Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Auvers-sur-Oise ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Auvers-sur-Oise. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 216 360 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 108 180 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Auvers-sur-Oise ?

Le démembrement à Auvers-sur-Oise présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Les prix accessibles de ce département permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Auvers-sur-Oise (95)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Auvers-sur-Oise ?

Le démembrement de propriété à Auvers-sur-Oise consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Auvers-sur-Oise. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Auvers-sur-Oise (95)

3 697 €

Prix moyen / m²

3 606 €

Prix appart. / m²

3 732 €

Prix maison / m²

6 863

Population

216 360 €

Appartement 60 m²

373 200 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 606 €/m²)

Valeur pleine propriété 216 360 €

Valeur nue-propriété (50%) 108 180 €

Valeur usufruit (50%) 108 180 €

Droits donation pleine propriété 21 466 €

Droits donation nue-propriété 414 €

Économie fiscale 21 052 €

Maison 100 m² (3 732 €/m²)

Valeur pleine propriété 373 200 €

Valeur nue-propriété (50%) 186 600 €

Valeur usufruit (50%) 186 600 €

Droits donation pleine propriété 52 834 €

Droits donation nue-propriété 15 514 €

Économie fiscale 37 320 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 606 €/m²)

Valeur pleine propriété 216 360 €

Valeur nue-propriété (60%) 129 816 €

Valeur usufruit (40%) 86 544 €

Droits donation pleine propriété 21 466 €

Droits donation nue-propriété 4 158 €

Économie fiscale 17 308 €

Maison 100 m² (3 732 €/m²)

Valeur pleine propriété 373 200 €

Valeur nue-propriété (60%) 223 920 €

Valeur usufruit (40%) 149 280 €

Droits donation pleine propriété 52 834 €

Droits donation nue-propriété 22 978 €

Économie fiscale 29 856 €

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Démembrement de propriété en Auvers-sur-Oise : ce qu'il faut savoir

Ville d'Île-de-France.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Auvers-sur-Oise (95), situé en région Île-de-France. Avec un prix moyen de 3 697 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec une attractivité moyenne, Auvers-sur-Oise offre un bon compromis entre valeur patrimoniale et accessibilité. Le démembrement permet de transmettre efficacement même des biens de valeur modérée.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Auvers-sur-Oise est proche de 5 départements : Val-d'Oise, Oise, Seine-et-Marne, Seine-Saint-Denis, Hauts-de-Seine. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Les prix à Auvers-sur-Oise sont dans la moyenne régionale, offrant un potentiel d'optimisation fiscale comparable aux départements voisins.

Val-d'Oise Oise Seine-et-Marne Seine-Saint-Denis Hauts-de-Seine

Questions fréquentes — Démembrement Auvers-sur-Oise

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Auvers-sur-Oise ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Auvers-sur-Oise, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Auvers-sur-Oise.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Auvers-sur-Oise ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 216 360 euros : un donateur de 55 ans économise 21 052 euros, un donateur de 70 ans économise 17 308 euros. Pour une maison de 100 m² à 373 200 euros : l'économie est de 37 320 euros à 55 ans et 29 856 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Auvers-sur-Oise ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. À Auvers-sur-Oise, les prix accessibles permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Analyse locale

Le marché immobilier à Auvers-sur-Oise en 2026

La ville de Auvers-sur-Oise affiche un prix de vente médian de 3 522 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 697 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 6 863 habitants, la ville présente une densité de 537 hab/km², un territoire dense.

C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 78 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend au même niveau que la médiane du département (Val-d'Oise), et 44 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Auvers-sur-Oise

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 606 €/m² contre 3 732 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 211 320 €, soit une mensualité de 1 024 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 926 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 352 200 €, avec une mensualité de 1 707 € (salaire requis : 4 877 € net/mois).

Les prix à Auvers-sur-Oise sont 44 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Oise, Seine-et-Marne affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Auvers-sur-Oise	3 522 €	en baisse	6 863
Val-d'Oise	3 538 €	-2,7 %	1 281 653
Oise	2 300 €	-4 %	829 899
Seine-et-Marne	3 130 €	-6,1 %	1 468 108

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7 857 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Auvers-sur-Oise

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 522 €) est inférieur au prix moyen (3 697 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Chiffres clés — Auvers-sur-Oise (95)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 606 €/m²)

Maison 100 m² (3 732 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 606 €/m²)

Maison 100 m² (3 732 €/m²)

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Maison 100 m² (3 732 €/m²)