Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Marseille 3e Arrondissement ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Marseille 3e Arrondissement. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 333 960 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 166 980 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Marseille 3e Arrondissement ?

Le démembrement à Marseille 3e Arrondissement présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Marseille 3e Arrondissement (13)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Marseille 3e Arrondissement ?

Le démembrement de propriété à Marseille 3e Arrondissement consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Marseille 3e Arrondissement. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Marseille 3e Arrondissement (13)

5 501 €

Prix moyen / m²

5 566 €

Prix appart. / m²

3 039 €

Prix maison / m²

58 029

Population

333 960 €

Appartement 60 m²

303 900 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (5 566 €/m²)

Valeur pleine propriété 333 960 €

Valeur nue-propriété (50%) 166 980 €

Valeur usufruit (50%) 166 980 €

Droits donation pleine propriété 44 986 €

Droits donation nue-propriété 11 590 €

Économie fiscale 33 396 €

Maison 100 m² (3 039 €/m²)

Valeur pleine propriété 303 900 €

Valeur nue-propriété (50%) 151 950 €

Valeur usufruit (50%) 151 950 €

Droits donation pleine propriété 38 974 €

Droits donation nue-propriété 8 584 €

Économie fiscale 30 390 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (5 566 €/m²)

Valeur pleine propriété 333 960 €

Valeur nue-propriété (60%) 200 376 €

Valeur usufruit (40%) 133 584 €

Droits donation pleine propriété 44 986 €

Droits donation nue-propriété 18 270 €

Économie fiscale 26 716 €

Maison 100 m² (3 039 €/m²)

Valeur pleine propriété 303 900 €

Valeur nue-propriété (60%) 182 340 €

Valeur usufruit (40%) 121 560 €

Droits donation pleine propriété 38 974 €

Droits donation nue-propriété 14 662 €

Économie fiscale 24 312 €

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Démembrement de propriété en Marseille 3e Arrondissement : ce qu'il faut savoir

Ville de Provence-Alpes-Côte d'Azur.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Marseille 3e Arrondissement (13), situé en région Provence-Alpes-Côte d'Azur. Avec un prix moyen de 5 501 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Marseille 3e Arrondissement et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Marseille 3e Arrondissement est proche de 4 départements : Bouches-du-Rhône, Var, Vaucluse, Gard. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Marseille 3e Arrondissement génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Bouches-du-Rhône Var Vaucluse Gard

Questions fréquentes — Démembrement Marseille 3e Arrondissement

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Marseille 3e Arrondissement ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Marseille 3e Arrondissement, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Marseille 3e Arrondissement.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Marseille 3e Arrondissement ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 333 960 euros : un donateur de 55 ans économise 33 396 euros, un donateur de 70 ans économise 26 716 euros. Pour une maison de 100 m² à 303 900 euros : l'économie est de 30 390 euros à 55 ans et 24 312 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Marseille 3e Arrondissement ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Marseille 3e Arrondissement, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier à Marseille 3e Arrondissement en 2026

La ville de Marseille 3e Arrondissement affiche un prix de vente médian de 2 179 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée (5 501 €/m²) est nettement plus élevée, tirée par des ventes atypiques : la médiane reflète mieux le marché courant. Les prix sont en hausse sur un an (+5,4 %). Avec 58 029 habitants, la ville présente une densité de 22 818 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 776 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 43 % moins cher que la médiane du département (Bouches-du-Rhône), et 11 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Marseille 3e Arrondissement

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 566 €/m² contre 3 039 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements (moyennes sensibles aux ventes atypiques sur ce territoire, à lire comme des ordres de grandeur). Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 130 740 €, soit une mensualité de 634 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 811 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 217 900 €, avec une mensualité de 1 056 € (salaire requis : 3 017 € net/mois).

Les prix à Marseille 3e Arrondissement sont 11 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Bouches-du-Rhône, Var, Vaucluse affichent des prix plus élevés.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Marseille 3e Arrondissement	2 179 €	+5,4 %	58 029
Bouches-du-Rhône	3 814 €	-3,1 %	2 087 658
Var	4 182 €	-2,6 %	1 119 307
Vaucluse	2 818 €	-5,5 %	572 056

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Aix-en-Provence 149 695 hab.

5 166 €/m²

Marseille 13e Arrondissement 95 112 hab.

3 120 €/m²

Avignon 92 188 hab.

2 457 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Marseille 3e Arrondissement

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 179 €) est inférieur au prix moyen (5 501 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Marseille 3e Arrondissement (13)

Chiffres clés — Marseille 3e Arrondissement (13)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (5 566 €/m²)

Maison 100 m² (3 039 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (5 566 €/m²)

Maison 100 m² (3 039 €/m²)

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