Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Marseille 13e Arrondissement ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Marseille 13e Arrondissement. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 187 200 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 93 600 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Marseille 13e Arrondissement ?

Le démembrement à Marseille 13e Arrondissement présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Les prix accessibles de ce département permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Marseille 13e Arrondissement (13)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Marseille 13e Arrondissement ?

Le démembrement de propriété à Marseille 13e Arrondissement consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Marseille 13e Arrondissement. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Combien économise-t-on en démembrement à Marseille 13e Arrondissement ?

15 634 € de droits économisés, appartement de 60 m²

93 600 €

de nue-propriété, donateur de 55 ans

44 250 €

économisés sur une maison de 100 m²

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Barème fiscal de l'usufruit, article 669 du code général des impôts. Prix au m² issus des ventes notariales (DVF).

Chiffres clés — Marseille 13e Arrondissement (13)

3 308 €

Prix moyen / m²

2 852 €

Prix appart. / m²

4 425 €

Prix maison / m²

95 112

Population

187 200 €

Appartement 60 m²

442 500 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90 % 10 %

21 à 30 ans 80 % 20 %

31 à 40 ans 70 % 30 %

41 à 50 ans 60 % 40 %

51 à 60 ans 50 % 50 %

61 à 70 ans 40 % 60 %

71 à 80 ans 30 % 70 %

81 à 90 ans 20 % 80 %

Plus de 91 ans 10 % 90 %

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 120 €/m²)

Valeur pleine propriété 187 200 €

Valeur nue-propriété (50%) 93 600 €

Valeur usufruit (50%) 93 600 €

Droits donation pleine propriété 15 634 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 15 634 €

Maison 100 m² (4 425 €/m²)

Valeur pleine propriété 442 500 €

Valeur nue-propriété (50%) 221 250 €

Valeur usufruit (50%) 221 250 €

Droits donation pleine propriété 66 694 €

Droits donation nue-propriété 22 444 €

Économie fiscale 44 250 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 120 €/m²)

Valeur pleine propriété 187 200 €

Valeur nue-propriété (60%) 112 320 €

Valeur usufruit (40%) 74 880 €

Droits donation pleine propriété 15 634 €

Droits donation nue-propriété 839 €

Économie fiscale 14 795 €

Maison 100 m² (4 425 €/m²)

Valeur pleine propriété 442 500 €

Valeur nue-propriété (60%) 265 500 €

Valeur usufruit (40%) 177 000 €

Droits donation pleine propriété 66 694 €

Droits donation nue-propriété 31 294 €

Économie fiscale 35 400 €

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Démembrement de propriété à Marseille 13e Arrondissement : ce qu'il faut savoir

Ville de Provence-Alpes-Côte d'Azur.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Marseille 13e Arrondissement (13), situé en région Provence-Alpes-Côte d'Azur. Avec un prix moyen de 3 308 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec un prix médian de 3 120 euros/m², Marseille 13e Arrondissement permet de démembrer des biens de valeur modérée, ce qui rend la transmission accessible tout en conservant l'usufruit.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Marseille 13e Arrondissement est proche de 3 départements : Var, Vaucluse, Gard. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Les prix à Marseille 13e Arrondissement sont dans la moyenne régionale, offrant un potentiel d'optimisation fiscale comparable aux départements voisins.

Var Vaucluse Gard

Questions fréquentes — Démembrement Marseille 13e Arrondissement

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Marseille 13e Arrondissement ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Marseille 13e Arrondissement, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Marseille 13e Arrondissement.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Marseille 13e Arrondissement ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 187 200 euros : un donateur de 55 ans économise 15 634 euros, un donateur de 70 ans économise 14 795 euros. Pour une maison de 100 m² à 442 500 euros : l'économie est de 44 250 euros à 55 ans et 35 400 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Marseille 13e Arrondissement ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. À Marseille 13e Arrondissement, les prix accessibles permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Analyse locale

Le marché immobilier à Marseille 13e Arrondissement en 2026

La ville de Marseille 13e Arrondissement affiche un prix de vente médian de 3 120 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 308 €/m². Les prix sont en hausse sur un an (+1,4 %). Avec 95 112 habitants, la ville présente une densité de 3 398 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 831 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 18 % moins cher que la médiane du département (Bouches-du-Rhône), et 27 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Marseille 13e Arrondissement

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 852 €/m² contre 4 425 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 187 200 €, soit une mensualité de 907 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 591 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 312 000 €, avec une mensualité de 1 512 € (salaire requis : 4 320 € net/mois).

Les prix à Marseille 13e Arrondissement sont 27 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Gard affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Marseille 13e Arrondissement	3 120 €	+1,4 %	95 112
Var	4 182 €	-2,6 %	1 119 307
Vaucluse	2 818 €	-5,5 %	572 056
Gard	2 633 €	-3,1 %	770 940

Département

Voir les résultats pour Bouches-du-Rhône (13) 2 087 658 hab.

3 814 €/m²

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Autres villes de la région

Aix-en-Provence 149 695 hab.

5 166 €/m²

Marseille 8e Arrondissement 84 683 hab.

4 577 €/m²

Marseille 15e Arrondissement 79 161 hab.

1 695 €/m²

Marseille 9e Arrondissement 77 406 hab.

3 247 €/m²

Marseille 12e Arrondissement 64 399 hab.

3 814 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Marseille 13e Arrondissement

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 120 €) est inférieur au prix moyen (3 308 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Marseille 13e Arrondissement (13)

Chiffres clés — Marseille 13e Arrondissement (13)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 120 €/m²)

Maison 100 m² (4 425 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 120 €/m²)

Maison 100 m² (4 425 €/m²)

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Appartement 60 m² (3 120 €/m²)

Maison 100 m² (4 425 €/m²)

Appartement 60 m² (3 120 €/m²)

Maison 100 m² (4 425 €/m²)