Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Enghien-les-Bains ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Enghien-les-Bains. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 307 500 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 153 750 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Enghien-les-Bains ?

Le démembrement à Enghien-les-Bains présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Enghien-les-Bains (95)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Enghien-les-Bains ?

Le démembrement de propriété à Enghien-les-Bains consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Enghien-les-Bains. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Combien économise-t-on en démembrement à Enghien-les-Bains ?

30 750 € de droits économisés, appartement de 60 m²

153 750 €

de nue-propriété, donateur de 55 ans

71 268 €

économisés sur une maison de 100 m²

Calculer pour mon bien

Barème fiscal de l'usufruit, article 669 du code général des impôts. Prix au m² issus des ventes notariales (DVF).

Chiffres clés — Enghien-les-Bains (95)

6 246 €

Prix moyen / m²

6 106 €

Prix appart. / m²

6 825 €

Prix maison / m²

11 432

Population

307 500 €

Appartement 60 m²

682 500 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90 % 10 %

21 à 30 ans 80 % 20 %

31 à 40 ans 70 % 30 %

41 à 50 ans 60 % 40 %

51 à 60 ans 50 % 50 %

61 à 70 ans 40 % 60 %

71 à 80 ans 30 % 70 %

81 à 90 ans 20 % 80 %

Plus de 91 ans 10 % 90 %

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (5 125 €/m²)

Valeur pleine propriété 307 500 €

Valeur nue-propriété (50%) 153 750 €

Valeur usufruit (50%) 153 750 €

Droits donation pleine propriété 39 694 €

Droits donation nue-propriété 8 944 €

Économie fiscale 30 750 €

Maison 100 m² (6 825 €/m²)

Valeur pleine propriété 682 500 €

Valeur nue-propriété (50%) 341 250 €

Valeur usufruit (50%) 341 250 €

Droits donation pleine propriété 117 712 €

Droits donation nue-propriété 46 444 €

Économie fiscale 71 268 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (5 125 €/m²)

Valeur pleine propriété 307 500 €

Valeur nue-propriété (60%) 184 500 €

Valeur usufruit (40%) 123 000 €

Droits donation pleine propriété 39 694 €

Droits donation nue-propriété 15 094 €

Économie fiscale 24 600 €

Maison 100 m² (6 825 €/m²)

Valeur pleine propriété 682 500 €

Valeur nue-propriété (60%) 409 500 €

Valeur usufruit (40%) 273 000 €

Droits donation pleine propriété 117 712 €

Droits donation nue-propriété 60 094 €

Économie fiscale 57 618 €

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Démembrement de propriété à Enghien-les-Bains : ce qu'il faut savoir

Ville d'Île-de-France.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Enghien-les-Bains (95), situé en région Île-de-France. Avec un prix moyen de 6 246 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec un prix médian de 5 125 euros/m² (164 transactions par an), le démembrement à Enghien-les-Bains réduit l'assiette des droits de donation : l'économie dépend de la valeur du bien, pas de l'attractivité du département.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Enghien-les-Bains est proche de 5 départements : Oise, Seine-et-Marne, Seine-Saint-Denis, Hauts-de-Seine, Yvelines. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Enghien-les-Bains génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Oise Seine-et-Marne Seine-Saint-Denis Hauts-de-Seine Yvelines

Questions fréquentes — Démembrement Enghien-les-Bains

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Enghien-les-Bains ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Enghien-les-Bains, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Enghien-les-Bains.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Enghien-les-Bains ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 307 500 euros : un donateur de 55 ans économise 30 750 euros, un donateur de 70 ans économise 24 600 euros. Pour une maison de 100 m² à 682 500 euros : l'économie est de 71 268 euros à 55 ans et 57 618 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Enghien-les-Bains ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Enghien-les-Bains, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier à Enghien-les-Bains en 2026

La ville d'Enghien-les-Bains affiche un prix de vente médian de 5 125 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 6 246 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 11 432 habitants, la ville présente une densité de 6 539 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 164 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 45 % plus cher que la médiane du département (Val-d'Oise), et 109 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Enghien-les-Bains

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 6 106 €/m² contre 6 825 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 307 500 €, soit une mensualité de 1 490 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 4 257 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 512 500 €, avec une mensualité de 2 484 € (salaire requis : 7 097 € net/mois).

Les prix à Enghien-les-Bains sont 109 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Oise, Seine-et-Marne, Seine-Saint-Denis affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Enghien-les-Bains	5 125 €	en baisse	11 432
Oise	2 300 €	-4 %	829 899
Seine-et-Marne	3 130 €	-6,1 %	1 468 108
Seine-Saint-Denis	4 208 €	-0,9 %	1 704 316

Département

Voir les résultats pour Val-d'Oise (95) 1 281 653 hab.

3 538 €/m²

Explorer

Autres villes de la région

Argenteuil 106 130 hab.

3 641 €/m²

Cergy 70 906 hab.

3 156 €/m²

Sarcelles 59 173 hab.

2 222 €/m²

Garges-lès-Gonesse 41 791 hab.

2 462 €/m²

Franconville 37 754 hab.

3 227 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Enghien-les-Bains

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (5 125 €) est inférieur au prix moyen (6 246 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Droits de succession

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Démembrement Enghien-les-Bains (95)

Chiffres clés — Enghien-les-Bains (95)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (5 125 €/m²)

Maison 100 m² (6 825 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (5 125 €/m²)

Maison 100 m² (6 825 €/m²)

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Appartement 60 m² (5 125 €/m²)

Maison 100 m² (6 825 €/m²)

Appartement 60 m² (5 125 €/m²)

Maison 100 m² (6 825 €/m²)