Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Marseille 2e Arrondissement ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Marseille 2e Arrondissement. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 456 060 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 228 030 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Marseille 2e Arrondissement ?

Le démembrement à Marseille 2e Arrondissement présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Marseille 2e Arrondissement (13)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Marseille 2e Arrondissement ?

Le démembrement de propriété à Marseille 2e Arrondissement consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Marseille 2e Arrondissement. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Marseille 2e Arrondissement (13)

7 576 €

Prix moyen / m²

7 601 €

Prix appart. / m²

3 117 €

Prix maison / m²

24 378

Population

456 060 €

Appartement 60 m²

311 700 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (7 601 €/m²)

Valeur pleine propriété 456 060 €

Valeur nue-propriété (50%) 228 030 €

Valeur usufruit (50%) 228 030 €

Droits donation pleine propriété 69 406 €

Droits donation nue-propriété 23 800 €

Économie fiscale 45 606 €

Maison 100 m² (3 117 €/m²)

Valeur pleine propriété 311 700 €

Valeur nue-propriété (50%) 155 850 €

Valeur usufruit (50%) 155 850 €

Droits donation pleine propriété 40 534 €

Droits donation nue-propriété 9 364 €

Économie fiscale 31 170 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (7 601 €/m²)

Valeur pleine propriété 456 060 €

Valeur nue-propriété (60%) 273 636 €

Valeur usufruit (40%) 182 424 €

Droits donation pleine propriété 69 406 €

Droits donation nue-propriété 32 922 €

Économie fiscale 36 484 €

Maison 100 m² (3 117 €/m²)

Valeur pleine propriété 311 700 €

Valeur nue-propriété (60%) 187 020 €

Valeur usufruit (40%) 124 680 €

Droits donation pleine propriété 40 534 €

Droits donation nue-propriété 15 598 €

Économie fiscale 24 936 €

Simulez votre démembrement de propriété personnalisé pour votre projet à Marseille 2e Arrondissement

Simuler mon démembrement

Démembrement de propriété en Marseille 2e Arrondissement : ce qu'il faut savoir

Ville de Provence-Alpes-Côte d'Azur.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Marseille 2e Arrondissement (13), situé en région Provence-Alpes-Côte d'Azur. Avec un prix moyen de 7 576 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Marseille 2e Arrondissement et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Marseille 2e Arrondissement est proche de 4 départements : Bouches-du-Rhône, Var, Vaucluse, Gard. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Marseille 2e Arrondissement génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Bouches-du-Rhône Var Vaucluse Gard

Questions fréquentes — Démembrement Marseille 2e Arrondissement

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Marseille 2e Arrondissement ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Marseille 2e Arrondissement, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Marseille 2e Arrondissement.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Marseille 2e Arrondissement ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 456 060 euros : un donateur de 55 ans économise 45 606 euros, un donateur de 70 ans économise 36 484 euros. Pour une maison de 100 m² à 311 700 euros : l'économie est de 31 170 euros à 55 ans et 24 936 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Marseille 2e Arrondissement ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Marseille 2e Arrondissement, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier à Marseille 2e Arrondissement en 2026

La ville de Marseille 2e Arrondissement affiche un prix de vente médian de 4 205 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée (7 576 €/m²) est nettement plus élevée, tirée par des ventes atypiques : la médiane reflète mieux le marché courant. La tendance sur un an est orientée à la hausse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 24 378 habitants, la ville présente une densité de 6 935 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 548 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 10 % plus cher que la médiane du département (Bouches-du-Rhône), et 72 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Marseille 2e Arrondissement

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 7 601 €/m² contre 3 117 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements (moyennes sensibles aux ventes atypiques sur ce territoire, à lire comme des ordres de grandeur). Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 252 300 €, soit une mensualité de 1 223 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 494 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 420 500 €, avec une mensualité de 2 038 € (salaire requis : 5 823 € net/mois).

Les prix à Marseille 2e Arrondissement sont 72 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Vaucluse affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Marseille 2e Arrondissement	4 205 €	en hausse	24 378
Bouches-du-Rhône	3 814 €	-3,1 %	2 087 658
Var	4 182 €	-2,6 %	1 119 307
Vaucluse	2 818 €	-5,5 %	572 056

Explorer

Autres villes de la région

Aix-en-Provence 149 695 hab.

5 166 €/m²

Marseille 13e Arrondissement 95 112 hab.

3 120 €/m²

Avignon 92 188 hab.

2 457 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Marseille 2e Arrondissement

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 205 €) est inférieur au prix moyen (7 576 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

Démembrement de propriété 2026 : barème 669, do…

Démembrement 2026 : barème art. 669 CGI (50/50 à 51-60 an…

Démembrement de propriété 2026 : nue-propriété,…

Comprendre le démembrement : nue-propriété vs usufruit, b…

IFI à Paris 2026 : quand votre appartement vous…

IFI 2026 Paris : seuil 1,3 M€, abattement 30 % résidence …

Calculateurs liés

Simulateur démembrement

Calcul personnalisé tous montants

Frais de notaire Marseille 2e Arrondissement

Calcul détaillé pour ce département

Crédit immobilier Marseille 2e Arrondissement

Simulez votre crédit immobilier

Droits de succession

Calculez les droits de succession

Démembrement Marseille 2e Arrondissement (13)

Chiffres clés — Marseille 2e Arrondissement (13)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (7 601 €/m²)

Maison 100 m² (3 117 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (7 601 €/m²)

Maison 100 m² (3 117 €/m²)

Démembrement de propriété en Marseille 2e Arrondissement : ce qu'il faut savoir

Démembrement dans les départements voisins

Questions fréquentes — Démembrement Marseille 2e Arrondissement

Le marché immobilier à Marseille 2e Arrondissement en 2026

Prix et budget à Marseille 2e Arrondissement

Comparaison avec les territoires voisins

Autres villes de la région

Fiscalité immobilière à Marseille 2e Arrondissement

Calculateurs liés

Appartement 60 m² (7 601 €/m²)

Maison 100 m² (3 117 €/m²)

Appartement 60 m² (7 601 €/m²)

Maison 100 m² (3 117 €/m²)