Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Saint-Gratien ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Saint-Gratien. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 234 420 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 117 210 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Saint-Gratien ?

Le démembrement à Saint-Gratien présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Saint-Gratien (95)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Saint-Gratien ?

Le démembrement de propriété à Saint-Gratien consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Saint-Gratien. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Combien économise-t-on en démembrement à Saint-Gratien ?

23 442 € de droits économisés, appartement de 60 m²

117 210 €

de nue-propriété, donateur de 55 ans

52 080 €

économisés sur une maison de 100 m²

Calculer pour mon bien

Barème fiscal de l'usufruit, article 669 du code général des impôts. Prix au m² issus des ventes notariales (DVF).

Chiffres clés — Saint-Gratien (95)

4 365 €

Prix moyen / m²

3 958 €

Prix appart. / m²

5 208 €

Prix maison / m²

21 336

Population

234 420 €

Appartement 60 m²

520 800 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90 % 10 %

21 à 30 ans 80 % 20 %

31 à 40 ans 70 % 30 %

41 à 50 ans 60 % 40 %

51 à 60 ans 50 % 50 %

61 à 70 ans 40 % 60 %

71 à 80 ans 30 % 70 %

81 à 90 ans 20 % 80 %

Plus de 91 ans 10 % 90 %

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 907 €/m²)

Valeur pleine propriété 234 420 €

Valeur nue-propriété (50%) 117 210 €

Valeur usufruit (50%) 117 210 €

Droits donation pleine propriété 25 078 €

Droits donation nue-propriété 1 636 €

Économie fiscale 23 442 €

Maison 100 m² (5 208 €/m²)

Valeur pleine propriété 520 800 €

Valeur nue-propriété (50%) 260 400 €

Valeur usufruit (50%) 260 400 €

Droits donation pleine propriété 82 354 €

Droits donation nue-propriété 30 274 €

Économie fiscale 52 080 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 907 €/m²)

Valeur pleine propriété 234 420 €

Valeur nue-propriété (60%) 140 652 €

Valeur usufruit (40%) 93 768 €

Droits donation pleine propriété 25 078 €

Droits donation nue-propriété 6 325 €

Économie fiscale 18 753 €

Maison 100 m² (5 208 €/m²)

Valeur pleine propriété 520 800 €

Valeur nue-propriété (60%) 312 480 €

Valeur usufruit (40%) 208 320 €

Droits donation pleine propriété 82 354 €

Droits donation nue-propriété 40 690 €

Économie fiscale 41 664 €

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Démembrement de propriété à Saint-Gratien : ce qu'il faut savoir

Ville de Île-de-France.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Saint-Gratien (95), situé en région Île-de-France. Avec un prix moyen de 4 365 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec un prix médian de 3 907 euros/m² (169 transactions par an), le démembrement à Saint-Gratien réduit l'assiette des droits de donation : l'économie dépend de la valeur du bien, pas de l'attractivité du département.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Saint-Gratien est proche de 5 départements : Oise, Seine-et-Marne, Seine-Saint-Denis, Hauts-de-Seine, Yvelines. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Saint-Gratien génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Oise Seine-et-Marne Seine-Saint-Denis Hauts-de-Seine Yvelines

Questions fréquentes — Démembrement Saint-Gratien

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Saint-Gratien ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Saint-Gratien, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Saint-Gratien.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Saint-Gratien ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 234 420 euros : un donateur de 55 ans économise 23 442 euros, un donateur de 70 ans économise 18 753 euros. Pour une maison de 100 m² à 520 800 euros : l'économie est de 52 080 euros à 55 ans et 41 664 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Saint-Gratien ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Saint-Gratien, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier à Saint-Gratien en 2026

La ville de Saint-Gratien affiche un prix de vente médian de 3 907 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 365 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 21 336 habitants, la ville présente une densité de 7 837 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 169 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 10 % plus cher que la médiane du département (Val-d'Oise), et 60 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Saint-Gratien

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 958 €/m² contre 5 208 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 234 420 €, soit une mensualité de 1 136 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 246 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 390 700 €, avec une mensualité de 1 894 € (salaire requis : 5 411 € net/mois).

Les prix à Saint-Gratien sont 60 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Oise, Seine-et-Marne affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Saint-Gratien	3 907 €	en baisse	21 336
Oise	2 300 €	-4 %	829 899
Seine-et-Marne	3 130 €	-6,1 %	1 468 108
Seine-Saint-Denis	4 208 €	-0,9 %	1 704 316

Département

Voir les résultats pour Val-d'Oise (95) 1 281 653 hab.

3 538 €/m²

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Autres villes de la région

Argenteuil 106 130 hab.

3 641 €/m²

Cergy 70 906 hab.

3 156 €/m²

Sarcelles 59 173 hab.

2 222 €/m²

Garges-lès-Gonesse 41 791 hab.

2 462 €/m²

Franconville 37 754 hab.

3 227 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Saint-Gratien

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 907 €) est inférieur au prix moyen (4 365 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Saint-Gratien (95)

Chiffres clés — Saint-Gratien (95)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 907 €/m²)

Maison 100 m² (5 208 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 907 €/m²)

Maison 100 m² (5 208 €/m²)

Démembrement de propriété à Saint-Gratien : ce qu'il faut savoir

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Appartement 60 m² (3 907 €/m²)

Maison 100 m² (5 208 €/m²)

Appartement 60 m² (3 907 €/m²)

Maison 100 m² (5 208 €/m²)