Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Marseille 16e Arrondissement ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Marseille 16e Arrondissement. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 291 180 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 145 590 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Marseille 16e Arrondissement ?

Le démembrement à Marseille 16e Arrondissement présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Marseille 16e Arrondissement (13)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Marseille 16e Arrondissement ?

Le démembrement de propriété à Marseille 16e Arrondissement consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Marseille 16e Arrondissement. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Marseille 16e Arrondissement (13)

4 676 €

Prix moyen / m²

4 853 €

Prix appart. / m²

4 380 €

Prix maison / m²

15 854

Population

291 180 €

Appartement 60 m²

438 000 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 853 €/m²)

Valeur pleine propriété 291 180 €

Valeur nue-propriété (50%) 145 590 €

Valeur usufruit (50%) 145 590 €

Droits donation pleine propriété 36 430 €

Droits donation nue-propriété 7 312 €

Économie fiscale 29 118 €

Maison 100 m² (4 380 €/m²)

Valeur pleine propriété 438 000 €

Valeur nue-propriété (50%) 219 000 €

Valeur usufruit (50%) 219 000 €

Droits donation pleine propriété 65 794 €

Droits donation nue-propriété 21 994 €

Économie fiscale 43 800 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 853 €/m²)

Valeur pleine propriété 291 180 €

Valeur nue-propriété (60%) 174 708 €

Valeur usufruit (40%) 116 472 €

Droits donation pleine propriété 36 430 €

Droits donation nue-propriété 13 136 €

Économie fiscale 23 294 €

Maison 100 m² (4 380 €/m²)

Valeur pleine propriété 438 000 €

Valeur nue-propriété (60%) 262 800 €

Valeur usufruit (40%) 175 200 €

Droits donation pleine propriété 65 794 €

Droits donation nue-propriété 30 754 €

Économie fiscale 35 040 €

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Démembrement de propriété en Marseille 16e Arrondissement : ce qu'il faut savoir

Ville de Provence-Alpes-Côte d'Azur.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Marseille 16e Arrondissement (13), situé en région Provence-Alpes-Côte d'Azur. Avec un prix moyen de 4 676 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Marseille 16e Arrondissement et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Marseille 16e Arrondissement est proche de 4 départements : Bouches-du-Rhône, Var, Vaucluse, Gard. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Marseille 16e Arrondissement génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Bouches-du-Rhône Var Vaucluse Gard

Questions fréquentes — Démembrement Marseille 16e Arrondissement

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Marseille 16e Arrondissement ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Marseille 16e Arrondissement, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Marseille 16e Arrondissement.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Marseille 16e Arrondissement ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 291 180 euros : un donateur de 55 ans économise 29 118 euros, un donateur de 70 ans économise 23 294 euros. Pour une maison de 100 m² à 438 000 euros : l'économie est de 43 800 euros à 55 ans et 35 040 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Marseille 16e Arrondissement ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Marseille 16e Arrondissement, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier à Marseille 16e Arrondissement en 2026

La ville de Marseille 16e Arrondissement affiche un prix de vente médian de 3 455 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 676 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-7,5 %). Avec 15 854 habitants, la ville présente une densité de 1 119 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 206 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 9 % moins cher que la médiane du département (Bouches-du-Rhône), et 41 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Marseille 16e Arrondissement

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 853 €/m² contre 4 380 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 207 300 €, soit une mensualité de 1 005 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 871 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 345 500 €, avec une mensualité de 1 675 € (salaire requis : 4 786 € net/mois).

Les prix à Marseille 16e Arrondissement sont 41 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Vaucluse affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Marseille 16e Arrondissement	3 455 €	-7,5 %	15 854
Bouches-du-Rhône	3 814 €	-3,1 %	2 087 658
Var	4 182 €	-2,6 %	1 119 307
Vaucluse	2 818 €	-5,5 %	572 056

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Aix-en-Provence 149 695 hab.

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3 120 €/m²

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2 457 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Marseille 16e Arrondissement

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 455 €) est inférieur au prix moyen (4 676 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Marseille 16e Arrondissement (13)

Chiffres clés — Marseille 16e Arrondissement (13)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 853 €/m²)

Maison 100 m² (4 380 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 853 €/m²)

Maison 100 m² (4 380 €/m²)

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