Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Marseille 2e Arrondissement ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Marseille 2e Arrondissement. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 252 300 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 126 150 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Marseille 2e Arrondissement ?

Le démembrement à Marseille 2e Arrondissement présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Marseille 2e Arrondissement (13)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Marseille 2e Arrondissement ?

Le démembrement de propriété à Marseille 2e Arrondissement consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Marseille 2e Arrondissement. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Combien économise-t-on en démembrement à Marseille 2e Arrondissement ?

25 230 € de droits économisés, appartement de 60 m²

126 150 €

de nue-propriété, donateur de 55 ans

31 170 €

économisés sur une maison de 100 m²

Calculer pour mon bien

Barème fiscal de l'usufruit, article 669 du code général des impôts. Prix au m² issus des ventes notariales (DVF).

Chiffres clés — Marseille 2e Arrondissement (13)

7 576 €

Prix moyen / m²

7 601 €

Prix appart. / m²

3 117 €

Prix maison / m²

24 378

Population

252 300 €

Appartement 60 m²

311 700 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90 % 10 %

21 à 30 ans 80 % 20 %

31 à 40 ans 70 % 30 %

41 à 50 ans 60 % 40 %

51 à 60 ans 50 % 50 %

61 à 70 ans 40 % 60 %

71 à 80 ans 30 % 70 %

81 à 90 ans 20 % 80 %

Plus de 91 ans 10 % 90 %

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 205 €/m²)

Valeur pleine propriété 252 300 €

Valeur nue-propriété (50%) 126 150 €

Valeur usufruit (50%) 126 150 €

Droits donation pleine propriété 28 654 €

Droits donation nue-propriété 3 424 €

Économie fiscale 25 230 €

Maison 100 m² (3 117 €/m²)

Valeur pleine propriété 311 700 €

Valeur nue-propriété (50%) 155 850 €

Valeur usufruit (50%) 155 850 €

Droits donation pleine propriété 40 534 €

Droits donation nue-propriété 9 364 €

Économie fiscale 31 170 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 205 €/m²)

Valeur pleine propriété 252 300 €

Valeur nue-propriété (60%) 151 380 €

Valeur usufruit (40%) 100 920 €

Droits donation pleine propriété 28 654 €

Droits donation nue-propriété 8 470 €

Économie fiscale 20 184 €

Maison 100 m² (3 117 €/m²)

Valeur pleine propriété 311 700 €

Valeur nue-propriété (60%) 187 020 €

Valeur usufruit (40%) 124 680 €

Droits donation pleine propriété 40 534 €

Droits donation nue-propriété 15 598 €

Économie fiscale 24 936 €

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Démembrement de propriété à Marseille 2e Arrondissement : ce qu'il faut savoir

Ville de Provence-Alpes-Côte d'Azur.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Marseille 2e Arrondissement (13), situé en région Provence-Alpes-Côte d'Azur. Avec un prix moyen de 7 576 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec un prix médian de 4 205 euros/m² (548 transactions par an), le démembrement à Marseille 2e Arrondissement réduit l'assiette des droits de donation : l'économie dépend de la valeur du bien, pas de l'attractivité du département.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Marseille 2e Arrondissement est proche de 3 départements : Var, Vaucluse, Gard. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Marseille 2e Arrondissement génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Var Vaucluse Gard

Questions fréquentes — Démembrement Marseille 2e Arrondissement

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Marseille 2e Arrondissement ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Marseille 2e Arrondissement, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Marseille 2e Arrondissement.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Marseille 2e Arrondissement ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 252 300 euros : un donateur de 55 ans économise 25 230 euros, un donateur de 70 ans économise 20 184 euros. Pour une maison de 100 m² à 311 700 euros : l'économie est de 31 170 euros à 55 ans et 24 936 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Marseille 2e Arrondissement ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Marseille 2e Arrondissement, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier à Marseille 2e Arrondissement en 2026

La ville de Marseille 2e Arrondissement affiche un prix de vente médian de 4 205 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée (7 576 €/m²) est nettement plus élevée, tirée par des ventes atypiques : la médiane reflète mieux le marché courant. La tendance sur un an est orientée à la hausse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 24 378 habitants, la ville présente une densité de 6 935 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 548 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 10 % plus cher que la médiane du département (Bouches-du-Rhône), et 72 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Marseille 2e Arrondissement

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 7 601 €/m² contre 3 117 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements (moyennes sensibles aux ventes atypiques sur ce territoire, à lire comme des ordres de grandeur). Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 252 300 €, soit une mensualité de 1 223 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 494 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 420 500 €, avec une mensualité de 2 038 € (salaire requis : 5 823 € net/mois).

Les prix à Marseille 2e Arrondissement sont 72 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Vaucluse, Gard affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Marseille 2e Arrondissement	4 205 €	en hausse	24 378
Var	4 182 €	-2,6 %	1 119 307
Vaucluse	2 818 €	-5,5 %	572 056
Gard	2 633 €	-3,1 %	770 940

Département

Voir les résultats pour Bouches-du-Rhône (13) 2 087 658 hab.

3 814 €/m²

Explorer

Autres villes de la région

Aix-en-Provence 149 695 hab.

5 166 €/m²

Marseille 13e Arrondissement 95 112 hab.

3 120 €/m²

Marseille 8e Arrondissement 84 683 hab.

4 577 €/m²

Marseille 15e Arrondissement 79 161 hab.

1 695 €/m²

Marseille 9e Arrondissement 77 406 hab.

3 247 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Marseille 2e Arrondissement

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 205 €) est inférieur au prix moyen (7 576 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Marseille 2e Arrondissement (13)

Chiffres clés — Marseille 2e Arrondissement (13)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 205 €/m²)

Maison 100 m² (3 117 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 205 €/m²)

Maison 100 m² (3 117 €/m²)

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Appartement 60 m² (4 205 €/m²)

Maison 100 m² (3 117 €/m²)

Appartement 60 m² (4 205 €/m²)

Maison 100 m² (3 117 €/m²)