Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Ensuès-la-Redonne ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Ensuès-la-Redonne. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 354 240 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 177 120 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Ensuès-la-Redonne ?

Le démembrement à Ensuès-la-Redonne présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Ensuès-la-Redonne (13)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Ensuès-la-Redonne ?

Le démembrement de propriété à Ensuès-la-Redonne consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Ensuès-la-Redonne. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Combien économise-t-on en démembrement à Ensuès-la-Redonne ?

35 424 € de droits économisés, appartement de 60 m²

177 120 €

de nue-propriété, donateur de 55 ans

59 260 €

économisés sur une maison de 100 m²

Calculer pour mon bien

Barème fiscal de l'usufruit, article 669 du code général des impôts. Prix au m² issus des ventes notariales (DVF).

Chiffres clés — Ensuès-la-Redonne (13)

8 546 €

Prix moyen / m²

10 757 €

Prix appart. / m²

5 926 €

Prix maison / m²

5 757

Population

354 240 €

Appartement 60 m²

592 600 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90 % 10 %

21 à 30 ans 80 % 20 %

31 à 40 ans 70 % 30 %

41 à 50 ans 60 % 40 %

51 à 60 ans 50 % 50 %

61 à 70 ans 40 % 60 %

71 à 80 ans 30 % 70 %

81 à 90 ans 20 % 80 %

Plus de 91 ans 10 % 90 %

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (5 904 €/m²)

Valeur pleine propriété 354 240 €

Valeur nue-propriété (50%) 177 120 €

Valeur usufruit (50%) 177 120 €

Droits donation pleine propriété 49 042 €

Droits donation nue-propriété 13 618 €

Économie fiscale 35 424 €

Maison 100 m² (5 926 €/m²)

Valeur pleine propriété 592 600 €

Valeur nue-propriété (50%) 296 300 €

Valeur usufruit (50%) 296 300 €

Droits donation pleine propriété 96 714 €

Droits donation nue-propriété 37 454 €

Économie fiscale 59 260 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (5 904 €/m²)

Valeur pleine propriété 354 240 €

Valeur nue-propriété (60%) 212 544 €

Valeur usufruit (40%) 141 696 €

Droits donation pleine propriété 49 042 €

Droits donation nue-propriété 20 703 €

Économie fiscale 28 339 €

Maison 100 m² (5 926 €/m²)

Valeur pleine propriété 592 600 €

Valeur nue-propriété (60%) 355 560 €

Valeur usufruit (40%) 237 040 €

Droits donation pleine propriété 96 714 €

Droits donation nue-propriété 49 306 €

Économie fiscale 47 408 €

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Démembrement de propriété à Ensuès-la-Redonne : ce qu'il faut savoir

Ville de Provence-Alpes-Côte d'Azur.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Ensuès-la-Redonne (13), situé en région Provence-Alpes-Côte d'Azur. Avec un prix moyen de 8 546 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec un prix médian de 5 904 euros/m² (59 transactions par an), le démembrement à Ensuès-la-Redonne réduit l'assiette des droits de donation : l'économie dépend de la valeur du bien, pas de l'attractivité du département.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Ensuès-la-Redonne est proche de 3 départements : Var, Vaucluse, Gard. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Ensuès-la-Redonne génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Var Vaucluse Gard

Questions fréquentes — Démembrement Ensuès-la-Redonne

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Ensuès-la-Redonne ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Ensuès-la-Redonne, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Ensuès-la-Redonne.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Ensuès-la-Redonne ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 354 240 euros : un donateur de 55 ans économise 35 424 euros, un donateur de 70 ans économise 28 339 euros. Pour une maison de 100 m² à 592 600 euros : l'économie est de 59 260 euros à 55 ans et 47 408 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Ensuès-la-Redonne ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Ensuès-la-Redonne, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier à Ensuès-la-Redonne en 2026

La ville d'Ensuès-la-Redonne affiche un prix de vente médian de 5 904 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 8 546 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 5 757 habitants, la ville présente une densité de 221 hab/km², un territoire moyennement dense.

Le marché immobilier enregistre environ 59 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 55 % plus cher que la médiane du département (Bouches-du-Rhône), et 141 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Ensuès-la-Redonne

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 10 757 €/m² contre 5 926 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 354 240 €, soit une mensualité de 1 717 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 4 906 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 590 400 €, avec une mensualité de 2 862 € (salaire requis : 8 177 € net/mois).

Les prix à Ensuès-la-Redonne sont 141 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Var, Vaucluse, Gard affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Ensuès-la-Redonne	5 904 €	en baisse	5 757
Var	4 182 €	-2,6 %	1 119 307
Vaucluse	2 818 €	-5,5 %	572 056
Gard	2 633 €	-3,1 %	770 940

Département

Voir les résultats pour Bouches-du-Rhône (13) 2 087 658 hab.

3 814 €/m²

Explorer

Autres villes de la région

Aix-en-Provence 149 695 hab.

5 166 €/m²

Marseille 13e Arrondissement 95 112 hab.

3 120 €/m²

Marseille 8e Arrondissement 84 683 hab.

4 577 €/m²

Marseille 15e Arrondissement 79 161 hab.

1 695 €/m²

Marseille 9e Arrondissement 77 406 hab.

3 247 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Ensuès-la-Redonne

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (5 904 €) est inférieur au prix moyen (8 546 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Droits de succession

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Démembrement Ensuès-la-Redonne (13)

Chiffres clés — Ensuès-la-Redonne (13)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (5 904 €/m²)

Maison 100 m² (5 926 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (5 904 €/m²)

Maison 100 m² (5 926 €/m²)

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Appartement 60 m² (5 904 €/m²)

Maison 100 m² (5 926 €/m²)

Appartement 60 m² (5 904 €/m²)

Maison 100 m² (5 926 €/m²)