Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Les Pennes-Mirabeau ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Les Pennes-Mirabeau. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 324 420 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 162 210 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Les Pennes-Mirabeau ?

Le démembrement à Les Pennes-Mirabeau présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Les Pennes-Mirabeau (13)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Les Pennes-Mirabeau ?

Le démembrement de propriété à Les Pennes-Mirabeau consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Les Pennes-Mirabeau. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Les Pennes-Mirabeau (13)

4 800 €

Prix moyen / m²

5 407 €

Prix appart. / m²

4 474 €

Prix maison / m²

22 537

Population

324 420 €

Appartement 60 m²

447 400 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (5 407 €/m²)

Valeur pleine propriété 324 420 €

Valeur nue-propriété (50%) 162 210 €

Valeur usufruit (50%) 162 210 €

Droits donation pleine propriété 43 078 €

Droits donation nue-propriété 10 636 €

Économie fiscale 32 442 €

Maison 100 m² (4 474 €/m²)

Valeur pleine propriété 447 400 €

Valeur nue-propriété (50%) 223 700 €

Valeur usufruit (50%) 223 700 €

Droits donation pleine propriété 67 674 €

Droits donation nue-propriété 22 934 €

Économie fiscale 44 740 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (5 407 €/m²)

Valeur pleine propriété 324 420 €

Valeur nue-propriété (60%) 194 652 €

Valeur usufruit (40%) 129 768 €

Droits donation pleine propriété 43 078 €

Droits donation nue-propriété 17 125 €

Économie fiscale 25 953 €

Maison 100 m² (4 474 €/m²)

Valeur pleine propriété 447 400 €

Valeur nue-propriété (60%) 268 440 €

Valeur usufruit (40%) 178 960 €

Droits donation pleine propriété 67 674 €

Droits donation nue-propriété 31 882 €

Économie fiscale 35 792 €

Simulez votre démembrement de propriété personnalisé pour votre projet à Les Pennes-Mirabeau

Simuler mon démembrement

Démembrement de propriété en Les Pennes-Mirabeau : ce qu'il faut savoir

Ville de Provence-Alpes-Côte d'Azur.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Les Pennes-Mirabeau (13), situé en région Provence-Alpes-Côte d'Azur. Avec un prix moyen de 4 800 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Les Pennes-Mirabeau et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Les Pennes-Mirabeau est proche de 4 départements : Bouches-du-Rhône, Var, Vaucluse, Gard. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Les Pennes-Mirabeau génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Bouches-du-Rhône Var Vaucluse Gard

Questions fréquentes — Démembrement Les Pennes-Mirabeau

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Les Pennes-Mirabeau ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Les Pennes-Mirabeau, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Les Pennes-Mirabeau.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Les Pennes-Mirabeau ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 324 420 euros : un donateur de 55 ans économise 32 442 euros, un donateur de 70 ans économise 25 953 euros. Pour une maison de 100 m² à 447 400 euros : l'économie est de 44 740 euros à 55 ans et 35 792 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Les Pennes-Mirabeau ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Les Pennes-Mirabeau, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier à Les Pennes-Mirabeau en 2026

La ville de Les Pennes-Mirabeau affiche un prix de vente médian de 4 042 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 800 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-5 %). Avec 22 537 habitants, la ville présente une densité de 669 hab/km², un territoire dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 223 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 6 % plus cher que la médiane du département (Bouches-du-Rhône), et 65 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Les Pennes-Mirabeau

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 407 €/m² contre 4 474 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 242 520 €, soit une mensualité de 1 175 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 357 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 404 200 €, avec une mensualité de 1 959 € (salaire requis : 5 597 € net/mois).

Les prix à Les Pennes-Mirabeau sont 65 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Vaucluse affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Les Pennes-Mirabeau	4 042 €	-5 %	22 537
Bouches-du-Rhône	3 814 €	-3,1 %	2 087 658
Var	4 182 €	-2,6 %	1 119 307
Vaucluse	2 818 €	-5,5 %	572 056

Explorer

Autres villes de la région

Aix-en-Provence 149 695 hab.

5 166 €/m²

Marseille 13e Arrondissement 95 112 hab.

3 120 €/m²

Avignon 92 188 hab.

2 457 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Les Pennes-Mirabeau

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 042 €) est inférieur au prix moyen (4 800 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

Démembrement de propriété 2026 : barème 669, do…

Démembrement 2026 : barème art. 669 CGI (50/50 à 51-60 an…

Démembrement de propriété 2026 : nue-propriété,…

Comprendre le démembrement : nue-propriété vs usufruit, b…

IFI à Paris 2026 : quand votre appartement vous…

IFI 2026 Paris : seuil 1,3 M€, abattement 30 % résidence …

Calculateurs liés

Simulateur démembrement

Calcul personnalisé tous montants

Frais de notaire Les Pennes-Mirabeau

Calcul détaillé pour ce département

Crédit immobilier Les Pennes-Mirabeau

Simulez votre crédit immobilier

Droits de succession

Calculez les droits de succession

Démembrement Les Pennes-Mirabeau (13)

Chiffres clés — Les Pennes-Mirabeau (13)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (5 407 €/m²)

Maison 100 m² (4 474 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (5 407 €/m²)

Maison 100 m² (4 474 €/m²)

Démembrement de propriété en Les Pennes-Mirabeau : ce qu'il faut savoir

Démembrement dans les départements voisins

Questions fréquentes — Démembrement Les Pennes-Mirabeau

Le marché immobilier à Les Pennes-Mirabeau en 2026

Prix et budget à Les Pennes-Mirabeau

Comparaison avec les territoires voisins

Autres villes de la région

Fiscalité immobilière à Les Pennes-Mirabeau

Calculateurs liés

Appartement 60 m² (5 407 €/m²)

Maison 100 m² (4 474 €/m²)

Appartement 60 m² (5 407 €/m²)

Maison 100 m² (4 474 €/m²)