Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement dans le Val-d'Oise ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Val-d'Oise. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 272 520 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 136 260 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier dans le Val-d'Oise ?

Le démembrement dans le Val-d'Oise présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Les prix accessibles de ce département permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Val-d'Oise (95)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Val-d'Oise ?

Le démembrement de propriété dans le Val-d'Oise consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché dans le Val-d'Oise. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Val-d'Oise (95)

4 304 €

Prix moyen / m²

4 542 €

Prix appart. / m²

4 021 €

Prix maison / m²

1 281 653

Population

272 520 €

Appartement 60 m²

402 100 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 542 €/m²)

Valeur pleine propriété 272 520 €

Valeur nue-propriété (50%) 136 260 €

Valeur usufruit (50%) 136 260 €

Droits donation pleine propriété 32 698 €

Droits donation nue-propriété 5 446 €

Économie fiscale 27 252 €

Maison 100 m² (4 021 €/m²)

Valeur pleine propriété 402 100 €

Valeur nue-propriété (50%) 201 050 €

Valeur usufruit (50%) 201 050 €

Droits donation pleine propriété 58 614 €

Droits donation nue-propriété 18 404 €

Économie fiscale 40 210 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 542 €/m²)

Valeur pleine propriété 272 520 €

Valeur nue-propriété (60%) 163 512 €

Valeur usufruit (40%) 109 008 €

Droits donation pleine propriété 32 698 €

Droits donation nue-propriété 10 897 €

Économie fiscale 21 801 €

Maison 100 m² (4 021 €/m²)

Valeur pleine propriété 402 100 €

Valeur nue-propriété (60%) 241 260 €

Valeur usufruit (40%) 160 840 €

Droits donation pleine propriété 58 614 €

Droits donation nue-propriété 26 446 €

Économie fiscale 32 168 €

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Démembrement de propriété en Val-d'Oise : ce qu'il faut savoir

Le Val-d

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente dans le Val-d'Oise (95), situé en région Île-de-France. Avec un prix moyen de 4 304 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec une attractivité moyenne, Val-d'Oise offre un bon compromis entre valeur patrimoniale et accessibilité. Le démembrement permet de transmettre efficacement même des biens de valeur modérée.

Les principales villes concernées sont Argenteuil, Cergy, Sarcelles, Garges-lès-Gonesse, Franconville, Bezons, Pontoise et Herblay-sur-Seine. Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Le Val-d'Oise est voisin de 5 départements : Val-d'Oise, Oise, Seine-et-Marne, Seine-Saint-Denis, Hauts-de-Seine. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Les prix dans le Val-d'Oise sont dans la moyenne régionale, offrant un potentiel d'optimisation fiscale comparable aux départements voisins.

Val-d'Oise Oise Seine-et-Marne Seine-Saint-Denis Hauts-de-Seine

Questions fréquentes — Démembrement Val-d'Oise

Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Val-d'Oise ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Dans le Val-d'Oise, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Val-d'Oise.

Combien économise-t-on avec un démembrement dans le Val-d'Oise ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 272 520 euros : un donateur de 55 ans économise 27 252 euros, un donateur de 70 ans économise 21 801 euros. Pour une maison de 100 m² à 402 100 euros : l'économie est de 40 210 euros à 55 ans et 32 168 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien dans le Val-d'Oise ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Dans le Val-d'Oise, les prix accessibles permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Analyse locale

Le marché immobilier en Val-d'Oise en 2026

Le département Val-d'Oise (95) affiche un prix de vente médian de 3 538 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 304 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-2,7 %). Avec ses 1 281 653 habitants répartis sur 1 246 km², le département présente une densité de 1 029 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 12 272 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 45 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget en Val-d'Oise

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 542 €/m² contre 4 021 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 212 280 €, soit une mensualité de 1 029 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 940 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 353 800 €, avec une mensualité de 1 715 € (salaire requis : 4 900 € net/mois).

Les prix en Val-d'Oise sont 45 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Oise, Seine-et-Marne affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Val-d'Oise	3 538 €	-2,7 %	1 281 653
Val-d'Oise	3 538 €	-2,7 %	1 281 653
Oise	2 300 €	-4 %	829 899
Seine-et-Marne	3 130 €	-6,1 %	1 468 108

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Principales villes en Val-d'Oise

Argenteuil 106 130 hab.

3 641 €/m²

Cergy 70 906 hab.

3 156 €/m²

Sarcelles 59 173 hab.

2 222 €/m²

Garges-lès-Gonesse 41 791 hab.

2 462 €/m²

Franconville 37 754 hab.

3 227 €/m²

Toutes les communes

Toutes les communes couvertes en Val-d'Oise

Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 57 communes couvertes du département.

Fiscalité

Fiscalité immobilière en Val-d'Oise

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 538 €) est inférieur au prix moyen (4 304 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 183 communes, dont les principales sont Argenteuil, Cergy, Sarcelles, Garges-lès-Gonesse.

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Démembrement Val-d'Oise (95)

Chiffres clés — Val-d'Oise (95)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 542 €/m²)

Maison 100 m² (4 021 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 542 €/m²)

Maison 100 m² (4 021 €/m²)

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Appartement 60 m² (4 542 €/m²)

Maison 100 m² (4 021 €/m²)

Appartement 60 m² (4 542 €/m²)

Maison 100 m² (4 021 €/m²)