Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Saint-Ouen-l'Aumône ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Saint-Ouen-l'Aumône. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 179 700 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 89 850 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Saint-Ouen-l'Aumône ?

Le démembrement à Saint-Ouen-l'Aumône présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Les prix accessibles de ce département permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Saint-Ouen-l'Aumône (95)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Saint-Ouen-l'Aumône ?

Le démembrement de propriété à Saint-Ouen-l'Aumône consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Saint-Ouen-l'Aumône. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Saint-Ouen-l'Aumône (95)

3 199 €

Prix moyen / m²

2 995 €

Prix appart. / m²

3 489 €

Prix maison / m²

25 578

Population

179 700 €

Appartement 60 m²

348 900 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (2 995 €/m²)

Valeur pleine propriété 179 700 €

Valeur nue-propriété (50%) 89 850 €

Valeur usufruit (50%) 89 850 €

Droits donation pleine propriété 14 134 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 14 134 €

Maison 100 m² (3 489 €/m²)

Valeur pleine propriété 348 900 €

Valeur nue-propriété (50%) 174 450 €

Valeur usufruit (50%) 174 450 €

Droits donation pleine propriété 47 974 €

Droits donation nue-propriété 13 084 €

Économie fiscale 34 890 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (2 995 €/m²)

Valeur pleine propriété 179 700 €

Valeur nue-propriété (60%) 107 820 €

Valeur usufruit (40%) 71 880 €

Droits donation pleine propriété 14 134 €

Droits donation nue-propriété 391 €

Économie fiscale 13 743 €

Maison 100 m² (3 489 €/m²)

Valeur pleine propriété 348 900 €

Valeur nue-propriété (60%) 209 340 €

Valeur usufruit (40%) 139 560 €

Droits donation pleine propriété 47 974 €

Droits donation nue-propriété 20 062 €

Économie fiscale 27 912 €

Simulez votre démembrement de propriété personnalisé pour votre projet à Saint-Ouen-l'Aumône

Simuler mon démembrement

Démembrement de propriété en Saint-Ouen-l'Aumône : ce qu'il faut savoir

Ville de Île-de-France.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Saint-Ouen-l'Aumône (95), situé en région Île-de-France. Avec un prix moyen de 3 199 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec une attractivité moyenne, Saint-Ouen-l'Aumône offre un bon compromis entre valeur patrimoniale et accessibilité. Le démembrement permet de transmettre efficacement même des biens de valeur modérée.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Saint-Ouen-l'Aumône est proche de 5 départements : Val-d'Oise, Oise, Seine-et-Marne, Seine-Saint-Denis, Hauts-de-Seine. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Les prix à Saint-Ouen-l'Aumône sont dans la moyenne régionale, offrant un potentiel d'optimisation fiscale comparable aux départements voisins.

Val-d'Oise Oise Seine-et-Marne Seine-Saint-Denis Hauts-de-Seine

Questions fréquentes — Démembrement Saint-Ouen-l'Aumône

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Saint-Ouen-l'Aumône ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Saint-Ouen-l'Aumône, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Saint-Ouen-l'Aumône.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Saint-Ouen-l'Aumône ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 179 700 euros : un donateur de 55 ans économise 14 134 euros, un donateur de 70 ans économise 13 743 euros. Pour une maison de 100 m² à 348 900 euros : l'économie est de 34 890 euros à 55 ans et 27 912 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Saint-Ouen-l'Aumône ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. À Saint-Ouen-l'Aumône, les prix accessibles permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Analyse locale

Le marché immobilier à Saint-Ouen-l'Aumône en 2026

La ville de Saint-Ouen-l'Aumône affiche un prix de vente médian de 3 211 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 199 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 25 578 habitants, la ville présente une densité de 1 828 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 194 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 9 % moins cher que la médiane du département (Val-d'Oise), et 31 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Saint-Ouen-l'Aumône

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 995 €/m² contre 3 489 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 192 660 €, soit une mensualité de 934 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 669 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 321 100 €, avec une mensualité de 1 556 € (salaire requis : 4 446 € net/mois).

Les prix à Saint-Ouen-l'Aumône sont 31 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Oise affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Saint-Ouen-l'Aumône	3 211 €	en baisse	25 578
Val-d'Oise	3 538 €	-2,7 %	1 281 653
Oise	2 300 €	-4 %	829 899
Seine-et-Marne	3 130 €	-6,1 %	1 468 108

Explorer

Autres villes de la région

Paris 15e Arrondissement 229 713 hab.

9 535 €/m²

Paris 20e Arrondissement 185 140 hab.

8 276 €/m²

Paris 18e Arrondissement 183 127 hab.

8 709 €/m²

Paris 13e Arrondissement 181 271 hab.

8 750 €/m²

Paris 19e Arrondissement 178 691 hab.

7 857 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Saint-Ouen-l'Aumône

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 211 €) est proche du prix moyen, signe d'un marché homogène.

Démembrement de propriété 2026 : barème 669, do…

Démembrement 2026 : barème art. 669 CGI (50/50 à 51-60 an…

Démembrement de propriété 2026 : nue-propriété,…

Comprendre le démembrement : nue-propriété vs usufruit, b…

IFI à Paris 2026 : quand votre appartement vous…

IFI 2026 Paris : seuil 1,3 M€, abattement 30 % résidence …

Calculateurs liés

Simulateur démembrement

Calcul personnalisé tous montants

Frais de notaire Saint-Ouen-l'Aumône

Calcul détaillé pour ce département

Crédit immobilier Saint-Ouen-l'Aumône

Simulez votre crédit immobilier

Droits de succession

Calculez les droits de succession

Démembrement Saint-Ouen-l'Aumône (95)

Chiffres clés — Saint-Ouen-l'Aumône (95)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (2 995 €/m²)

Maison 100 m² (3 489 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (2 995 €/m²)

Maison 100 m² (3 489 €/m²)

Démembrement de propriété en Saint-Ouen-l'Aumône : ce qu'il faut savoir

Démembrement dans les départements voisins

Questions fréquentes — Démembrement Saint-Ouen-l'Aumône

Le marché immobilier à Saint-Ouen-l'Aumône en 2026

Prix et budget à Saint-Ouen-l'Aumône

Comparaison avec les territoires voisins

Autres villes de la région

Fiscalité immobilière à Saint-Ouen-l'Aumône

Calculateurs liés

Appartement 60 m² (2 995 €/m²)

Maison 100 m² (3 489 €/m²)

Appartement 60 m² (2 995 €/m²)

Maison 100 m² (3 489 €/m²)