Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Marseille 7e Arrondissement ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Marseille 7e Arrondissement. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 371 160 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 185 580 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Marseille 7e Arrondissement ?

Le démembrement à Marseille 7e Arrondissement présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Marseille 7e Arrondissement (13)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Marseille 7e Arrondissement ?

Le démembrement de propriété à Marseille 7e Arrondissement consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Marseille 7e Arrondissement. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Marseille 7e Arrondissement (13)

6 428 €

Prix moyen / m²

6 186 €

Prix appart. / m²

8 417 €

Prix maison / m²

35 173

Population

371 160 €

Appartement 60 m²

841 700 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (6 186 €/m²)

Valeur pleine propriété 371 160 €

Valeur nue-propriété (50%) 185 580 €

Valeur usufruit (50%) 185 580 €

Droits donation pleine propriété 52 426 €

Droits donation nue-propriété 15 310 €

Économie fiscale 37 116 €

Maison 100 m² (8 417 €/m²)

Valeur pleine propriété 841 700 €

Valeur nue-propriété (50%) 420 850 €

Valeur usufruit (50%) 420 850 €

Droits donation pleine propriété 165 472 €

Droits donation nue-propriété 62 364 €

Économie fiscale 103 108 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (6 186 €/m²)

Valeur pleine propriété 371 160 €

Valeur nue-propriété (60%) 222 696 €

Valeur usufruit (40%) 148 464 €

Droits donation pleine propriété 52 426 €

Droits donation nue-propriété 22 734 €

Économie fiscale 29 692 €

Maison 100 m² (8 417 €/m²)

Valeur pleine propriété 841 700 €

Valeur nue-propriété (60%) 505 020 €

Valeur usufruit (40%) 336 680 €

Droits donation pleine propriété 165 472 €

Droits donation nue-propriété 79 198 €

Économie fiscale 86 274 €

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Démembrement de propriété en Marseille 7e Arrondissement : ce qu'il faut savoir

Ville de Provence-Alpes-Côte d'Azur.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Marseille 7e Arrondissement (13), situé en région Provence-Alpes-Côte d'Azur. Avec un prix moyen de 6 428 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Marseille 7e Arrondissement et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Marseille 7e Arrondissement est proche de 4 départements : Bouches-du-Rhône, Var, Vaucluse, Gard. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Marseille 7e Arrondissement génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Bouches-du-Rhône Var Vaucluse Gard

Questions fréquentes — Démembrement Marseille 7e Arrondissement

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Marseille 7e Arrondissement ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Marseille 7e Arrondissement, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Marseille 7e Arrondissement.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Marseille 7e Arrondissement ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 371 160 euros : un donateur de 55 ans économise 37 116 euros, un donateur de 70 ans économise 29 692 euros. Pour une maison de 100 m² à 841 700 euros : l'économie est de 103 108 euros à 55 ans et 86 274 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Marseille 7e Arrondissement ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Marseille 7e Arrondissement, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier à Marseille 7e Arrondissement en 2026

La ville de Marseille 7e Arrondissement affiche un prix de vente médian de 5 221 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 6 428 €/m². Les prix sont stables sur un an (-0,1 %). Avec 35 173 habitants, la ville présente une densité de 6 177 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 727 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 37 % plus cher que la médiane du département (Bouches-du-Rhône), et 113 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Marseille 7e Arrondissement

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 6 186 €/m² contre 8 417 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 313 260 €, soit une mensualité de 1 518 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 4 337 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 522 100 €, avec une mensualité de 2 531 € (salaire requis : 7 231 € net/mois).

Les prix à Marseille 7e Arrondissement sont 113 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Bouches-du-Rhône, Var, Vaucluse affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Marseille 7e Arrondissement	5 221 €	-0,1 %	35 173
Bouches-du-Rhône	3 814 €	-3,1 %	2 087 658
Var	4 182 €	-2,6 %	1 119 307
Vaucluse	2 818 €	-5,5 %	572 056

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Aix-en-Provence 149 695 hab.

5 166 €/m²

Marseille 13e Arrondissement 95 112 hab.

3 120 €/m²

Avignon 92 188 hab.

2 457 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Marseille 7e Arrondissement

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (5 221 €) est inférieur au prix moyen (6 428 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Marseille 7e Arrondissement (13)

Chiffres clés — Marseille 7e Arrondissement (13)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (6 186 €/m²)

Maison 100 m² (8 417 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (6 186 €/m²)

Maison 100 m² (8 417 €/m²)

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