Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Cassis ?

Le démembrement à Cassis présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Cassis (13)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Cassis ?

Le démembrement de propriété à Cassis consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Q: Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Cassis ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Cassis. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 491 760 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 245 880 euros.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Cassis. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Cassis (13)

8 701 €

Prix moyen / m²

8 196 €

Prix appart. / m²

9 573 €

Prix maison / m²

6 661

Population

491 760 €

Appartement 60 m²

957 300 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (8 196 €/m²)

Valeur pleine propriété 491 760 €

Valeur nue-propriété (50%) 245 880 €

Valeur usufruit (50%) 245 880 €

Droits donation pleine propriété 76 546 €

Droits donation nue-propriété 27 370 €

Économie fiscale 49 176 €

Maison 100 m² (9 573 €/m²)

Valeur pleine propriété 957 300 €

Valeur nue-propriété (50%) 478 650 €

Valeur usufruit (50%) 478 650 €

Droits donation pleine propriété 200 152 €

Droits donation nue-propriété 73 924 €

Économie fiscale 126 228 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (8 196 €/m²)

Valeur pleine propriété 491 760 €

Valeur nue-propriété (60%) 295 056 €

Valeur usufruit (40%) 196 704 €

Droits donation pleine propriété 76 546 €

Droits donation nue-propriété 37 206 €

Économie fiscale 39 340 €

Maison 100 m² (9 573 €/m²)

Valeur pleine propriété 957 300 €

Valeur nue-propriété (60%) 574 380 €

Valeur usufruit (40%) 382 920 €

Droits donation pleine propriété 200 152 €

Droits donation nue-propriété 93 070 €

Économie fiscale 107 082 €

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Démembrement de propriété en Cassis : ce qu'il faut savoir

Ville de Provence-Alpes-Côte d'Azur.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Cassis (13), situé en région Provence-Alpes-Côte d'Azur. Avec un prix moyen de 8 701 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Cassis et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Cassis est proche de 4 départements : Bouches-du-Rhône, Var, Vaucluse, Gard. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Cassis génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Bouches-du-Rhône Var Vaucluse Gard

Questions fréquentes — Démembrement Cassis

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Cassis ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Cassis, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Cassis.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Cassis ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 491 760 euros : un donateur de 55 ans économise 49 176 euros, un donateur de 70 ans économise 39 340 euros. Pour une maison de 100 m² à 957 300 euros : l'économie est de 126 228 euros à 55 ans et 107 082 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Cassis ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Cassis, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier à Cassis en 2026

La ville de Cassis affiche un prix de vente médian de 8 227 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 8 701 €/m². La tendance sur un an est orientée à la hausse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 6 661 habitants, la ville présente une densité de 256 hab/km², un territoire moyennement dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 139 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 116 % plus cher que la médiane du département (Bouches-du-Rhône), et 236 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Cassis

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 8 196 €/m² contre 9 573 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 493 620 €, soit une mensualité de 2 392 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 6 834 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 822 700 €, avec une mensualité de 3 987 € (salaire requis : 11 391 € net/mois).

Les prix à Cassis sont 236 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Bouches-du-Rhône, Var, Vaucluse affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Cassis	8 227 €	en hausse	6 661
Bouches-du-Rhône	3 814 €	-3,1 %	2 087 658
Var	4 182 €	-2,6 %	1 119 307
Vaucluse	2 818 €	-5,5 %	572 056

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Autres villes de la région

Aix-en-Provence 149 695 hab.

5 166 €/m²

Marseille 13e Arrondissement 95 112 hab.

3 120 €/m²

Avignon 92 188 hab.

2 457 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Cassis

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (8 227 €) est inférieur au prix moyen (8 701 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Cassis (13)

Chiffres clés — Cassis (13)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (8 196 €/m²)

Maison 100 m² (9 573 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (8 196 €/m²)

Maison 100 m² (9 573 €/m²)

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