Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement dans la Seine-Saint-Denis ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans la Seine-Saint-Denis. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 252 480 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 126 240 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier dans la Seine-Saint-Denis ?

Le démembrement dans la Seine-Saint-Denis présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Les prix accessibles de ce département permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Seine-Saint-Denis (93)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans la Seine-Saint-Denis ?

Le démembrement de propriété dans la Seine-Saint-Denis consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché dans la Seine-Saint-Denis. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Combien économise-t-on en démembrement dans la Seine-Saint-Denis ?

25 248 € de droits économisés, appartement de 60 m²

126 240 €

de nue-propriété, donateur de 55 ans

47 560 €

économisés sur une maison de 100 m²

Calculer pour mon bien

Barème fiscal de l'usufruit, article 669 du code général des impôts. Prix au m² issus des ventes notariales (DVF).

Chiffres clés — Seine-Saint-Denis (93)

5 438 €

Prix moyen / m²

5 678 €

Prix appart. / m²

4 756 €

Prix maison / m²

1 704 316

Population

252 480 €

Appartement 60 m²

475 600 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90 % 10 %

21 à 30 ans 80 % 20 %

31 à 40 ans 70 % 30 %

41 à 50 ans 60 % 40 %

51 à 60 ans 50 % 50 %

61 à 70 ans 40 % 60 %

71 à 80 ans 30 % 70 %

81 à 90 ans 20 % 80 %

Plus de 91 ans 10 % 90 %

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 208 €/m²)

Valeur pleine propriété 252 480 €

Valeur nue-propriété (50%) 126 240 €

Valeur usufruit (50%) 126 240 €

Droits donation pleine propriété 28 690 €

Droits donation nue-propriété 3 442 €

Économie fiscale 25 248 €

Maison 100 m² (4 756 €/m²)

Valeur pleine propriété 475 600 €

Valeur nue-propriété (50%) 237 800 €

Valeur usufruit (50%) 237 800 €

Droits donation pleine propriété 73 314 €

Droits donation nue-propriété 25 754 €

Économie fiscale 47 560 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 208 €/m²)

Valeur pleine propriété 252 480 €

Valeur nue-propriété (60%) 151 488 €

Valeur usufruit (40%) 100 992 €

Droits donation pleine propriété 28 690 €

Droits donation nue-propriété 8 492 €

Économie fiscale 20 198 €

Maison 100 m² (4 756 €/m²)

Valeur pleine propriété 475 600 €

Valeur nue-propriété (60%) 285 360 €

Valeur usufruit (40%) 190 240 €

Droits donation pleine propriété 73 314 €

Droits donation nue-propriété 35 266 €

Économie fiscale 38 048 €

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Démembrement de propriété dans la Seine-Saint-Denis : ce qu'il faut savoir

La Seine-Saint-Denis est en pleine transformation avec les retombees des JO 2024 (Village olympique a Saint-Denis) et les lignes de metro du Grand Paris Express. Montreuil et Saint-Ouen, proches de Paris, connaissent une gentrification rapide. Le département offre les prix les plus accessibles de la petite couronne, avec un potentiel de revalorisation lie aux transports.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente dans la Seine-Saint-Denis (93), situé en région Île-de-France. Avec un prix moyen de 5 438 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec un prix médian de 4 208 euros/m², Seine-Saint-Denis permet de démembrer des biens de valeur modérée, ce qui rend la transmission accessible tout en conservant l'usufruit.

Les principales villes concernées sont Saint-Denis, Montreuil, Aubervilliers, Aulnay-sous-Bois, Noisy-le-Grand, Drancy, Le Blanc-Mesnil et Pantin. Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Le Seine-Saint-Denis est voisin de 5 départements : Paris, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine, Val-d'Oise, Seine-et-Marne. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Les prix dans la Seine-Saint-Denis sont dans la moyenne régionale, offrant un potentiel d'optimisation fiscale comparable aux départements voisins.

Paris Val-de-Marne Hauts-de-Seine Val-d'Oise Seine-et-Marne

Questions fréquentes — Démembrement Seine-Saint-Denis

Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans la Seine-Saint-Denis ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Dans la Seine-Saint-Denis, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans la Seine-Saint-Denis.

Combien économise-t-on avec un démembrement dans la Seine-Saint-Denis ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 252 480 euros : un donateur de 55 ans économise 25 248 euros, un donateur de 70 ans économise 20 198 euros. Pour une maison de 100 m² à 475 600 euros : l'économie est de 47 560 euros à 55 ans et 38 048 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien dans la Seine-Saint-Denis ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Dans la Seine-Saint-Denis, les prix accessibles permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Analyse locale

Le marché immobilier en Seine-Saint-Denis en 2026

Le département Seine-Saint-Denis (93) affiche un prix de vente médian de 4 208 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 438 €/m². Les prix sont stables sur un an (-0,9 %). Avec ses 1 704 316 habitants répartis sur 236 km², le département présente une densité de 7 222 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 14 245 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 72 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget en Seine-Saint-Denis

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 678 €/m² contre 4 756 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 252 480 €, soit une mensualité de 1 224 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 497 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 420 800 €, avec une mensualité de 2 040 € (salaire requis : 5 829 € net/mois).

Les prix en Seine-Saint-Denis sont 72 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Seine-Saint-Denis	4 208 €	-0,9 %	1 704 316
Paris	9 683 €	-5,7 %	2 103 778
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929
Hauts-de-Seine	6 641 €	-5,9 %	1 654 712

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Principales villes en Seine-Saint-Denis

Saint-Denis 149 077 hab.

4 138 €/m²

Montreuil 111 934 hab.

5 967 €/m²

Aubervilliers 88 365 hab.

4 188 €/m²

Aulnay-sous-Bois 87 599 hab.

3 673 €/m²

Noisy-le-Grand 72 978 hab.

4 345 €/m²

Toutes les communes

Toutes les communes couvertes en Seine-Saint-Denis

Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 39 communes couvertes du département.

Fiscalité

Fiscalité immobilière en Seine-Saint-Denis

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 208 €) est inférieur au prix moyen (5 438 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 39 communes, dont les principales sont Saint-Denis, Montreuil, Aubervilliers, Aulnay-sous-Bois.

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Droits de succession

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Démembrement Seine-Saint-Denis (93)

Chiffres clés — Seine-Saint-Denis (93)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 208 €/m²)

Maison 100 m² (4 756 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 208 €/m²)

Maison 100 m² (4 756 €/m²)

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Appartement 60 m² (4 208 €/m²)

Maison 100 m² (4 756 €/m²)