Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Port-Saint-Louis-du-Rhône ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Port-Saint-Louis-du-Rhône. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 195 600 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 97 800 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Port-Saint-Louis-du-Rhône ?

Le démembrement à Port-Saint-Louis-du-Rhône présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Les prix accessibles de ce département permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Port-Saint-Louis-du-Rhône (13)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Port-Saint-Louis-du-Rhône ?

Le démembrement de propriété à Port-Saint-Louis-du-Rhône consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Port-Saint-Louis-du-Rhône. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Port-Saint-Louis-du-Rhône (13)

2 989 €

Prix moyen / m²

3 260 €

Prix appart. / m²

2 676 €

Prix maison / m²

8 573

Population

195 600 €

Appartement 60 m²

267 600 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 260 €/m²)

Valeur pleine propriété 195 600 €

Valeur nue-propriété (50%) 97 800 €

Valeur usufruit (50%) 97 800 €

Droits donation pleine propriété 17 314 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 17 314 €

Maison 100 m² (2 676 €/m²)

Valeur pleine propriété 267 600 €

Valeur nue-propriété (50%) 133 800 €

Valeur usufruit (50%) 133 800 €

Droits donation pleine propriété 31 714 €

Droits donation nue-propriété 4 954 €

Économie fiscale 26 760 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 260 €/m²)

Valeur pleine propriété 195 600 €

Valeur nue-propriété (60%) 117 360 €

Valeur usufruit (40%) 78 240 €

Droits donation pleine propriété 17 314 €

Droits donation nue-propriété 1 666 €

Économie fiscale 15 648 €

Maison 100 m² (2 676 €/m²)

Valeur pleine propriété 267 600 €

Valeur nue-propriété (60%) 160 560 €

Valeur usufruit (40%) 107 040 €

Droits donation pleine propriété 31 714 €

Droits donation nue-propriété 10 306 €

Économie fiscale 21 408 €

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Démembrement de propriété en Port-Saint-Louis-du-Rhône : ce qu'il faut savoir

Ville de Provence-Alpes-Côte d'Azur.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Port-Saint-Louis-du-Rhône (13), situé en région Provence-Alpes-Côte d'Azur. Avec un prix moyen de 2 989 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec une attractivité moyenne, Port-Saint-Louis-du-Rhône offre un bon compromis entre valeur patrimoniale et accessibilité. Le démembrement permet de transmettre efficacement même des biens de valeur modérée.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Port-Saint-Louis-du-Rhône est proche de 4 départements : Bouches-du-Rhône, Var, Vaucluse, Gard. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Les prix à Port-Saint-Louis-du-Rhône sont dans la moyenne régionale, offrant un potentiel d'optimisation fiscale comparable aux départements voisins.

Bouches-du-Rhône Var Vaucluse Gard

Questions fréquentes — Démembrement Port-Saint-Louis-du-Rhône

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Port-Saint-Louis-du-Rhône ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Port-Saint-Louis-du-Rhône, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Port-Saint-Louis-du-Rhône.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Port-Saint-Louis-du-Rhône ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 195 600 euros : un donateur de 55 ans économise 17 314 euros, un donateur de 70 ans économise 15 648 euros. Pour une maison de 100 m² à 267 600 euros : l'économie est de 26 760 euros à 55 ans et 21 408 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Port-Saint-Louis-du-Rhône ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. À Port-Saint-Louis-du-Rhône, les prix accessibles permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Analyse locale

Le marché immobilier à Port-Saint-Louis-du-Rhône en 2026

La ville de Port-Saint-Louis-du-Rhône affiche un prix de vente médian de 2 556 €/m² (ventes notariales), proche de la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 989 €/m². La tendance sur un an est orientée à la hausse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 8 573 habitants, la ville présente une densité de 105 hab/km², un territoire moyennement dense.

C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 84 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 33 % moins cher que la médiane du département (Bouches-du-Rhône), et 4 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Port-Saint-Louis-du-Rhône

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 260 €/m² contre 2 676 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 153 360 €, soit une mensualité de 743 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 123 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 255 600 €, avec une mensualité de 1 239 € (salaire requis : 3 540 € net/mois).

Les prix à Port-Saint-Louis-du-Rhône sont 4 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Port-Saint-Louis-du-Rhône	2 556 €	en hausse	8 573
Bouches-du-Rhône	3 814 €	-3,1 %	2 087 658
Var	4 182 €	-2,6 %	1 119 307
Vaucluse	2 818 €	-5,5 %	572 056

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Autres villes de la région

Aix-en-Provence 149 695 hab.

5 166 €/m²

Marseille 13e Arrondissement 95 112 hab.

3 120 €/m²

Avignon 92 188 hab.

2 457 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Port-Saint-Louis-du-Rhône

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 556 €) est inférieur au prix moyen (2 989 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Port-Saint-Louis-du-Rhône (13)

Chiffres clés — Port-Saint-Louis-du-Rhône (13)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 260 €/m²)

Maison 100 m² (2 676 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 260 €/m²)

Maison 100 m² (2 676 €/m²)

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Appartement 60 m² (3 260 €/m²)

Maison 100 m² (2 676 €/m²)