Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Marseille 9e Arrondissement ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Marseille 9e Arrondissement. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 207 120 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 103 560 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Marseille 9e Arrondissement ?

Le démembrement à Marseille 9e Arrondissement présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Les prix accessibles de ce département permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Marseille 9e Arrondissement (13)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Marseille 9e Arrondissement ?

Le démembrement de propriété à Marseille 9e Arrondissement consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Marseille 9e Arrondissement. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Marseille 9e Arrondissement (13)

3 772 €

Prix moyen / m²

3 452 €

Prix appart. / m²

5 988 €

Prix maison / m²

77 406

Population

207 120 €

Appartement 60 m²

598 800 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 452 €/m²)

Valeur pleine propriété 207 120 €

Valeur nue-propriété (50%) 103 560 €

Valeur usufruit (50%) 103 560 €

Droits donation pleine propriété 19 618 €

Droits donation nue-propriété 178 €

Économie fiscale 19 440 €

Maison 100 m² (5 988 €/m²)

Valeur pleine propriété 598 800 €

Valeur nue-propriété (50%) 299 400 €

Valeur usufruit (50%) 299 400 €

Droits donation pleine propriété 97 954 €

Droits donation nue-propriété 38 074 €

Économie fiscale 59 880 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 452 €/m²)

Valeur pleine propriété 207 120 €

Valeur nue-propriété (60%) 124 272 €

Valeur usufruit (40%) 82 848 €

Droits donation pleine propriété 19 618 €

Droits donation nue-propriété 3 049 €

Économie fiscale 16 569 €

Maison 100 m² (5 988 €/m²)

Valeur pleine propriété 598 800 €

Valeur nue-propriété (60%) 359 280 €

Valeur usufruit (40%) 239 520 €

Droits donation pleine propriété 97 954 €

Droits donation nue-propriété 50 050 €

Économie fiscale 47 904 €

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Démembrement de propriété en Marseille 9e Arrondissement : ce qu'il faut savoir

Ville de Provence-Alpes-Côte d'Azur.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Marseille 9e Arrondissement (13), situé en région Provence-Alpes-Côte d'Azur. Avec un prix moyen de 3 772 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec une attractivité moyenne, Marseille 9e Arrondissement offre un bon compromis entre valeur patrimoniale et accessibilité. Le démembrement permet de transmettre efficacement même des biens de valeur modérée.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Marseille 9e Arrondissement est proche de 4 départements : Bouches-du-Rhône, Var, Vaucluse, Gard. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Les prix à Marseille 9e Arrondissement sont dans la moyenne régionale, offrant un potentiel d'optimisation fiscale comparable aux départements voisins.

Bouches-du-Rhône Var Vaucluse Gard

Questions fréquentes — Démembrement Marseille 9e Arrondissement

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Marseille 9e Arrondissement ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Marseille 9e Arrondissement, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Marseille 9e Arrondissement.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Marseille 9e Arrondissement ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 207 120 euros : un donateur de 55 ans économise 19 440 euros, un donateur de 70 ans économise 16 569 euros. Pour une maison de 100 m² à 598 800 euros : l'économie est de 59 880 euros à 55 ans et 47 904 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Marseille 9e Arrondissement ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. À Marseille 9e Arrondissement, les prix accessibles permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Analyse locale

Le marché immobilier à Marseille 9e Arrondissement en 2026

La ville de Marseille 9e Arrondissement affiche un prix de vente médian de 3 247 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 772 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-2,1 %). Avec 77 406 habitants, la ville présente une densité de 1 224 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 958 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 15 % moins cher que la médiane du département (Bouches-du-Rhône), et 33 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Marseille 9e Arrondissement

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 452 €/m² contre 5 988 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 194 820 €, soit une mensualité de 944 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 697 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 324 700 €, avec une mensualité de 1 574 € (salaire requis : 4 497 € net/mois).

Les prix à Marseille 9e Arrondissement sont 33 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Vaucluse affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Marseille 9e Arrondissement	3 247 €	-2,1 %	77 406
Bouches-du-Rhône	3 814 €	-3,1 %	2 087 658
Var	4 182 €	-2,6 %	1 119 307
Vaucluse	2 818 €	-5,5 %	572 056

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Aix-en-Provence 149 695 hab.

5 166 €/m²

Marseille 13e Arrondissement 95 112 hab.

3 120 €/m²

Avignon 92 188 hab.

2 457 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Marseille 9e Arrondissement

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 247 €) est inférieur au prix moyen (3 772 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Marseille 9e Arrondissement (13)

Chiffres clés — Marseille 9e Arrondissement (13)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 452 €/m²)

Maison 100 m² (5 988 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 452 €/m²)

Maison 100 m² (5 988 €/m²)

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