €

Droits donation nue-propriété 62 890 €

Économie fiscale 61 812 €

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Démembrement de propriété en Aix-en-Provence : ce qu'il faut savoir

Ville de Provence-Alpes-Côte d'Azur.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Aix-en-Provence (13), situé en région Provence-Alpes-Côte d'Azur. Avec un prix moyen de 5 987 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Aix-en-Provence et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Aix-en-Provence est proche de 4 départements : Bouches-du-Rhône, Var, Vaucluse, Gard. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Aix-en-Provence génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Bouches-du-Rhône Var Vaucluse Gard

Questions fréquentes — Démembrement Aix-en-Provence

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Aix-en-Provence ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Aix-en-Provence, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Aix-en-Provence.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Aix-en-Provence ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 342 660 euros : un donateur de 55 ans économise 34 266 euros, un donateur de 70 ans économise 27 412 euros. Pour une maison de 100 m² à 705 800 euros : l'économie est de 75 928 euros à 55 ans et 61 812 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Aix-en-Provence ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Aix-en-Provence, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier à Aix-en-Provence en 2026

La ville de Aix-en-Provence affiche un prix de vente médian de 5 166 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 987 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-6,7 %). Avec 149 695 habitants, la ville présente une densité de 798 hab/km², un territoire dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 2 066 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 35 % plus cher que la médiane du département (Bouches-du-Rhône), et 111 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Aix-en-Provence

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 711 €/m² contre 7 058 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 309 960 €, soit une mensualité de 1 502 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 4 291 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 516 600 €, avec une mensualité de 2 504 € (salaire requis : 7 154 € net/mois).

Les prix à Aix-en-Provence sont 111 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Bouches-du-Rhône, Var, Vaucluse affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Aix-en-Provence	5 166 €	-6,7 %	149 695
Bouches-du-Rhône	3 814 €	-3,1 %	2 087 658
Var	4 182 €	-2,6 %	1 119 307
Vaucluse	2 818 €	-5,5 %	572 056

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Marseille 13e Arrondissement 95 112 hab.

3 120 €/m²

Avignon 92 188 hab.

2 457 €/m²

Marseille 8e Arrondissement 84 683 hab.

4 577 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Aix-en-Provence

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (5 166 €) est inférieur au prix moyen (5 987 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Chiffres clés — Aix-en-Provence (13)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (5 711 €/m²)

Maison 100 m² (7 058 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (5 711 €/m²)

Maison 100 m² (7 058 €/m²)

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