Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Marseille 5e Arrondissement ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Marseille 5e Arrondissement. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 280 260 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 140 130 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Marseille 5e Arrondissement ?

Le démembrement à Marseille 5e Arrondissement présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Marseille 5e Arrondissement (13)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Marseille 5e Arrondissement ?

Le démembrement de propriété à Marseille 5e Arrondissement consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Marseille 5e Arrondissement. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Marseille 5e Arrondissement (13)

4 695 €

Prix moyen / m²

4 671 €

Prix appart. / m²

6 133 €

Prix maison / m²

45 702

Population

280 260 €

Appartement 60 m²

613 300 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 671 €/m²)

Valeur pleine propriété 280 260 €

Valeur nue-propriété (50%) 140 130 €

Valeur usufruit (50%) 140 130 €

Droits donation pleine propriété 34 246 €

Droits donation nue-propriété 6 220 €

Économie fiscale 28 026 €

Maison 100 m² (6 133 €/m²)

Valeur pleine propriété 613 300 €

Valeur nue-propriété (50%) 306 650 €

Valeur usufruit (50%) 306 650 €

Droits donation pleine propriété 100 854 €

Droits donation nue-propriété 39 524 €

Économie fiscale 61 330 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 671 €/m²)

Valeur pleine propriété 280 260 €

Valeur nue-propriété (60%) 168 156 €

Valeur usufruit (40%) 112 104 €

Droits donation pleine propriété 34 246 €

Droits donation nue-propriété 11 826 €

Économie fiscale 22 420 €

Maison 100 m² (6 133 €/m²)

Valeur pleine propriété 613 300 €

Valeur nue-propriété (60%) 367 980 €

Valeur usufruit (40%) 245 320 €

Droits donation pleine propriété 100 854 €

Droits donation nue-propriété 51 790 €

Économie fiscale 49 064 €

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Démembrement de propriété en Marseille 5e Arrondissement : ce qu'il faut savoir

Ville de Provence-Alpes-Côte d'Azur.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Marseille 5e Arrondissement (13), situé en région Provence-Alpes-Côte d'Azur. Avec un prix moyen de 4 695 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Marseille 5e Arrondissement et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Marseille 5e Arrondissement est proche de 4 départements : Bouches-du-Rhône, Var, Vaucluse, Gard. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Marseille 5e Arrondissement génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Bouches-du-Rhône Var Vaucluse Gard

Questions fréquentes — Démembrement Marseille 5e Arrondissement

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Marseille 5e Arrondissement ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Marseille 5e Arrondissement, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Marseille 5e Arrondissement.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Marseille 5e Arrondissement ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 280 260 euros : un donateur de 55 ans économise 28 026 euros, un donateur de 70 ans économise 22 420 euros. Pour une maison de 100 m² à 613 300 euros : l'économie est de 61 330 euros à 55 ans et 49 064 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Marseille 5e Arrondissement ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Marseille 5e Arrondissement, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier à Marseille 5e Arrondissement en 2026

La ville de Marseille 5e Arrondissement affiche un prix de vente médian de 3 584 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 695 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-2,7 %). Avec 45 702 habitants, la ville présente une densité de 20 863 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 1 038 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 6 % moins cher que la médiane du département (Bouches-du-Rhône), et 46 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Marseille 5e Arrondissement

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 671 €/m² contre 6 133 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 215 040 €, soit une mensualité de 1 042 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 977 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 358 400 €, avec une mensualité de 1 737 € (salaire requis : 4 963 € net/mois).

Les prix à Marseille 5e Arrondissement sont 46 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Vaucluse affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Marseille 5e Arrondissement	3 584 €	-2,7 %	45 702
Bouches-du-Rhône	3 814 €	-3,1 %	2 087 658
Var	4 182 €	-2,6 %	1 119 307
Vaucluse	2 818 €	-5,5 %	572 056

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Aix-en-Provence 149 695 hab.

5 166 €/m²

Marseille 13e Arrondissement 95 112 hab.

3 120 €/m²

Avignon 92 188 hab.

2 457 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Marseille 5e Arrondissement

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 584 €) est inférieur au prix moyen (4 695 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Marseille 5e Arrondissement (13)

Chiffres clés — Marseille 5e Arrondissement (13)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 671 €/m²)

Maison 100 m² (6 133 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 671 €/m²)

Maison 100 m² (6 133 €/m²)

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