Démembrement de propriété 2026 : nue-propriété, usufruit et barème fiscal

Le démembrement de propriété est l’un des mécanismes les plus utilisés en gestion de patrimoine en France. Il permet de séparer le droit de jouir d’un bien (l’usufruit) du droit d’en être propriétaire à terme (la nue-propriété). Bien utilisé, c’est un outil puissant pour transmettre un patrimoine en réduisant les droits de donation ou de succession. Voici comment il fonctionne, ce que dit le barème fiscal, et dans quels cas il est pertinent en 2026.

Le principe : pleine propriété = nue-propriété + usufruit

La pleine propriété d’un bien se décompose en deux droits distincts :

• L’usufruit : le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (loyers, dividendes, intérêts). L’usufruitier habite le logement ou encaisse les loyers, mais ne peut pas vendre le bien sans l’accord du nu-propriétaire.
• La nue-propriété : le droit d’être propriétaire du bien, sans pouvoir l’utiliser ni en percevoir les revenus pendant la durée de l’usufruit. À l’extinction de l’usufruit (décès de l’usufruitier ou terme convenu), le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété, sans frais ni formalité supplémentaire.

Cette séparation peut résulter d’une donation (le propriétaire donne la nue-propriété et conserve l’usufruit), d’une succession (le conjoint survivant reçoit l’usufruit, les enfants la nue-propriété) ou d’un achat en démembrement (un investisseur achète la nue-propriété à prix réduit).

Le barème fiscal de l’article 669 du CGI

Pour calculer les droits de donation ou de succession sur un bien démembré, l’administration fiscale utilise le barème de l’article 669 du Code général des impôts. Ce barème fixe la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier au moment de la donation ou du décès.

| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété | |---|---|---| | Moins de 21 ans | 90 % | 10 % | | De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % | | De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % | | De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % | | De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % | | De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % | | De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % | | De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % | | 91 ans et plus | 10 % | 90 % |

Exemple concret : un parent de 55 ans donne la nue-propriété d’un appartement valant 300 000 € en pleine propriété. La nue-propriété est valorisée à 50 % selon le barème, soit 150 000 €. Les droits de donation sont calculés sur 150 000 €, pas sur 300 000 €. Au décès du parent, l’enfant récupère la pleine propriété sans aucun droit supplémentaire à payer.

Le démembrement par donation : réduire les droits de succession

C’est l’usage le plus courant. Un parent donne la nue-propriété d’un bien à ses enfants tout en conservant l’usufruit (il continue à habiter le bien ou à en percevoir les loyers).

Les avantages :

• Base taxable réduite : les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété seulement, pas sur la pleine propriété
• Reconstitution gratuite : au décès de l’usufruitier, la pleine propriété se reconstitue chez le nu-propriétaire sans droits de succession
• Effet de levier avec le temps : plus la donation est faite tôt (quand le donateur est jeune), plus la nue-propriété est faible en valeur fiscale, et plus l’économie est importante
• Abattements renouvelables : l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant se renouvelle tous les 15 ans. Combiner démembrement et abattement permet de transmettre des montants importants en franchise de droits

Exemple : un couple de 52 ans donne la nue-propriété d’un bien de 600 000 € à leurs deux enfants. Valeur NP : 50 % = 300 000 €, soit 75 000 € par parent et par enfant. Avec l’abattement de 100 000 €, aucun droit de donation n’est dû.

Démembrement et SCPI : acheter la nue-propriété à prix réduit

Le démembrement de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une stratégie prisée des investisseurs qui n’ont pas besoin de revenus immédiats.

Le principe : vous achetez des parts de SCPI en nue-propriété pour une durée définie (souvent 5 à 15 ans). Pendant cette période, un tiers (souvent un institutionnel) détient l’usufruit et perçoit les dividendes. Vous achetez les parts avec une décote correspondant à la valeur de l’usufruit temporaire.

Exemple : pour des parts valant 1 000 € en pleine propriété avec un démembrement sur 10 ans, vous payez environ 650-700 € (la clé de répartition dépend du rendement de la SCPI et de la durée). Au terme, vous récupérez la pleine propriété des parts et commencez à percevoir les dividendes.

Les avantages :

• Prix d’achat réduit de 25 à 40 % selon la durée
• Pas de revenus fonciers à déclarer pendant la période de démembrement (c’est l’usufruitier qui les déclare)
• Pas d’impact sur l’IFI (la nue-propriété de parts de SCPI n’entre pas dans l’assiette IFI du nu-propriétaire)
• Reconstitution mécanique de la pleine propriété au terme, sans frais

Démembrement et viager

Le viager repose aussi sur un démembrement, mais avec une logique différente. Le vendeur (crédirentier) conserve l’usufruit ou un droit d’usage et d’habitation (DUH), tandis que l’acheteur (débirentier) acquiert la nue-propriété en échange d’un bouquet (capital versé à la signature) et d’une rente viagère.

Le barème fiscal de l’article 669 n’est pas utilisé pour le calcul du prix de vente en viager — on utilise des tables de mortalité et un taux de capitalisation. Mais le mécanisme économique reste celui du démembrement : l’acheteur paie moins que la pleine propriété, et récupère la jouissance au décès du vendeur.

Démembrement et IFI : qui déclare quoi ?

Depuis la réforme de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), c’est l’usufruitier qui doit déclarer la valeur en pleine propriété du bien démembré dans son patrimoine taxable à l’IFI. Le nu-propriétaire, lui, n’a rien à déclarer au titre de ce bien.

Exceptions : en cas de démembrement résultant de l’article 757 du CGI (usufruit légal du conjoint survivant), chaque titulaire déclare la valeur de son droit selon le barème de l’article 669.

Cette règle rend le démembrement de SCPI particulièrement intéressant pour les contribuables soumis à l’IFI : en achetant en nue-propriété, le bien n’entre pas dans leur assiette IFI.

Les points de vigilance

• Entretien et travaux : l’usufruitier prend en charge les dépenses d’entretien courant, le nu-propriétaire les grosses réparations (article 605 et 606 du Code civil). Prévoyez une convention claire.
• Vente du bien : impossible sans l’accord des deux parties. Un démembrement peut bloquer la liquidité du bien pendant des années.
• Abus de droit : si le démembrement n’a d’autre but que d’éluder l’impôt sans réalité économique, l’administration peut le requalifier. La donation doit être réelle et irrévocable.
• Durée de démembrement temporaire : pour les SCPI, vérifiez que la durée correspond à votre horizon d’investissement réel.

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