Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Paris ?

Le démembrement à Paris présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Paris (75)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Paris ?

Le démembrement de propriété à Paris consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Q: Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Paris ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Paris. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 580 980 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 290 490 euros.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Paris. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Combien économise-t-on en démembrement à Paris ?

58 098 € de droits économisés, appartement de 60 m²

290 490 €

de nue-propriété, donateur de 55 ans

238 091 €

économisés sur une maison de 100 m²

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Barème fiscal de l'usufruit, article 669 du code général des impôts. Prix au m² issus des ventes notariales (DVF).

Chiffres clés — Paris (75)

10 278 €

Prix moyen / m²

10 264 €

Prix appart. / m²

13 535 €

Prix maison / m²

2 103 778

Population

580 980 €

Appartement 60 m²

1 353 500 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90 % 10 %

21 à 30 ans 80 % 20 %

31 à 40 ans 70 % 30 %

41 à 50 ans 60 % 40 %

51 à 60 ans 50 % 50 %

61 à 70 ans 40 % 60 %

71 à 80 ans 30 % 70 %

81 à 90 ans 20 % 80 %

Plus de 91 ans 10 % 90 %

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (9 683 €/m²)

Valeur pleine propriété 580 980 €

Valeur nue-propriété (50%) 290 490 €

Valeur usufruit (50%) 290 490 €

Droits donation pleine propriété 94 390 €

Droits donation nue-propriété 36 292 €

Économie fiscale 58 098 €

Maison 100 m² (13 535 €/m²)

Valeur pleine propriété 1 353 500 €

Valeur nue-propriété (50%) 676 750 €

Valeur usufruit (50%) 676 750 €

Droits donation pleine propriété 354 078 €

Droits donation nue-propriété 115 987 €

Économie fiscale 238 091 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (9 683 €/m²)

Valeur pleine propriété 580 980 €

Valeur nue-propriété (60%) 348 588 €

Valeur usufruit (40%) 232 392 €

Droits donation pleine propriété 94 390 €

Droits donation nue-propriété 47 912 €

Économie fiscale 46 478 €

Maison 100 m² (13 535 €/m²)

Valeur pleine propriété 1 353 500 €

Valeur nue-propriété (60%) 812 100 €

Valeur usufruit (40%) 541 400 €

Droits donation pleine propriété 354 078 €

Droits donation nue-propriété 156 592 €

Économie fiscale 197 486 €

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Démembrement de propriété à Paris : ce qu'il faut savoir

Paris reste le marché le plus cher de France mais connaît une correction depuis 2020, avec des baisses de 5 a 15% selon les arrondissements. Le marché se segmente entre les quartiers ouest (toujours au-dessus de 11 000 EUR/m2) et l

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Paris (75), situé en région Île-de-France. Avec un prix moyen de 10 278 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec un prix médian de 9 683 euros/m² (27 939 transactions par an), le démembrement à Paris réduit l'assiette des droits de donation : l'économie dépend de la valeur du bien, pas de l'attractivité du département.

Les principales villes concernées sont Paris 15e Arrondissement, Paris 20e Arrondissement, Paris 18e Arrondissement, Paris 13e Arrondissement, Paris 19e Arrondissement, Paris 16e Arrondissement, Paris 17e Arrondissement et Paris 11e Arrondissement. Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Le Paris est voisin de 3 départements : Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Paris génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Hauts-de-Seine Seine-Saint-Denis Val-de-Marne

Questions fréquentes — Démembrement Paris

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Paris ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Paris, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Paris.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Paris ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 580 980 euros : un donateur de 55 ans économise 58 098 euros, un donateur de 70 ans économise 46 478 euros. Pour une maison de 100 m² à 1 353 500 euros : l'économie est de 238 091 euros à 55 ans et 197 486 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Paris ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Paris, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier en Paris en 2026

Le département Paris (75) affiche un prix de vente médian de 9 683 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 10 278 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-5,7 %). Avec ses 2 103 778 habitants répartis sur 105 km², le département présente une densité de 20 036 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 27 939 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 296 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget en Paris

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 10 264 €/m² contre 13 535 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 580 980 €, soit une mensualité de 2 816 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 8 046 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 968 300 €, avec une mensualité de 4 693 € (salaire requis : 13 409 € net/mois).

Les prix en Paris sont 296 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Paris	9 683 €	-5,7 %	2 103 778
Hauts-de-Seine	6 641 €	-5,9 %	1 654 712
Seine-Saint-Denis	4 208 €	-0,9 %	1 704 316
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929

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Principales villes en Paris

Paris 15e Arrondissement 229 713 hab.

9 535 €/m²

Paris 20e Arrondissement 185 140 hab.

8 276 €/m²

Paris 18e Arrondissement 183 127 hab.

8 709 €/m²

Paris 13e Arrondissement 181 271 hab.

8 750 €/m²

Paris 19e Arrondissement 178 691 hab.

7 857 €/m²

Toutes les communes

Toutes les communes couvertes en Paris

Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 20 communes couvertes du département.

Fiscalité

Fiscalité immobilière en Paris

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (9 683 €) est inférieur au prix moyen (10 278 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 1 communes, dont les principales sont Paris 15e Arrondissement, Paris 20e Arrondissement, Paris 18e Arrondissement, Paris 13e Arrondissement.

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Droits de succession

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Démembrement Paris (75)

Chiffres clés — Paris (75)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (9 683 €/m²)

Maison 100 m² (13 535 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (9 683 €/m²)

Maison 100 m² (13 535 €/m²)

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Appartement 60 m² (9 683 €/m²)

Maison 100 m² (13 535 €/m²)

Appartement 60 m² (9 683 €/m²)

Maison 100 m² (13 535 €/m²)